賃貸経営で失敗しないために! スケール・メリットを生かして安定させるアパート経営術

2019年10月22日

 

 

賃貸経営を安定的なものにするためには何が必要なんだろうと悩んでいませんか?

本記事ではそんな人のために長年、賃貸経営をしている僕が考えるアパート経営を安定させる方法について解説しています。

アパートのオーナー、必見です!

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賃貸経営で失敗しないための心がまえ

「不動産投資を成功させるためにはどうしたらいいのか?」「アパート経営を軌道に乗せるためにはどうしたらいいか?」。これは不動産投資家・不動産オーナーの永遠のテーマだ。

僕もこれまで、この問題と何度も向きあってきた。その過程の中で僕はいくつかの『自分なりのノウハウ』のようなものを発見することができた。その中の一つが、不動産投資を成功させるためには、ある程度の規模が必要だ!というものがある。

 

『規模』というのは、「数」のことである。「スケール」のことである。やっぱり不動産投資をやって、そこからある一定レベル以上のリターンを得ようと思ったら、ある一定レベル以上の規模がどうしても必要なのである!

ここは絶対に押さえておかなければいけないポイントだよ。

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アパート経営を安定したものがするために何が必要なのか?

物件数をある一定数以上キープできなければ、安定したアパート経営は実現できないだろう。はっきり言って、1つ2つだけじゃ不安定なままだ。4つ、5つ、6つ・・・そのくらいになってようやく飛行機でいうところの『安定飛行』に入る。

その段階まで来れば、自動操縦に切り替えることができる。ようやく操縦桿から手を離し、ホッとひと息をつくことができる。

 

「スケール・メリット」という言葉があるが、この言葉は不動産投資をやる人は絶対に無視してはならない。不動産投資はまさに「スケール」こそが「メリット」になりうるものなのである。

もちろん、ものには限度というものがある。いくら「規模が重要だ!」といったとしても、不動産投資初心者がいきなり1棟50戸もあるような超大型物件をやるのは無理があるだろう。その前にそんなデカい金額、銀行が融資するハズがない・・・

 

だけれども、アパート経営を本気で軌道に乗せたかったら、小規模なままではダメなこともまた事実だ。ましてや『専業でやっていきたい!』『不動産投資からまとまったリターンが欲しい!』と考えている人は、ある程度のスケールが必要だ。

不動産投資の場合、小規模であればあるほどリスクが高くなるし、儲からない。1棟、2棟クラスの規模なら、おそらくいつまで経っても「お小遣い稼ぎ」のレベルから抜け出せないだろう。

 

ただし、むべつまくなしに次から次へとただ数だけ増やせばいいというわけでもない。また、身の丈に合わないような極端にどデカい規模の物件に手を出せばいいとわけでもない。この辺りのさじ加減は非常にむずかしい・・・

ただ、本格的に不動産投資をやろうと思ったら、あっという間に2億、3億といった額になってしまう・・・・ということだけは覚悟しておこう。そのくらいの規模になってくると、月々の銀行への支払額も相当なものになる。

とてもじゃないけど、サラリーマンからの給料だけでは賄えない額だよね。

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借金というものと上手に付き合ってゆく術を身につけよう

さて、それほどの金額の借金をする覚悟がみなさんにあるだろうか? まずはそこからスタートしなければならない。

そもそもの話、みなさんは2億円も、3億円というとんでもない額の負債を背負い込む覚悟はあるだろうか? そのことについてご家族と話し合ったことはあるだろうか? 奥さんは何と言っているだろうか? ご両親は何と言っているだろうか?

 

不動産投資にはメリットがたくさんある。でもその反面、デメリットもいっぱいあるのだ。みなさんはそのデメリットの部分(不動産投資のダーク・サイド)をどのくらいリアリティーをもって考えているだろうか?

