世間的に不動産投資が嫌われものになってくれた方が僕は大いに助かる。その理由とは?

2019年3月10日

 

不動産投資に興味があるけど何となく怖いな・・・と思っていませんか?

本記事ではそんな人のために不動産投資との僕なりの向き合い方について解説しています。

 

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ハルキ

前向きに不動産投資を捉えたい方、必見です。

 

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不動産投資は『自分以外の人やモノ』のおかげで成り立っている

アパート経営はいろんな人やモノの力を借りることによって成り立っている稼業だよね。

「大家さんは孤独だ」という人いるけど、僕は違うと思っている。

 

大家さん業は自分以外の人やモノ、お金のソリューションを自分のために働かせることができる、極めて珍しいビジネスだと思っている。

 

・収益物件
・物件を紹介してくれる不動産会社
・お金を貸してくれる銀行
・物件を管理してくれる管理会社
・家賃を払ってくれる入居者
・内装業者
・税理士
etc…

 

みんな僕のために一生懸命、働いてくれる。

たとえば1億円の物件があったとしたら、そのうち『僕個人』が用意したお金なんて微々たるものだ。

その1億円の95%くらいは銀行が用意してくれたお金だ。

 

人のおカネで相撲が取れて、しかもその賞金は僕のフトコロに入ってくるんだ。

こんな夢のようなビジネスが他にあるだろうか?

 

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ハルキ

だから僕みたいな頭の悪い人間でもできるんだよね。

 

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アパートの大家さん業は労力がほとんどかからない

アパートの大家さんはほとんど何もしなくてもいい。

そんな職業、他にあるだろうか。

 

わずらわしいことは、僕以外の人やモノがやってくれる。

僕は彼らが僕のために働いてくれる様子を遠くから眺め、ときどき意思決定をするだけでいい。

 

自主管理をしている大家さんも中にはいるが、僕はそういう選択はしない。

僕はすべての物件で不動産管理会社と管理契約を結び、彼らに管理を任せている。

そうすることによって僕には圧倒的な自由が約束される。

 

僕は自由になりたくてこの道に入ったのだ。

自由な時間を得る代わりに、僕は大きなリスクを背負っているのだ。

自分でアパートを管理し、入居者とモメたり、クレームを受けたりするようになると、何のために大きなリスクを背負っているのかわからなくなってしまう。

 

多少の管理料を払ったとしても、僕は自主管理という選択はしたくない。

 

頭のいい人たちの最大の問題は、その『頭の良さ』だ。

その頭の良さゆえに『自分』というソリューションを使うしかなくなる。

 

あまりにも優秀なので、人に任せるということができない。

自分でやった方がうまくいくことを経験的に知ってしまっているがために、誰かに頼る・他の人のパワーを使うという選択肢を取れない・・・

 

頭のいい人たちというのは勉強熱心だし、何でも自分一人でやろうとする。

その結果、考えて考えて考えて・・・・・行動ができない!というパターンに陥る人が多い。

 

その圧倒的な能力が可能性の扉を閉ざしてしまうのだ。

その膨大な知識が足を引っ張り、思い切った行動が取れないのだ。

 

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ハルキ

行動よりも『理屈』の方が先行してしまって、結局チャレンジすることができないんだよね…

 

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不動産投資を成功させるためにはコミュニケーション能力が大切

不動産投資のおもしろいところでもあり、また(人によっては)すごくむずかしいところでもあるのが『人が絡む』という部分。

パソコンの前に座ってカチッとクリックすれば資産を手に入れられるものじゃないんだ、不動産投資は。

 

売主さんも、ヒト

売買の担当者も、ヒト

入居者も、ヒト

銀行の融資担当者も、ヒト

賃貸の営業マンんも、ヒト

管理会社の担当者も、ヒト

etc・・・

 

優良な物件情報を得るためには優良な不動産業者と『仲良く』しなければいけない。

世に出ないクローズドな案件の情報をゲットするためには、不動産会社の社長とも深く付き合っていかなければならない。

 

物件を紹介してくれる不動産業者の担当者とモメ事を起こしたり、仲介手数料をケチったりするのなんて言語道断!

意外と不動産の世界というのは横のつながりもあって、悪い噂はすぐに広まってゆくからね・・・

 

『ケチで金持ちになった人はいない』と肝に命じておこう。

だから手数料は気持ちよく、満額払うようにしよう。

 

僕は不動産業者の側にいたけど、不動産の仕事というのは想像以上にハードなんだ。

売買の営業マンも、賃貸の営業マンも、みんなノルマに追われて、ただでさえも忙しい。

 

そんな中、手数料はケチる、めんどくさいことを言う、平気でモメ事を起こす、融通が利かない・・・・っていう大家さんがいたら、どう思うだろう?

僕も不動産会社に勤めていたけど、そういう大家さん、いっぱいいたよ。

 

そういう人には二度と優良物件情報を教えようとは思わないよね?

