不動産投資で経済的自由を確立して北海道でセミリタイア生活を送る大家のブログ

サカモトハルキの『僕はこう思う』

サカモトハルキ(映画好き大家さん)。
元不動産会社のサラリーマン。
現在、北海道で5棟74室+月極Pの大家として活躍中
2010年12月より法人化(8期目)
ブログではお金、不動産投資、人生哲学、映画や本のレビュー記事などを発信中。
最近、株式投資もスタート。
奥さんと中1小4男子と猫と自由にのんびり暮らしてまーす。
国際NGO『プランジャパン』のチャイルドスポンサーもやってます。

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【イールドギャップには気をつけろ!】 不動産投資のアパート・ローンを組む際の重要ポイントとは?

2018/10/25
 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
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不動産投資は銀行から借金をするところから話がはじまる。

この際にどのような形で銀行借入をするのか?は投資結果に非常に大きな影響を及ぼす。

 

株式投資、投資信託、仮想通貨といった、いわゆる『紙の資産』への投資と不動産投資の最大の違いは「銀行のお金を利用できるか・できないか」ということだ。

 

銀行は不動産の購入資金にだったら喜んでお金を貸してくれる。

しかし、仮想通貨の購入資金には融資してくれない。

 

銀行は「不動産には担保価値がある」と見ている。

いざ!となったら、不動産を差し押さえ、売却すれば回収できるからだ。

 

不動産投資と銀行は切っても切れない関係なのだ。

だから銀行と良い関係性を構築できなければ、不動産投資で成功することはできない。

 

「全部、自己資金で不動産を買う」という人もなかにはいるかもしれないが、それはごく一部の大金持ちにしかできない芸当だ。

僕らみたいな一般ピーポーには縁のないやり方だ。

 

しかし、いくら銀行のお金を使って資産を手に入れることができるからといって、『借りすぎ』には注意しなくてはいけない。

 

 

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レバレッジは諸刃の剣

僕は『レバレッジ』というものを決して否定しない。

レバレッジは間違いなくパワーであり、不動産投資は借金というレバレッジを使うことで大きな富を得ることができる素晴らしいものだ。

 

でもレバレッジは諸刃の剣なのだ!

きちんと適切に処理しなければ、大変な災いをもたらす危険性も秘めている。

 

「不動産投資は自己資金をそれほど必要としない」と言ったって、そこには限度がある。

「まったくゼロでもいい!」なんて僕は思っていない。

 

その割合は一概には言えない。

その物件のパフォーマンス(利回り)によっても変わってくる。

 

利回りの低い物件だったら、自己資金を入れたほうがいいだろう。

利回りの高い物件だったら、自己資金を少なくしてもいいかもしれない。

こればっかりは物件を精査しないと何とも言えない・・・

 

不動産投資関連の本の中には「フルローンでいい」とか「オーバーローンでも大丈夫」というようなことが平気で書かれている。

それはとても恐ろしいことのように僕には思える。

 

いくら銀行からの借入利息が低いからといって、パフォーマンスの悪い物件(利回りの低い物件)を自己資金なしで取得してもいいなんて・・・

僕にはそんなこととても言えない。

 

いま、不動産投資はちょっとしたブームになっている。

何と言っても今は史上空前の超低金利時代なのだ。

「いま借りどきでしょ!」という具合に多くの人が不動産投資をやりはじめている。

 

実際に今、銀行は不動産にだったら積極的にどんどん融資をしている。

これは極めて危険な兆候だ・・・

 

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不動産投資と紙の資産への投資は全然違うもの

銀行の不動産に対する貸出残高はあの80年代のバブルを超えたとも言われている。

あの時、あれだけ痛い目に遭ったのに、舌の根も乾かないうちにまた同じ過ちを繰り返そうとしているのである。

 

借りる方も借りる方だけど、貸す方も貸す方である。

僕は多くの人が今、我先にと舞台に上がろうとしている現状を冷ややかな目で見ている。

 

僕は何年も不動産の世界で生きている。

はっきり言って、不動産というのはかなり手強い相手なのだ。

 

取り扱う金額も大きくなりがちだし、人とモノの両方を相手にしなければいけない。

おまけに自然現象の影響もモロに受ける。

 

という言葉は非常に聞こえのいい言葉だ。

しかし、不動産投資は金勘定だけ上手ければ成立するようなものでは決してない。

紙の資産と同じような感覚でやりはじめると、返り討ちにあい、エライ目に遭うだろう。

 

しかし今、不動産投資に殺到している人の様子を見ていると、明らかに彼らは不動産投資と株式や投資信託や仮想通貨などを「同じもの」として捉えている。

その無邪気で無防備な姿に時々ゾッとすることがある。

 

三角の形をした入れ物に必死になって四角い形をしたものを入れようとしても、うまく入らないものなのだ。

 

金融資産と現物資産は違うのだ。

紙の資産と不動産は違うのだ。

アパート・ローン(不動産投資のローン)に、『自己資金なんて、そんなに必要ないよ!』と最初に言い出したのはいったい誰なのだろうか?

 

なぜ時限爆弾のようなやり方が横行するようになってしまったのだろうか?

