不動産投資で経済的自由を確立して北海道でセミリタイア生活を送る大家のブログ

サカモトハルキの『僕はこう思う』

サカモトハルキ(映画好き大家さん)。
元不動産会社のサラリーマン。
現在、北海道で5棟74室+月極Pの大家として活躍中
2010年12月より法人化(8期目)
ブログではお金、不動産投資、人生哲学、映画や本のレビュー記事などを発信中。
最近、株式投資もスタート。
奥さんと中1小4男子と猫と自由にのんびり暮らしてまーす。
国際NGO『プランジャパン』のチャイルドスポンサーもやってます。

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【暴落はバーゲンセールを告げる合図!】 僕はどんな時期に不動産投資物件を購入してきたか?について

2018/10/20
 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
詳しいプロフィールはこちら

先日ある人と話をしていて、不動産投資の利回りの話になった。

僕が「うちの会社で所有している物件のほとんどは15%以上の利回りだよ」と言ったところ、こんな風に言われた。

 

そんなの嘘に決まっている!

そんな高い利回りの物件が世の中に存在するはずがない!!

 

僕はいつも『人生というのはその人が頭の中でどんなことを考えたかによって決まる』というようなことを口にする。

 

これは何も投資に限った話ではない・・・

恋愛においても、人間関係においても、仕事においても、その人が何を考え、どんな視点で世の中を見るかによって現実というのはまったく違うものになる。

 

僕と話をしたその人の頭の中では、『不動産投資で15%以上の物件(ましてや20%以上の)なんかあるわけがない』という現実が作られている。

 

しかし、実際のところは存在している!

その現実はあくまでも「その人にとっての現実」であって、「僕にとっての現実」ではないのだ。

 

僕にとっての現実は(僕のブログでも紹介しているとおり)、リーマンショック後に取得したいくつかの物件で15%、20%の利回りを実現している。

その物件たちが稼いでくれるおかげで僕は不労所得を得て、毎日自由気ままに暮らしているのだ。

 

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低金利で借りられたとしても儲からなかったら意味がない

もしかしたら、その人は『経済は波のように動く』ということを認識していないのかもしれない。

『時代は変わる』ということも認識していないのかもしれない。

 

だから僕と話が噛み合わないのかもしれない・・・

 

ご存知の通り、今、不動産価格は異常なほどに高騰している。

東京港区のマンションでは利回り3%の物件も飛ぶように売れているそうだ。

 

とても正気の沙汰とは思えない・・・

 

考えてもみてほしい。

エントリーするタイミングが正確だったら、15%とか20%といった利回りの物件を取得するのも夢ではないのだ。

それなのに『東京都港区のマンション』というだけで、3%の利回りでも嬉々として購入してゆく人がいるというのだ・・・

 

東京都港区のマンションというのはそんなに価値があるものなのだろうか・・・?

 

今は銀行から驚くような低金利でお金を借りられることは僕も重々承知している。

でもいちばん重要なのは借入の金利ではない。

 

いちばん重要なのは投資利回りである。

 

物件がどれだけ稼いでくれるか?

どれだけのパフォーマンスを発揮してくれるか?

_____そっちの方がはるかに重要だ。

 

いくら低金利で借りられるからと言って、物件自体のパフォーマンスが悪ければ話にならない。

不動産投資は株式投資や投資信託といった紙の資産と呼ばれるものへの投資とは全然違うのだ。

 

モノとヒトがからむ分、コストもかかる。

モノは時間が経つにつれてどんどん劣化する。

入居者からはどんどんクレームが入り、修繕の要求が来る。

 

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不動産投資に参入すべきタイミングとは?

紙の資産にはそのようなわずらわしさはない。

ソフトバンクの株を保有していたからといって、雨漏りを直すこともない。

Amazonの株を保有していたからといって、トイレの便器を交換したりすることもない。

 

しかし、不動産投資にはそれがある。

だからその分も見越して物件を取得しなければならないのだ。

その分の費用もカバーできるようなパフォーマンスの良い物件を取得しなければならないのだ。

 

つまり単純な話、不動産投資で成功するためには高い利回りの物件を取得する必要があるということだ!

