「不動産投資はやめとけ」という声が多いなかで、怖がらずに物件を買いつづける方法

2019年3月31日

不動産投資に対する世間の風当たりが強まってきて、そのことに不安に感じてきてませんか? 本記事ではそんな人のために不動産投資をやって家族を養い、法人成りもした僕がなぜ不動産投資をやっているのかについて解説しています。

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ハルキ

不動産投資に対する自信が揺らいでいる方、必見です!

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「不動産投資はやめとけ」という声が多いけど、僕は収益物件を購入しつづけたい

世間では不動産投資に対する風当たりがますます強まっている。「不動産投資はやめとけ」と僕自身もずっと言われ続けてきたし、今もいろんな人から言われる。でも僕はあいも変わらず収益物件を探しつづけ、不動産投資をやめるつもりはサラサラない。

確かに大変だな、、、と思うときはある。でも、メリットとデメリットを天秤にかけたときに圧倒的にメリットの方が勝つ! だから僕は不動産投資というものをやっている。ただし、僕は不動産投資をやる目的は値上がり益を狙ったものではない。あくまでも定期的な家賃収入を狙っていきたい。

 

「どんな投資をやったらいいかわからない…」という悩みを抱えている方、いませんか? そんな人に知っておいてもらいたいことがあります。

投資には「キャピタルゲインを目的に投資するもの」と、「インカムゲイン(キャッシュフロー)を目的に投資するもの」の2つがあります。僕はキャッシュフローを目的に投資するものが好きです。今月、お金を投資したら、来月には僕の口座にお金が入金されるようなものが好きです。

 

「株価が〇〇円まで値上がりしたら、売却益を得られる」というものはあまり好きじゃない。そういう値上がりを期待して投資するものは、すべてキャピタルゲインを目的に投資する投資法です。でもそれはわからないですよね。

株価だって、債券だって、通過だって、プロのファンドマネージャーでも間違ったりしますよね。期待や願望、「こうなればいいなぁ」という想いのようなものに僕はなるべくお金を使いたくないのです。

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ハルキ

まあ、『勉強のため』とか『株主優待のため』とかっていうならいいかもしれないけどね! 

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なぜ僕は不動産投資が好きなのか?

僕は基本的には「ゆっくりのんびり生きたい!」と考えるタイプの人間です。だから気忙しくてストレスいっぱいのサラリーマンの世界からドロップアウトしたのです。そんな僕ですが、こと『お金』のことに関してはせっかちな方だと思います。

今すぐ収入が得たい! お金に関してはいつもそう考えています。

 

僕は基本的には不動産投資が好きです。不動産投資の方がほかのどんな投資法よりも早く収入を得ることができるからです。インデックス・ファンドへの長期投資の恩恵を得られるのは、ずっとずっと先の話です。それこそ20年とか先の未来に、ようやく花開く(かもしれない)のが長期投資なのです。

 

僕が不動産投資に惹かれたのは、「とにかく物件の所有者にさえなってしまえば収入が入ってくる」というところです。売買契約を結び、銀行で決済し、登記簿謄本に僕の名前が印刷されさえすれば、その次の月にはもう僕の口座に家賃収入が振り込まれます。その間、約1ヶ月。手続きを済ませさえすれば、1ヶ月ちょっとで何十万円というお金が入金されるのです。

そんな投資、そんなビジネス、ほかにあるでしょうか? 新築物件の場合はちょっと話は違ってきますが、通常、中古の物件を購入する場合は「もうすでに入居者がいる状態」で物件を取得します。

 

アパートに入居している人にとっては、その物件の所有者が誰に変わろうがそんなことはどうでもいいことです。所有者がAという人からBという人に変わったからといって、家賃が変わるわけではありません。契約書で取り決めされた期日になったら、入居者は家賃を払ってくれます。

株式投資をはじめとする「紙の資産」への投資の場合はなかなかこういうわけにはいきません。もちろん「取得した直後に株が急騰して、1ヶ月に売却して大儲けした」という例もあるでしょう。でもそんなこと滅多に起こりません。それにそれだって確実ではありません。

 

いったい誰が「この株を買えば1ヶ月に値上がりする」ということを知ってる人がいるでしょうか? そんなこと誰も知らない。『神のみぞ知る』の世界なのです。

でも不動産投資の場合は違います。「物件を取得した瞬間に入居者がこぞって退居した」なんてことはまず起こりません。

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ハルキ

この確実性とスピードに僕は惹かれたね。「不動産投資ってすごい投資だなぁ…」って素直に思ったよ。

 

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ギャンブルと投資の違いについて

通常、株式投資をする人は自分が買った株が値上がりすることを期待して株を買います。でもその株が本当に値上がりするかどうかなんてわかりませんよね? 僕が投資信託のような紙の資産への投資を最初にやらなかったのは、その不確実性がどうしても気になるからです。

 

「絶対に上がる」という保証のないものに大金を突っ込むのか? 紙の資産への投資のことを考えるたびに僕はいつもそう自問自答します。バック・トゥ・ザ・フューチャーみたくタイムマシンを使って未来にタイムスリップしてきたというのなら話は別です。でも未来のことなんて誰にもわからないのです。