 

住宅ローンの場合、「頭金は2割必要」と言われている。

しかし、アパート・ローンの場合はあまりそのようなことは言われない。

 

ここに僕は銀行の『思惑』のようなものを感じる。

もっと言えば『陰謀』のようなものを感じる・・・

 

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銀行は想像以上にしたたかだ

なぜ銀行はそんなに不動産投資をやる人にお金をせっせと貸そうとするのか?

しかも自己資金をそれほど用意してなく、属性もそれほどいいわけではない人にどうして積極的に融資したりするのか?

そこから透けて見えてくるものとはいったい何か?

 

流石に『わざと破産させようとしている』とまでは言わない。

 

でも最近話題になった、かぼちゃのナントカの話や、その他のサブ・リース系の業者の話なんかを総合的に考えると、そこにある種の『力学』のようなものが働いていることだけは確かだ。

 

「どう考えても、コレうまくいかないでしょ!!」と思える事業計画のものにまで銀行はお金を貸している。

銀行はそんなにアホなのだろうか?

銀行員はそんなに事業計画書の内容が読めない人たちばかりなのだろうか?

 

僕はそうは思わない!

 

僕の知る限りおいて、銀行というのはこちらが想像している以上にシタタカだ。

そして極めてアタマがいい・・・

 

彼らは「どうやったら食いっぱぐれることがないか?」ということを常に考えている。

かぼちゃのナントカにしろ何にしろ、痛い目に見ることがわかってるような取引にアタマのいい彼らが融資するはずがない。

そこには『融資してもいい!』と思わせる何かがあったはずなのだ。

 

さて、それはいったい何だろうか・・・?

 

不動産投資に興味のある人はそういったことまで勘案しなければならない。

世の中のことを知らない人は恐ろしい不動産の世界になんか足を突っ込まない方がいいのだ。

 

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低金利だからと言って飛びついていいのか?

お金を貸す人がいて、お金を借りる人がいる。

そしていつの時代も痛い目を見るのはいつも「お金を借りる立場の人間」だ。

 

この辺りの貸す側・借りる側のパワー・バランスは『ナニワ金融道』にも描かれてるし、『ウシジマくん』にも描かれてる。

金色夜叉』にも描かれるし、ドストエフスキーの小説にも描かれている。

 

不動産投資に興味を持つのは大変に素晴らしいことだ。

銀行から借金をする行為も全然悪くはない。

 

でも、だからと言って『飛んで火に入る夏の虫』や、『鴨がネギを背負ってやって来た』にだけはならないように気をつけなければならない。

 

史上空前の超低金利時代で、銀行も不動産にだったら積極的に融資してくれるから

_____ただそれだけの理由だけで踏み入れるにはあまりにも不動産の世界は危険すぎる。

 

フグはとても美味しい魚だ。

だけどフグには毒があるのだ。

その毒は人間を死に至らしめるくらいの猛毒なのだ・・・

そのことをしっかりと認識したうえでフグを調理し、食してほしい。

 

僕は実際に悲劇を迎えた大家さんを何人も見てきた。

不動産会社の営業マンをやっていれば、誰もがそういう悲劇を迎えた大家さんを目にするだろう。

 

はっきり言って不動産の世界はおっかない世界なのだ。

「ちょっとしたお小遣い稼ぎを・・・」なんて軽い気持ちでスタートすると、エライ目に遭うだろう。

 

物件を取得さえすれば、貸借対照表上は資産の部に記載される。

そこだけにフォーカスすれば、なるほど確かに「資産が増えた!」ということになるかもしれない。

しかし、銀行から借金しているので、その分、負債の部の方も増えるのだ。

長期借入金の欄の数字も増えるのだ。

 

負債の部に記載された数字が大きくなるということは、それだけ毎月の銀行への支払額も増えるということになるのだ。

 

____ここをしっかりと把握しておかなければならない。

 

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いちばん大切なのは投資利回り

あくまでも重要なのは『純利益』なのだ。

経常利益だ。

手残りだ。

 

ラーメン屋の店舗数が多いからといって、それがイコール「儲かってる」とは限らないのだ。

お店の数が増えれば、それだけたくさん経費がかさむということなのだ。

人件費だってバカにならないし、銀行からの借入金の額も膨らむ。

 

(アパート経営)だってそれと同じことが言えるのだ。

たくさん銀行から借金をするということは、それだけ毎月の支払額も増すということなのだ。

 

その他にも修繕費もかかるし、業者に払う広告料もかかる。

固定資産税もバカにならないし、家賃を滞納する入居者も出てくるだろう。

それやこれやをいろいろ差し引いたあと、さて、いくらのお金が手元に残るのか?

それが不動産投資の最大のキモの部分だ。

 

無茶な融資をしたツケは必ずやってくる。

現行金利がこれから先も未来永劫続くと思ったら大間違いだ!

金利はいつか必ず上がるのだ・・・

 

でも、いくらここで僕が警鐘を鳴らしても、おそらくその声は多くの人の耳には届かないだろう・・・

 

何と言っても、今は史上空前の超低金利時代なのだ。

銀行も不動産にだったら積極的に融資してくれる時代なのだ。

 

どんなに物件のパフォーマンスが悪くても(投資利回りが低くても)、その分、金利が低かったらいいんじゃね?

(*これをイールド・ギャップという)

 

____そう考える危険人物たちが大量に出てきても(実際、どんどん出てきている)、僕は驚かない。

 

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