投資は行列に並ばない方がいい! 人気が殺到してるところへは近寄らない方がうまくいく理由

2019年4月17日

投資や資産運用をやってる人は「いったいいつ投資をしたらいいんだろう?」と悩んでいませんか?

本記事ではそんな人のために僕が考える投資に参加すべき時期について解説しています。

投資すべきタイミングがわからずに悩んでいる方、必見です!

 

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「行列に並ばない人」が投資では勝つ!

うちの会社は現在、5棟74室+月極駐車場24台を運営している。もう少し前までは8棟110室ぐらいまで膨れあがっていた。ここ数年の不動産バブルの動きを見て、いくつかの物件を高値で売り抜いたんだ。

はっきり言って、びっくりするような値段で売れたよ! 本当にびっくりするような値段だった。だって、僕が買ったときよりもはるかに高い値段で売れたんだよ、、、、普通、買ったときより高く売れることなんて滅多にないでしょ? いかに今の市場が危ない状態か、これでわかるよね。

 

まあ、それはいい。うちの会社が取得した物件のほとんどは、とても安いときに買ったんだ。ちょうど人々が悲観に暮れ、不動産マーケット全体がお通夜みたいになってるときだった、、、、リーマン・ショックや東日本大震災の頃だったよ。景気が悪くなって、みんな日本経済の先行きに不安を抱いていた頃ね。

 

そういうときに「おいしい物件」「儲かる物件」というのは市場に出てくるんだよ。そのときに買った物件は今でもうちの会社に毎月安定的にキャッシュフローをもたらしてくれているし、売却した物件は大きなキャピタルゲインを僕にもたらしてくれたよ。

あのとき、確か日経平均株価は7,000円ぐらいだったかな。信じられる? 7,000円だよ! 今は2万1,000円ぐらいだから、その頃の日本経済がどういう状態だったか容易に想像つくと思う、、、、

 

みなさんは今のこと株価や不動産価格の高騰をどんなふうに見てますか? そして本屋さんにズラーっと並ぶ投資や資産運用に関する本の数々のことをどんなふうに見てますか?

ウォーレン・バフェットは言ってるよね。

我々が歴史から学ぶべきなのは、人々が歴史から学ばないという事実だ。

ってね。

つまり、そういうことだよ! 僕は投資や資産運用は「行列に並ばない方が勝てる」と思ってる。投資や資産運用はおいしいラーメン屋とは違うんだ。行列に並べば、おいしいものが食べられるというわけではない!

ウォーレン・バフェットのこんな言葉も残しているよ。

周りが怖がっている時は貪欲に。 

他人が貪欲になっている時は恐る恐る。  

ってね。

わかりますでしょ? 今がどんなに危険な状態か・・・・笑

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レッド・オーシャンで勝負しようとするから勝てない

「〇〇という投資をやって儲かったやつがいるらしい」という話を聞くと、人は焦るものだ。ついつい「自分もそれをやらなくちゃいけない!」と思ってしまうんだよね。それでにわか仕込みで勉強をして、失敗する人が続出するんだ。自分だけ取り残されるのは嫌だ!という想いが先行して、賢い判断ができなくなってしまうんだね。

 

いつの時代も繰り返されてきたことだよ。これは何も投資に限った話じゃないんだ。人は人気があるものに飛びつく習性を持っている。でもその人気があるものの中に飛び込んで、そこで勝利を手にするのは容易なことではないんだ。ライバルが多いからね。

 

よっぽど才能に恵まれた人か、誰よりも最初にそれをやりはじめた人じゃなければ、ライバルを押しのけて成功するのはむずかしいと僕は思っているよ。だから僕はいつも「レッド・オーシャンでは勝負しない」って公言しているんだ。つまり、人々が殺到しているところには極力近寄らないってこと。

 

行列には並ばないってことだね。そのほうが圧倒的に勝てる確率が高いんだ。そりゃそうさ。ライバルが多ければ多いほ消耗するもんね。

みなさんはどうですか? 「なかなかうまくいかないなぁ、、、」と悩んでいませんか? そんな人は消耗が激しいところに身を置いてるんじゃないかな。だからいつまで経っても勝てないんじゃないかな。

どうせ勝負するんだったら、ライバルの少ないブルー・オーシャンで勝負したほうがいいと思うよ!

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人気が沸騰し、行列ができてからはじめたので遅い

こんなことを言ってしまえば元も子もない話だけど、僕たちははっきり言って『凡人』なんだよ! 天才でもなければ、図抜けた才能に恵まれてるわけでもない。僕たち一人ひとりの能力や能力にはそれほど大きな差はないのだ。そんな普通の能力しかない者たちがいくらひしめき合っても、所詮どんぐりの背比べでしかないよね。

 

だって、みなさんのまわりにいる人たちも、みんなみなさんと同じことを考えているのだから、、、、同じことを考えてる者同士が軒を連ねる商店街で、自分の店だけを繁盛させようったってそうはいかないよね。それは極めて困難なことだ。

 

ただ、その同じようなお店が並ぶ商店街で、みなさんのお店だけが「他と違う特色」を出していたり、「他と違う商品」を扱ってたりした場合はまったく話は変わってくる! もしもみなさんが投資なりビジネスで「本気で成功したい!」と思っているのならば、まだ人気に火がついていないものや分野で勝負すべきだ。それを探したほうが話は早い。

間違っても「今、人気があるもの」に手を出したりなんかしたらダメだよ。みなさんが先駆者になればいいんだ。将来性のある分野を見つけ出して、誰よりもそれを早くはじめるんだ。みんなが気づく前に!