いくら証券会社の人やベテランの株式投資家の人が「これは間違いなく上がるぞ!」と言ったとしても、それは確実ではないのです。

 

僕のところにも時々、ファンド・マネージャーから電話がかかってきます。でも「わからないもの」を予想したりするという意味では彼らは競馬の予想屋と同じだと思っています。僕は賭け事をしたいわけじゃない。ギャンブルはやりたくない。『投資』をしたいんです。

 

証券会社の営業マンやファンドマネージャーたちは、自分の予測が外れた時にその分の補填をしてくれるのでしょうか? もちろんしてくれませんよね! でも考えてみたら、これって変ですよね。「絶対に上がる!」と豪語するのなら、もしもその予想が外れた場合、そのマイナスを補填してもいいはずじゃないですか。

 

何と言っても『絶対』なのですから! つまりそれは『絶対・確実・間違いない、じゃない』ということです。

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ハルキ

それは「わからない」という不確実性の中にあるものであるということなんだよね。

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不動産投資はギャンブルでしょうか?

わからないものにお金を突っ込むことは僕の中では投資ではありません。それはギャンブルです。僕は次のレースでどの馬が1位になるのかわかりません。僕は自分が座ったパチンコ台がフィーバーするのかどうかわかりません。

僕の中ではそういうものにお金を突っ込む行為はすべて「ギャンブル」です。ときどき、「たしなむ」程度に遊びでギャンブルをするのはいい。あるいは「勉強のため」「経験のため」にやってみるのもいい。だけど家族を養う生活費を稼ぐためにそういうものをやるというのは僕にはできません。

ギャンブルで生活している人も中にはいるでしょう。でもそんな人はひと握りです。少なくとも僕にはできない芸当です。

「不動産投資で生活しています」と言うと、よく僕は「それってパチプロと一緒じゃね?」というようなことを言われたりします。その人の中では『不動産投資はギャンブルの中のひとつ』という認識なのです。

でも不動産投資はギャンブルではありません。僕が購入したのはあくまでも「土地」であり、「建物」です。現物資産です! 「期待」や「思惑」や「願望」といったよくわからないものに投資したわけではありません。

銀行はなぜ不動産にならお金を貸そうと思うのか? それは不動産が「期待」や「思惑」や「願望」といったよくわからないものとは180度違うものだからです。

優秀な銀行の融資担当者がギャンブルをやるための資金を貸すと思いますか? 銀行はそれが『不動産』だからお金を貸すのです。

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ハルキ

土地や建物という現物資産にお金を貸すんだよね。

 

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不動産投資がギャンブルなら、銀行はギャンブルのための資金にお金を貸したことになる

僕は「果たしてどうなるかわからない」というものにお金を注ぎ込むことが『ギャンブル』で、そうじゃないものは『投資』だと思っています。でも僕はかつて、「不動産投資をやって生活をしています」と言ったら、「お前のやってることはパチプロと一緒だ!」と言われたことがあります。

 

不動産投資はパチンコや競馬と一緒でしょうか? 不動産投資はギャンブルでしょうか? 僕は違うと思っています。もしも不動産投資がギャンブルならば、銀行はギャンブルをやるための資金を融資したことになります。そんなことってあるのでしょうか?

 

いえ。銀行はそんなに愚かではありません。むしろ僕らよりもずっとずっと頭が良く、おまけに僕らよりもずっとずっと頭が硬い人たちです。そんな人たちがギャンブルに使うためのお金を貸したりするでしょうか?

でも「投資」とか「ビジネス」とかの世界には確かにギャンブラーのような人たちがウヨウヨいるのは事実です。そういう連中は投資家ではありません。ただ単に「どうなるかわからないもの」に大切なお金を注ぎ込んでいるだけの人たちです。

 

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ハルキ

そういう人たちがのさばっているから、世間は不動産投資のことをギャンブルだと誤解するんです。困った人たちです。

 

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「運」や「期待」、「願望」などでは家族は養えない

さらに困ったことに彼らは自分のことを『投資家』だと思っています。考え方ややってることは紛れもなくギャンブルなのに、「自分は投資をやってるんだ」と豪語して歩くのです。そういう人たちと僕を混同しないでほしい。

僕はギャンブラーになるつもりは毛頭ありません。というか僕はギャンブラーとしての素質はゼロです。パチンコでも競馬でも勝ったことなんてほとんどありません。

僕は2011年に脱サラ起業して以来、不動産投資からの収入をメインの収入として今日までやってきました。もしも僕がやってることがギャンブルだとするのなら、そんなに長く継続的に収入を得ることが果たしてできたでしょうか?

僕は「運」や「ツキ」、「願望」や「祈り」、そして「期待」といったよくわからないものによって家族を養ってきたのでしょうか。それとも「自分のアタマ」を使って、いろいろ知恵を出しながら、いろいろ工夫をしながら家族を養ってきたのでしょうか。

僕はギャンブラーではありません。不動産投資はギャンブルではありません。知恵や工夫で結果をコントロールすることのできる投資です。だけど紙の資産への投資はそういうわけにはいきません。

売ったり買ったりすることはできるけれど、こちらができることといえばせいぜいそれくらいなこと。知恵や工夫で結果をコントロールすることはできません。そういう性質の投資法は僕の認識からすると「どうなるかわからないもの」ということになります。

だから僕はあまりそういったものを積極的にやろうとは思いません。

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ハルキ

僕はやっぱり自分でコントロールすることができる不動産投資の方が好きだね!

