初心者必見!不動産投資の参入時期に悩んだ時に役に立つ攻め時の見極め方

2019年3月25日

あなたは今、「不動産投資をやるべきか、もう少し様子を見るべきか」ということで悩んでいませんか? あるいは「もうすでに物件をいくつか所有しているんだけど、今、売却すべきかどうか」で迷っていませんか?

今回の記事ではそんな不動産投資に関する悩みに苛まれた時、どのように考えたらいいのか?について僕の考えを書いてみようと思います。僕がこれまで経験してきたことがそういった悩みを持っている人の役に立つかもしれないと思ったからです。

 

不動産投資を成功させるためにはもちろんキャッシュフローも大切だけど、物件を売却することで得られる「キャピタルゲイン」も物凄く大切なんです。この二つはタイヤの両輪なんです。毎月々のキャッシュフローのことばかり考えてちゃいけないよ。

 

不動産投資もやっぱり「投資」です。投資である以上、大原則を忘れちゃいけない。投資の大原則は言うまでもないことだけど、『安く買って、高く売れ!』です。僕はその投資の大原則にしたがって行動した結果、うまくいきました。今、正しさを改めて認識しているところです。

みなさんにもぜひそのことを知っておいてほしいと思い、今回記事にしてみることにしました。

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不動産価格が高騰していたから、僕は最近物件を売却してキャプタルゲインを得たぜ

僕は(というか、うちの会社は)以前は10棟もの不動産を所有していたんです。でも2015年〜2016年にかけて、そのうちの半分の5棟の物件を売却しました。要するに所有する物件の数が半分になっちゃったわけです。

普通の人から見れば、その行為は「お金に困ってやったのではないか?」「資金繰りのためにやったのではないか?」「事業を縮小するためにやったのではないか?」という風に見えるはずです。

とんでもない! 資産を売却したのはそんな後ろ向きな理由からではありません。そこには極めて前向きで戦略的な意図があったんです。

 

僕は投資の世界に生きている変わり者だから、普通の人が考えることと違うことをついつい考えてしまうんです。そのせいでずいぶん浮世離れした人間のように扱われたりもしますが、こと「ビジネス」とか「投資」という枠の中だけで考えると、僕のこの『変わり者体質』は大いに役に立っています。

 

さて、僕がここで言ってる「人と違うこと」とはいったい何でしょうか? 今、不動産はちょっとしたブームになってることはみなさんもよくご存じでしょう。要するに今、多くの人が僕が属している「不動産」の世界になだれ込んでいるわけです。

僕はこの動きを見て瞬時に「あっ、危ない!」と思いました。そして次に瞬間にはもう「いち早くここから撤退した方がいいな!」と思いました。

ゲームはいつか終わらせなきゃいけないんです。いつまでもダラダラとやり続けることが最良の策じゃない。ゲームというのはどこかのタイミングで「引き揚げ」なきゃいけないんです。そしてそのタイミングが「今」だ!と僕は直感的に思いました。

だから僕はいち早く換金し、テーブルをあとにしようと考えました。人々が目の色を変えて不動産の世界へ入って来たのも見計らって・・・

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いちばん大事なのは借金をした金額じゃなく、借金をした時期なんだぜ

僕は先ほど10棟もの不動産を所有していたと申し上げました。それは裏を返せば、「10棟もの不動産の借金をしていた」ということでもあります。だいたい想像つくと思いますが、10棟もの不動産の借金の額を合計すると余裕で3億を超えます。それは考えようによってはとんでもない額です。

普通の人の感覚からすれば、ぶったまげるような額かもしれません。でも僕は借金の額は本当の問題ではないと思っています。このビジネスをやっている以上、借金はついて回る・・・そこは割り切って考えるしかないんです。

 

不動産をキャッシュ買える人というのは、ほんのひと握りの大金持ちだけです。多くの不動産投資家は銀行からお金を借りることによって物件を手に入れているのです。だからどうしても物件の数が増えれば増えるほど、借金の額も増えることになっちゃう・・・