まさかとは思うが、「なんとなく儲かりそうだから」といったフワフワした理由で不動産の世界に足を踏み入れようとしているわけではないだろう・・・そうでないことを切に願う。

 

不動産の世界はなかなか大変な世界である。不動産投資で成功するのも、なかなか大変なことである。はっきり言って、それはかなりむずかしいことのはずだ・・・もしも簡単に考えているようなら、悪いことは言わない。痛い目に遭う前にその場を離れた方がいい。

本格的に不動産投資をやるということは、とてもおっかないことなのだ。『レバレッジ』というのはプラスにも、マイナスにも作用する。

プラスに作用しているあいだは、かなりのリターンをみなさんにもたらしてくれるだろう。だが、ひとたびマイナスに作用しはじめたら、暴走機関車と化すのだ。

 

僕はこれまでたくさんの不動産投資に失敗した大家さんを見てきた。みんな資金繰りに行き詰まり、にっちもさっちもいかないところまで追い詰められたのだ。だから安易に考えてはいけない。状況をしっかりと見極め、最適な箇所でアクセルやブレーキを押さなければならないのだ。

 

ただ前に進めばいいというわけではない。何もしないでただその場に留まっていればいいというわけでもない。実際、物件を取得するためにはどうしても借金というものを利用しなければいけないのだ。不動産投資をやる人は、借金と上手に付き合ってゆく術を身につけなければならない。

 

お金に振りまわされるのではなく、逆にこちらがお金をコントロールしなければならない。いい物件を見極める目を持ち、少しずつ物件の数を増やしていかなければならない。それは決して簡単なことではない。

でもアパート経営を安定させるためには、ある程度の規模が必要なこともまた事実。ここはジレンマだと思う・・・

1、2棟くらいの規模じゃ、「ある程度の規模」とは言えない。かと言って、10棟、20棟も保有すればいいというわけでもないだろう。僕が言ってる「ある程度の規模」というのは、『適切な規模』ということだ。

 

その人のアパート経営を安定化させるのに『いちばん適した規模』ということだ。その線引きは本人にしか分からないんだ。どこがその人にとっての「ある程度の規模」なのかは僕にも分からないんだ。

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小さいスケールの方がかえって危険

僕は今、5棟74室の棟数と部屋数でやっている。それが多いのか少ないのか、大きいのか小さいのか、それは誰にも分からない。僕にも分からない。

ちょっと前まではもっと多くの物件を保有していた。ところが昨今の異常とも言える不動産価格の高騰ぶりに乗じて、いくつかの物件を売却した。

 

はっきり言って、恐ろしい値段で売れた! 具体的にそこでいくらの売却益を得たかについては申し上げられないけれど、少なくともそれぞれの物件は取得した時よりも高い値段で売れた。

信じられるだろうか? 取得してからもう何年も経過しているというのに、その取得した時の値段よりも高く売れたのである。それだけ高い値段で買っていった人がいたということである。昨今の不動産価格がいかに異常な状態になっているか・・・・わかっていただけるだろう。

 

僕は自分がやってる規模(5〜6棟ぐらい)がちょうどいいのではないかと思っている。中規模クラスの物件だと、4,000万円くらいする。だから、それを5棟取得しようと思ったら、2億円近くの借入をしなければならない。だいたいサラリーマンの生涯賃金と同じくらいだ。

だいたいそのくらいがいいところなのではないだろうか? それくらいの規模まで来れば、アパート経営は安定するものだ。それ以上やるとなったら、またワン・ランク上の覚悟が必要になってくる。

「根拠を示せ!」と言われたら困るんだけど、僕の感覚からすると、そのくらいの規模まで来るとようやく「ひと息つく」ことができるような気がする。ようやく、安定した賃貸経営といったようなものが実現できる。

 

ある程度の数を保有していれば、どこかの部屋で空室が発生したとしても屋台骨が揺らぐことはない! 多少空室が長く続いたとしても、慌てる必要はないのである。ほかにも物件があり、ほかにも部屋がある。だから、いくらでも穴埋めができるのである。

ところがこれがもし数が少なかったらどうなるだろう? 6戸入りのアパートを1棟しか保有していない場合はどうなるだろう? その状態で部屋が1つ2つ空いたらどうなるだろう? そのダメージは相当なものになるだろう。

 

6戸入りのアパートを2棟(合計12戸)保有していたとしても、やっぱり1戸2戸の空室が発生したらキツいことになるはずだ。ところが、もしも6戸入りのアパートを5棟(合計30戸)保有していた場合はどうなるだろう? その状態で1、2戸の空室が発生した場合はどうなるだろう?