 

ところが現在の不動産投資の状況を見てみてほしい。

不動産投資をはじめようとする人たちが列を成し、熾烈な物件の争奪戦が繰り広げられている。

 

需要が高くなれば物の値段というのは上がる

_____これは経済の大原則だ。

 

だから今、不動産価格は異常なほど高騰しているのだ。

だから、3%という恐ろしい利回りの物件でも平気で購入しようとする人が続出しているのだ。

 

そういう低い利回りの物件ばかりを目にしていると、すっかりそれに目が慣れてしまうようになる。

そうするとやがて、「利回り15%や20%なんてものはあるわけがない!」という思考回路ができあがってゆく。

 

そして、利回り15%や20%の不動産投資物件というのは、その人の頭の中では幽霊や UFO のような『絶対に存在しないもの』として認識されてしまうのだ。

 

利回りの高い物件が市場に出はじめたら、景気が悪くなってきたことのサインだ。

逆に言うと、利回りの低い物件ばかりが市場にあふれている頃というのは、それは景気が良いということだ。

 

だから今は景気がいい時期と言える。

でも景気がいい時期だからといって、それが不動産投資をはじめていい時期とは限らない。

 

僕は不動産投資に参入すべきベストなタイミングは、利回りの高い物件が市場にあふれる『景気後退期』だと思っている。

 

不動産投資も投資の一部なので、そりゃ利回りが高い方がいいに決まってる。

何もわざわざ利回りが低い物件を買う必要はないのだ。

 

ただし、景気が悪い時期というのは一般的に銀行からの借入金利も高くなる時期でもある。

これは確かに痛い・・・

 

いちばん良いのは『物件の利回りは高く、銀行からの借入利息は低く』という状態だ。

でも、世の中そんなに甘くない。

「あっちもこっちも」というわけにはいかないのである。

 

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景気が悪い時期はバーゲンセールの時期

物件の利回りと銀行からの借入利息のどちらを優先すべきか?といえば、僕は物件の利回りの方を優先すべきだと思っている。

 

昨今流行りの不動産投資は、物件の利回りが低くても銀行からの借り入れ金利も低いので、「それで帳尻が合うだろう」という考えに基づいている。

でも僕はそのやり方に疑問を持っている。

 

やっぱりいちばん大切なことは、「その物件がどれだけのキャッシュフローをもたらしてくれるのか」ということではないだろうか。

 

不動産投資の場合、物件の利回りを後から変更することはできない。

もう売買契約はとっくの間に成立してしまっている。

入居者さんからいただく家賃を簡単にUPするわけにもいかない。

 

もちろん、部屋をフルリフォームしたり、リノベーションしたりすれば高い家賃で募集することはできるだろう。

また、都心部のように周辺の家賃相場が著しく高騰するような特殊要因があった場合は、家賃をUPすることもできるだろう。

 

家賃を上げることができれば、それにともなって物件利回りもUPする。

 

でもそういうのはレアケースだ。

ほとんどの場合、家賃というのは物件が古くなるにつれてDOWNしてゆくものなのだ。

 

入居者さんからいただく家賃の額が下がれば、それだけ利回りは低くなる。

でももしも家賃を下げなければ、部屋が決まらず空室が続くことになる。

だから家賃を下げて募集せざるを得ない・・・

 

アパートのオーナーにとって家賃の減額は避けては通れないものだ。

多少家賃を下げても、早く部屋が決まった方がいい。

 

だからこそ余計に高い利回りの物件を取得しておく必要があるのだ!

5年後10年後に家賃が下がることがあらかじめわかっているからこそ、いちばん最初の入り口を間違ってはいけないのだ。

 

昨今流行りの不動産投資の考え方は、「入り口の利回りが低くても、銀行からの利息が低いので大丈夫でしょ!」という考え方だ。

本当に大丈夫なんだろうか?

本当に10%を切るような利回りで、本当に5年後10年後も安定した賃貸経営を維持できるんだろうか?

 

その頃には借入金利も上昇して、逆ザヤの状態にはなっていないだろうか?

収入よりも支出の方が多くなってはいないだろうか?