でもいちばんの問題はそこじゃないんです。いちばんの問題は銀行からお金を借りた時期、すなわち『いつ物件を取得したのか?』ということなんです。

その不動産の売買契約をいつ締結したのか? その売買価格はいくらだったか? その時の市場の不動産価格はどうなっていたのか? その時の経済状況はどのなっていたのか? そっちの方が借金の額よりもはるかに重要な問題なのです。

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僕は市場が暴落していた時期に恐ろしく安い値段で物件を取得することができたぜ

僕が最初の物件を取得したのは2009年です。まだサラリーマンをしていた頃の話です。あの時期の不動産市場はどうなっていたか? 経済状況はどうなっていたか? もちろん最悪でしたよ。

覚えてますか? リーマン・ショックって・・・。それから2011年〜2012年にかけても僕は次々と物件を取得しました。今度は個人じゃなくて法人格になってからの借入でしたね。あの時も経済はガタガタの時期でした。東日本大震災がありましたから。

つまり僕は株価が低迷し、不動産価格が暴落し、多くの人がリストラされ、日本経済が冷え切ってる時期に最悪の時期に物件を取得しているのです。だから僕は自分のことを「変わり者だ」と言っているんです(笑)

 

あの頃、不動産市場には青ざめた顔をした大家さんがゴロゴロいました。みんな「早く物件を手放したい」「早く決済を済ませたい」といった具合に売り急いでいました。早く現金を手にし、早く銀行への支払いを済ませなければ物件を差し押さえられてしまう・・・そんな切羽詰まった状況の中、彼らは明らかに売り急いでいました。

 

彼らは驚くような安さで物件を手放そうとしていました。先行きが見えず、将来が不安・・・

一刻も早く不動産投資なんてものから足を洗いたい!」 売主さんの悲痛な叫びが聞こえてきそうでした。僕はそういう状態におちいった売主さんが恐ろしく安い値段で提示した物件ばかりを次々と取得していったのです。

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高い値段で物件を取得してしまったら、キャッシュフローが悪くなって苦しくなるだけだぜ

僕が取得した物件は決して悪い物件ではありませんでした。減価償却もまだ残っていましたし、建物の状態も悪くなかった。それでも売主さんたちはそれらの物件を「一刻も早く手放してしまいたい!」と考えていました。

なぜか? おそらく相当高い時期に購入してしまったのでしょう。不動産市場が好況な時期に買っちゃったんです。だからキャッシュフローも悪くなり、資金繰りが悪化したんです。

 

キャッシュフローが悪くなれば、空室や外壁の工事、業者に払う広告料などの発生などに耐えられなくなります。そのうちに銀行への支払いもままならなくなり、結局のところ手放さざるを得なくなる。しかしその売却するタイミングが市場が冷え込んでいる時期だったりなんかしたら、恐ろしく安い値段で売り急ぐことになるんです。

だから不動産投資をやる人は好況期に物件取得に乗り出したらダメなんです。物件を取得するのは経済が冷え込んでる時期の不動産価格が暴落している時にしましょう! そうすれば安く物件を取得することができるから。

 

安く物件を取得することができれば、月々の返済額も少なくて済みます。月々の返済額が少なくて済めば、キャッシュフローが良くなります。利回りが良くなります。手元にお金が残れば、余裕が生まれます。余裕があれば多少空室が発生しても、工事代が発生しても、業者に払う広告料が発生しても持ちこたえることができます。

そしてもしも不動産市場が高騰しはじめたら、高値で売却してキャプタルゲインを得ることもできる。

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「金利が安いから」という理由だけで不動産を買おうなんてという発想はあまりにも危険な考えだぜ

今、どの経済誌をめくっても「不動産投資が熱い!」「不動産投資は将来の不安を解消する!」といった内容の特集記事が組まれてますよね。僕はそれらの記事を読むたびに、2009年や2011年頃に対面した青ざめた売主さんの顔を思い浮かべます。そういった不動産投資の記事を読み、不動産の世界に殺到している人たちが近い将来青ざめた売主さんのようにならないことを心の底から祈っています。