決して愉快な話ではないかもしれないが、少なくともそれだけでキャッシュフローが極端に悪くなるわけではない。6分の2より、12分の2より、30分の2の方が安定するはずだ!

 

僕が「ある程度の規模が必要」というのは、そういった理由からである。おっかなびくり小規模でやろうとすると、かえって危険な目に遭遇する確率が高くなるのだ。「リスクを負いたくない!」という気持ちが強すぎて、小さくチマチマした規模でやろうとすることがいちばん危ないかもしれない。

借金を背負うことを極端に嫌ったり、極端に恐れたりする人は不動産投資という投資法には向いていない。不動産投資には借金をつきもの。それも2千万、3千万規模の額じゃない。2億円、3億円規模の借入金の額だ。

 

なかなかそれくらいの額の借金を背負って平気な顔をしていられる人は少ない。だから不動産投資はこんなにもたくさんの人から恐れられているんだよね。

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いざという時のためにも複数棟の保有を!

この投資法ははっきり言って万人向けの投資法ではない。平気で多額の借金を背負うことのできる、ある種の『変わり者』でなければやっていけない投資法なのである。

アパート経営は突発的な出来事の連続である。正直言って、心臓に悪い投資法だ。モノに関する問題も発生する。ヒトに関する問題も発生する。空室も発生する。

 

何事も起こらずに過ぎてゆく月もある。突破的な問題が発生する月もある。1棟しか物件を所有していなかったら、突破的な問題が発生した瞬間、一気に不安定な状態になってしまう。

もしもその突破的な出来事によって生じたマイナス分を補填するものが他になかったとしたら・・・ヘタをしたら自分の身銭を切るより他に方法がない。そういう、いざ!という時のために普段から貯金をしていたという人ならいいかもしれない。

 

しかし、まったく予備金を準備していなかったらどうなるだろう? そのマイナス分の穴をいったいどうやって埋めたらいいだろう?

僕が『アパート経営の安定化のためにはある程度の規模(数)が必要だ!』と考える理由をお分りいただけただろうか・・・? 複数棟所有していれば、たとえAという物件がその月マイナスになったとしても、そのマイナス分をBやCの物件で補てんすることができる。AとBとCがダメでも、まだDとEとFがあるから大丈夫だ。

 

つまり、複数棟保有していれば、いざ!ということが起こったとしても十分カバーリングできるのである。そういったカバーリングは、ある程度の物件数があるからこそできることなのである。

あまり手を広げ過ぎて、借金が膨大になりすぎるのも困ったものだ。だけど借金を極端に恐れ過ぎるのも、これまた困ったものなのなんだよね。

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ある程度の規模になってきたら、自社管理でやらない方がいい

不動産賃貸経営をするにあたって、自主管理でいくべきか否かは永遠のテーマ。僕は「ある程度の部屋数になってきたら、管理会社と契約すべき」という立場。その理由は単純明快。水漏れが起きた、トイレが流れない、家賃滞納、隣がうるさい、etc・・・・それやこれやの対応におわれて大変なことになるから。

 

確かに管理会社に管理をお願いすると、管理料を払わなければならない。その代わり、入居者の矢面に立って、クレームやトラブルの処理に当たってくれる。それらを自分で引き受けるストレスに比べたら、わずか数%の管理なんて全然大したことないよ!

不動産投資は不労所得が最大の魅力だもんね!

 

しかも、その管理会社に払う手数料は経費(損金)で落とせる。なおかつ、その管理料は実質的には僕が払ってるわけじゃない。僕が汗水垂らして、労力をかけて稼いだお金で払うわけじゃない。

じゃあ、誰が管理料を負担してくれているのか・・・? そこが不動産投資の非常におもしろいところです。

 

あっ、ちなみに不動産会社へ払う管理料はこんな感じ。

  • 集合住宅:3〜5%
  • 一戸建て、区分所有、月極駐車場、テナント:7〜10%

 

これは一概には言えない。その地域によっても違う。

不動産会社は管理契約件数を取りたがってる。仲介手数料よりも管理料の方が不動産業者にとっては安定収入になるからね。競争率の激しい都市部は管理料が安めの傾向だよ。

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