 

人気が沸騰し、行列が出来てからはじめたのではもう遅い。絶対にその行列には並んではいけないよ。『先行者優位』って言葉をおぼえておこう!

本当に成功したかったら、人と違うこと、人がやってないこと、人が集めっていないこと、人が気づいていないこと、etc、、、、に特化すべきだと思う。

 

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ブームに乗っかろうとすると、失敗する

今、投資信託もブームだけど、僕のやってる不動産投資もブームだよね。だから僕は今はおとなしくしてるんだ。こういうときに下手に動くと、大変な目に遭うと思う。ウォーレン・バフェットの教えに背くことになる、、、、

今、多くの人が求めている不動産投資物件というのは、

  • 都会で
  • なるべく築年数が新しく
  • RC造の
  • マンションタイプ

だよね?

 

たしかに地方は疲弊している。若者はどんどん都会に出ていってるよ。僕は地方に住んでるけど、地方の人口減少は猛烈なスピードで進んでいるよ。

それから、築年数が古い物件というのは家賃を安く募集しなければ空室が埋まらない。だから、必然的に高属性の人をターゲットにするのではなく、低所得者や生活保護といった低属性の人をターゲットにしなきゃならない。そうなると、もちろん家賃滞納のリスクも高まる、、、、

 

建物も古いため、あちこち傷んでくるため、修繕費もかかる、、、、アパートよりもマンションの方がオシャレだし、立派だ。所有している充実感も得られるだろう。

ところが、それやこれやは『みんな考えることは一緒』なんだよ! そこに大きな落とし穴が潜んでいるんだよね。

 

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利回りの低い物件に手を出したら、不動産投資は失敗する

みんなと一緒のことを考え、みんなと一緒の行動を取ることによるリスクというものもあるんだよね。僕のやってる不動産投資でいえば、「みんなが欲しがる物件」というのは値段が高騰する傾向があるんだ。ただでさえも超低金利の影響で、今では誰でも不動産投資ができるという時代になっちゃった、、、、

だいぶ融資が閉まってきたとはいえ、銀行も不動産購入資金という理由だったら積極的に審査を通してたよね。そうやって需要が高まり、みんながそれに殺到するとどういうことになるだろうか? 利回りが悪くなるんだ!

 

どんなに立派で、どんなに新しく、どんなに大都会の物件であったとしても、「結局、儲からなかったら何にも意味なくね?」という考えを僕は持っている。おそらく今のような不動産価格の高騰期に物件を購入してしまったら、きっと儲けを出せなかっただろう。

僕がインカムゲインもキャピタルゲインも両方得ることができたのは、みんなが貪欲になってない時期に物件を取得することができたからなんだ。

不動産価格は高騰を続けている。本当にそんな時期に不動産を買って大丈夫なんだろうか。

 

これは不動産に限った話ではない。商品の値段というのは需要と供給のバランスで決まっている。需要に対して供給が少ないということは、それだけそのものの値段が上がるということになんだ。

そして、不動産投資の観点から見てみると、高い値段で購入したものというのはどうしても利回りが低くなってしまう。おそらく今みたいな時期に物件を購入してしたら、10%を切る利回りしか出ないはずだよ。

 

それでも株や投資信託の世界では利回り3%とか、利回り4%とかという数字が飛び交っている。だから、なんとなく不動産投資における利回りが6%とか、7%でも「いけるんじゃね?」と思ってしまうんだ、、、、

でも僕に言わせれば、不動産投資で6%、7%の利回りというのは、考えられない利回りだ! とても正気の沙汰とは思えない。それではあまりにも低すぎる。

 

物件を所有すると、必ず「所有にかかるコスト」というのが発生するんだ。水道管が凍結しただとか、部屋のリフォームだとか、不動産投資にはいろんなコストがかかるんだ。

業者にも手数料や広告料を払わなければならない。固定資産税も払わなければならない。それやこれやを差し引いたら、不動産投資で10%を切る利回りというのは低すぎるという話になる。僕の感覚でいえば、最低でも13%とか、15%ぐらいないとやっていけないと思うよ。

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価格が高騰している時期はおとなしく静観してる時期

今みたいな不動産価格が高騰している時期は、静かに静観するに限ると僕は思っているよ。いつになるかわからないけど、不動産価格が下がってきた時に動き出せばいい。これは株式投資にも当てはまるよ!

僕は今までもそうしてきたんだ。うちの会社で所有している物件はリーマン・ショックとか東日本大震災といった市場が盛り上がってない時期に購入したものばかりだ。だから安く買えたんだ。

 

だから利回りがいいものばかりなんだ。だから銀行への毎月の返済額も少ないんだ。今はむしろ、売り時だよ! 今だったら多少高くても買ってくれる人がいるだろう。だからここ数年、僕はいくつかの物件を処分したんだ。そして、相当な額のキャピタルゲイン(売却益)を得たんだ。

みんな逆のことをしているんだ。舞台に上がってくるべきじゃないときに舞台に上がってきて、舞台から降りなきゃいけないときに舞台に上がったまま降りようとしないんだ、、、「人と違うことする」というのは確かにむずかしいことだよ。

 

でも人と同じことをしていたら勝てないってことも肝に銘じておこう。商売をやって儲けたいと考えているならば、行列に並んではいけないし、レッド・オーシャンでは闘わない方がいい。狙うならばニッチな分野を狙うべきだ!

自分が今やろうとしていること、自分が今考えていることを、一度冷静になって見つめてほしい。「オレはもしかして、人気があるからという理由だけで長い行列に並ぼうとしていないか?」と真剣に自分に問いかけてみて!

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