 

僕は今の状況を静かに静観しています。とてもじゃありませんが、今、不動産を取得にしようという気分にはなれません。むしろ『今は動くべきじゃない』『今、動いたら危ない!』と思っています。

今の不動産価格は僕に言わせれば異常の域に達しています。こんなに値段が釣りあがってしまったら、とてもじゃないけど手が出せません。

強気に支配された相場の時期こそ用心深くいなきゃいけません。イケイケのあとは必ず手痛いしっぺ返しが待っているものです。僕はいつもそのような警鐘を鳴らしているんですが、一向に誰も聞く耳を持ってくれません。みんな目の色を変えてゴールドラッシュを目指しています。でも「金だと思って手に入れてみたら、金のメッキでコーティングされたただの石だった…」なんてことにならないように十分に注意してほしいと思います。

 

銀行は日銀のマイナス金利政策のあおりを受けて、不動産を取得しようとする人に対して驚くほど安い金利でお金を貸し付けています。もちろんそれは借りる方からすれば喜ばしきことです。でもそのおかげで物件の数が不足し、それが不動産の価格の高騰を招いているという側面も見落としてはいけません。

コインには裏表があるんです。効果の裏には副作用もあるんです。そのことを忘れてはいけません。

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僕が今回売却した5つの物件はどれも購入した額よりもはるかに高い値段で売れたぜ

『価格』『価値』はまったく違うものです。もしもあなたが本当に不動産投資で成功したいのならば、価値のある物件を取得しなければなりません。その価値があなたにキャッシュをもたらしてくれるのです。

ところが価格が釣り上げられた物件というのはまったく価値のない物件です。どんなに築年数が新しくて、素敵でオシャレなな物件だとしても、「値段が高い」というだけで投資的価値の側面から見れば価値のない物件になってしまうのです。

 

価値のない物件というのはキャッシュをもたらしてくれません。そんな価値のない物件しか市場に出てこない時期は静かに静観するに限ります。正しいか正しくないかわかりませんが、少なくともこのやり方で今のところうまくいっていることだけは事実です。

僕がここ1、2年で売却した物件はどれも驚くほど高い値段で売れました。信じられないような値段で買ってゆく人が5人もいたということになります。

 

さらに驚くべきことに、その5人の方々は自分が「恐ろしく高い値段で買った」という事実に気づいてさえいませんでした。僕が売却した5つの物件は、どれも僕が2009年や2011年に取得した時の金額よりもはるかに高い値段で売却されました。

購入した時の値段よりも高い値段で売れる。このことが意味するものとはいったい何でしょうか? それだけ今が異常な状態であるということです。

 

僕はこのような異常な時期に投資をしたいとは思いません。たとえ金利がゼロだとしても、こういう時期に物件を取得したいとは思いません。とてもじゃないけど、今の不動産を取り巻く状況には僕はついていけません。理解ができない・・・そういうカオスの中でゲームをしようとしても、絶対にゲームには勝てません。

ゲームをやるなら、「絶対にゲームに勝てる」という状況下でやるべきです。僕たちはギャンブルをやっているんじゃないんです。投資をやっているんです。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は「今は不動産投資に参入すべきか、すべきじゃないか?」と迷っている人のために僕なりの考え方を記事にしてみました。

僕が次に動き出すのは日本経済が低迷し、株価が暴落し、「不動産のバーゲンセール」が始まる時期だと思っています。それがいつになるのかはまったくわかりません。おそらく東京オリンピックが終わるまでは今のような状況が続くのではないかな?と僕は思っています。

 

僕はいつもまわりの人がギラギラしている時には動かないようにしています。逆にまわりの人がため息をつきはじめたら、「いよいよオレの出番が来た!」と言わんばかりに動き出すことにしています。『暴落』は決してネガティブなことじゃない。逆にチャンスなんです。

もう一度言います。僕は変わり者なんです(笑)

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