 

景気が悪くなって、金利が上昇し始めると、キャッシュフローが悪くなってゆく。

手残りがまったくない状態がつづき、物件を手放そうという動きが加速するようになる。

 

特に景気が良い頃に物件を購入してしまった人は、銀行の利息が上がるとますます手痛い目に遭うことになる。

だから景気が悪くなり、金利が上昇し始めると、市場には物件があふれるようになる。

 

「一刻も早く手仕舞いしたい!」という心理にかられた焦った大家さんたちが一斉に物件を売りに出しはじめるからだ。

僕はこの状態になるのを待っている。

 

それは、僕たち大家さん連中が『バーゲンセール』 と呼ぶ状態だ。

 

このバーゲンセールを待って不動産投資に参入するというやり方もあるのではないだろうか。

何も無理してわざわざ物件価格が高い時期に(つまり、利回りが低い時期に)不動産投資に参入しなくてもいい。

 

うちの会社で取得した物件のほとんどは、日本経済が悪い状態の時に取得したものばかりだ。

確かに銀行の借入金利も高い時期ではあったが、「高い、高い」と言ってもそんなに驚くような高さではない。

 

つまり景気が悪い時期というのは、『不動産投資物件の利回りと銀行からの借入金利との間に一定以上の差が生まれやすい時期』ということなのだ。

 

この千載一遇のチャンスを逃す手はない!

 

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バーゲンセールに買わなければ不動産投資で成功するチャンスはほぼなし

物件は持ち続けていれば修繕やら何やらでどんどんマイナスが膨らんでゆく。

アパート経営には様々なコストがかかるのだ。

 

雨漏りがするかもしれないし、水道管が破裂するかもしれない。

外壁が崩れ落ちて、入居者さんが怪我でもしたら大変だ!

 

だから、そのまま放置しておくわけにもいかない。

 

物件の所有者である以上、やらなければいけない修繕工事は必ずやらなければいけないのだ。

たとえ部屋が満室だとしても、それらの維持コストを差し引いたら「まったく手残りが残らない・・・」という状態になる恐れもある。

 

そこに追い討ちをかけるように借入金利の上昇がきたらどうする・・・?

______ここが不動産投資のいちばん恐ろしいところだ。

 

だからこそ利回りが低い時期に物件を購入してはいけないのだ。

『安く買って、高く売れ!』という投資の鉄則を破ってはいけないのだ。

 

こちらも商売をやっている以上、なるべく収益の最大化を図りたい。

安く買えるならそれに越したことはない。

だから僕はいつもバーゲンセールを待ってから不動産を購入することにしている。

 

うちの会社で所有している物件はすべてリーマン・ショック後とか、東日本大震災後といったような経済が落ち込んでる時期に購入したものばかりだ。

 

バーゲンセールの時期というのは、そうそう巡ってくるものではない。

『10年に1回』というところだろうか・・・

その10年に1回のチャンスを逃してはならない。

 

約10年前のリーマンショック後の日本経済の頃のことを思い出してみてほしい。

「この世の終わりだ・・・」と言わんばかりの状態だったことを覚えているだろうか?

2008年頃の話だ。

 

その頃の日経平均株価は1万円を割り込み、7,000円台まで落ち込んでいた。

今は2万2,000円を行ったり来たりしていることを考えると、ちょっと信じられないような株価だろう。

 

でもそういう最悪な時期というのは、ほんの10年前くらいには確かに存在していたのだ。

 

経済というのは波のように上がったり下がったりするもの

_____といういい例だ!

 

僕は不動産投資において最も重要なことは『手残りがいくら残ったのか?』ということだと思っている。

つまり、純利益がいくら残ったのか?ということだ。

 

その純利益をもたらしてくれるものが、物件の利回りから銀行の支払利息を引いた『金利差』である!

 

金利差は広ければ広いほどいい。

ぶっちゃけたことを言ってしまえば、不動産投資で成功するためにはこの金利差がなるべく広く確保できる物件を取得しさえすればいいのだ。

 

実にシンプルな話だ!

不動産投資で成功することは、実はとても簡単なことなのだ。

しかしながら、その簡単なことがなかなかできないからむずかしいのだ・・・

 

でもいくつかの条件が重なれば、そのむずかしいことも比較的容易にできるようになる。

そのためには「時代の変化」というものや、「経済の波」というものを読まなければいけないのだ。

 

多くの大家さんが真っ青な顔をして物件を売りに出しはじめたときがバーゲン・セールの開始の合図だ!

多くの人たちが頭を抱え、「もう日本経済は終わりだ・・・」ということをつぶやきはじめたときがチャンス到来の時期だ!

 

みんなが不安に駆られ、ため息をつきはじめるのを僕は待ちわびている。

 

不動産投資に興味を持ってる人は、そういう時期を逃してはならないのだ。

そういうバーゲンセールに物件を買わなければ、不動産投資で成功を収めることはほとんど不可能だと僕は思っている。

 

 

 

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