 

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キャピタルゲインを目的に投資してはいけない理由

投資には2つの儲ける方法があります。1つは安く買ったものが高く売れた場合に儲かるというパターン。これを『キャピタルゲイン』といいます。紙の資産へ投資する人のほとんどはこのキャピタルゲインで儲けることを狙って投資をしています。

 

でも僕はこの「キャピタルゲイン」というのがあまり好きではありません。それは最後の最後に取っておくべきもの。アントニオ猪木でいえば、「延髄蹴り」とか「卍固め」に相当するものだと思っています。ところがゴングが鳴ってすぐに最後の決め技ばかりやろうとしたら、消耗してしまいます。

 

キャピタルゲインは何も悪いことではありません。僕だって不動産を売却して大きなキャピタルゲインの得たこともあります。でもそれは最終手段。「これで決める!」という最後のシメの段階で披露すべき大ワザなのです。

もう一つ、投資で儲ける方法があります。それが『インカムゲイン(キャッシュフロー)』です。「キャッシュ」が「フロー」で入ってくるもの。つまり毎月固定的に儲かるようなものです。

 

僕にとって投資とはこのキャッシュフローを目的に投資するもののことをいうのです。だから僕は紙の資産への投資を最初の頃はあまり積極的にはやりませんでした。

株主優待を目当てにそれを楽しみに株を買うことはあっても、「1,500円で買った株を2,000円で売ろう!」といったキャピタルゲインを目的に株を買おうとは思いません。僕はお金に関してはせっかちな性格です。

 

今、お金を使ったのなら、今すぐリターンがほしい! 少なくとも、来月には自分の口座に入金されるようなものに僕は投資をしたいと思っています。

それから僕は投資をするなら、なるべく「確実なもの」「確定しているもの」に投資をしたいと思っています。大切な自分のお金を明日どうなるかわからないようなものには使いたくない。

 

キャッシュフローが得られるものに投資すれば、少なくともそれはキャピタルゲインを目的に投資するよりも早く手元にお金が入ってきます。

 

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ハルキ

「こうなれば収入になる」「ああなれば儲かる」といったような「確実じゃないもの」「確定的じゃないもの」に投資するのは僕はあまり好きではないんだよね。

 

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不動産投資でキャピタルゲインを得るのは最後の最後の話

結局のところ、それはどこまでいっても『願望』であり、『期待』でしかありません。願望や期待に投資することほど恐ろしいことはないと思いませんか?

僕は不動産投資をやっています。不動産投資は基本的にはキャッシュフローを目的に投資をするものです。不動産投資にもいろいろとデメリットはあります。なんせ取得するのに銀行から多額の借金をしなければなりません。

 

でも少なくともそこには土地があり、建物があり、各部屋には入居者さんが暮らしています。そしてきっちりアタマを働かせて、適正な値段でいい物件を取得すれば月末には家賃収入が入ってきます。

確かに銀行借入の負担は大きいけれど、その家賃収入が毎月の返済額を大きく上まわっていれば、不動産投資は成功します。キャッシュフローを得ることができます。もちろん入居者さんが退居してしまうこともあるでしょう。でも、一気にすべての部屋の入居者が退居してしまった!ということは、まず起こりません。

 

たとえ空室になったとしても、リフォームしたり、ペット化にして募集したりして工夫をすれば、部屋を埋めることはそれほどむずかしくはありません。ここには『願望』とか『期待』といったようなものはありません。

不動産投資はこちらの『知恵』とか『テクニック』とか『ノウハウ』でなんとなる投資法なのです。そしてそうやって頑張って高い入居率さえキープしていれば、必ず家賃収入が入ってきます。キャピタルゲインなんかをいちいち狙う必要はありません。

 

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ハルキ

物件を売却するのはずっとずっと後になってからの話なんだよね。

 

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不動産投資に対する世間の風当たりが強くなってきたけど

属性の高い投資や資産運用をやってる人が不動産投資に対して抱いてる、「大変だろうな…」「絶対大変に決まってる…」「あんな大変なものに手を出すなんてバカじゃん…」という考えのおかげで、僕ら既存の大家さんがどれほど助かっていることか・・・ありがとうございます。マジでそう思っています。

 

最近、不動産投資に対する風当たりが強くなってきたね。Twitterを見ていても、不動産投資のことを悪く言ってる人がすごく大勢いることに驚く。

ちょっと待って! 流行ってるラーメン屋もあるよね。家の近所のラーメン屋が最近つぶれたからって「ラーメン屋は儲からない」ということになるん? それはそのラーメン屋をうまく営めなかった店主の問題であって、『ラーメン屋』という商売の問題ではないよね。

 

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ハルキ

このラーメン屋、何のメタファーか、わかりますよね。

 

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