そんなめんどくさく、気持ちよく取引ができないような人にわざわざ物件を紹介しなくたって、他にいっぱい紹介できる人がいるんだから。

 

いい物件の数が限られている。

それに比べて、「いい物件が欲しい!」という需要の方が圧倒的に多いんだ。

 

逆の立場になってみればわかるよね。

 

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ハルキ

ケチで、ムカつくような人と次も取引したいと思う?という話。

 

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待てる人にチャンスの扉は開かれる

不動産投資において大事なことは「待つ」ことと、「休む」ことってすごく大事なことだと思う。

もちろん「攻める」ことも大事だよ。

 

でも市場というのは常に波のように動くもの。

不動産価格が高いときもあれば、低いときもある。

 

『毎年、物件をガンガン買い増していきたい!』という気持ちはわかる。

でも、不動産価格が高いときに動いて、利回りの低いもの取得してしまい、後々苦労する・・・・・なんてことになったら大変だ!

 

それに、いい物件というのはそんなにそんなに出てこないんだ。

ダイヤモンドが簡単に見つかったら誰も苦労しないよね。

 

銀行の方だって、いつもいつも借金のお願いに来られたって困る・・・

融資には必ず『枠』というものがあるんだ。

いつでもかつでもATMのように自由自在にお金を借してくれるわけじゃない。

 

そもそも売りに出る不動産の中でも『投資用の不動産』というのは絶対数が少ないんだ。

ただでさえも少ないのに、その中から優良物件となるとホントに少ない。

 

しかも優良物件はみんな狙っている。

いい物件の所有者になるチャンスを伺ってる大家さんは、ズラッと列を成して並んでるような状態なんだ。

 

「優良物件がない・・・」と文句ばかり言ってる人がいるけど、それは当たり前だよ。

一歩引いて考えたらわかるよ。

 

そんなにいい物件だったら、なぜわざわざ手放す必要がある?

いい物件だったら、手放さないでしょ、普通。

 

よっぽど何らかの事業がなければ、いい物件だったら持っておきたいと思うでしょ・・・

だから、世に出てくる物件というのは「それなりの物件である」ということをあらかじめ理解しておく必要がある。

 

バフェットは待つ人だった。

「1973年の私はアレがしたくてウズウズしながらハーレムにやってきた男の気分だった」という有名な言葉も残しているよ。

 

その代わりバフェットは、ガンガン行くべき時は誰よりもガンガン行った!

この姿勢って不動産投資においても大事だと思う。

 

機が熟すのを待てる男になろう!

 

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ハルキ

僕はどんな投資でも立て続けに投資していい時期と、休まなきゃいけない時期があると思ってるよ!

 

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現金を持った人たちは不動産の世界に入ってきてほしくない

イケハヤ氏のツイートやYouTube動画を見ていると、いよいよ『不動産』にも興味もちはじめてるみたいだね。

あれだけ税金払ったら流石に気づくよね・・・・

 

今までイケハヤ氏は株や投資信託などの紙の資産にばかりお金を投資していた。

不動産投資には興味を持っていなかったよね。

ところが最近、不動産投資に興味があるような発言が目立つようになってきた。

 

そりゃそうだ。

不動産投資はいちばん税制面で有利な投資法だ。

 

しかも、イケハヤ氏の場合、法人成りをしている。

法人と不動産投資、この二つが合わされば、ものすごいパワーを生み出す!

 

どうやらそのことに気づきはじめてしまったようなんだ・・・

 

いや〜ネット関係の人や紙の資産の人たち、今まで不動産投資を忌み嫌ってたから、僕はすっかり安心してたんだけどなぁ。

それなのに気づいちゃったみたいね・・・

 

彼らみたいな資本力のある人たちが不動産の世界になだれ込んできたら、なかなか厄介だ。

もうブルー・オーシャンではなくなってしまう。

 

ただでさえもライバルが多く、競争率が激しいのに、さらに激しくなってしまう。

レッド・オーシャンになってしまう・・・

 

彼らはなまじキャッシュを持っている。

だから現金でバンバン不動産を購入することもできる。

もしも融資が閉まったとしても、キャッシュを持ってる人たちは関係がない。

 

ホリエモンもそうだったけど、「不動産投資なんてオッサンがやるダッセーもの」とずっと思っててくれた方が良かった。

それなのに、どうして気づいちゃったんだろう?

不動産投資の優位性に・・・

 

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ハルキ

黙ってインデックス・ファンドへお金を注ぎ込みつづけていれば良かったのに・・・

 

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地方でアパート経営をするつもりなら、ココにこだわれ!

地方において安定したアパート経営を目指すために最重要事項がある!

これはもうブログなんかでも繰り返し繰り返し述べてることなんだけど(それなのになぜかあまり重要視されていない)。

 

それは、

全戸分の駐車スペース

全戸分の駐車スペース

全戸分の駐車スペース

全戸分の駐車スペース

だ!

 

ROIだろうが、イールド・ギャップだろうが、キャップレートだろうが、フリーレントだろうが、公示地価だろうが、そんな用語を気にするよりももっともっと重要なことがある。

それは『空室を埋める』ことだ!

 

空室が埋まらなかったら、話にならない。

細々したことは空室が埋まってからの話です。

 

都会の人は知らないと思うが、地方の社会人のほとんどはクルマ通勤。

そのニーズを満たしてない物件は入居率が悪い!

何も難しくない。

ただそれだけのこと…

 

僕は不動産会社で働いていましたから、その重要性が分かる。

逆に言えばニーズを満たしてあげさえすれば安定的な賃貸経営ができるんです。

 

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ハルキ

札幌とか東京などの都会はそんなことないと思うのですが、地方では駐車スペースがないと部屋が決まりづらいんです。

 

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