住宅ローンは早く返した方がトクで、不動産投資ローンは早く返済しない方がトクな理由

2019年4月24日

住宅ローンと不動産投資ローンはなるべく早く返済し終わった方がいいんだろうかと悩んでいませんか?

本記事ではそんな人のために住宅ローンは早く返済した方が良くて、不動産投資は早く返済する必要がない理由について解説しています。

アパート経営に興味のある人、必見です!

 

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住宅ローンは早く返した方がトクで、不動産投資ローンは早く返済しない方がトク

家やマンションを購入するときに利用する『住宅ローン』不動産投資をするときに利用する『アパートローン』この2つのローンを一緒くたにして考えている人って結構いるよね。でもこの2つは同じ不動産に関するローンではあるけれど、まったく別のものなんだ。

一般的に住宅ローンはいいイメージで、不動産投資ローンは悪いイメージをもたれてるような気がする。でも僕はそのようには考えていないんだ。

 

僕は住宅ローンも、不動産投資ローンもどちらも払ってるんだけど、どっちが自分の人生にプラスになってるかといえば、圧倒的に不動産投資ローンの方がプラスになってると思ってるよ。そして、住宅ローンの方は早く返済してしまって、不動産投資ローンの方は早く返済しないほうがいいと思ってる。その方がトクをするよ!

住宅ローンというのは基本的に自分の稼ぎのなかから支払われるものだよね。サラリーマンなら一生懸命働いて、給料をもらって、その給料のなかから返済してゆくはずだ。つまり住宅ローンというのは自分のフトコロをいためて、自分で払わなきゃいけないローンというということになるんだ。

 

それに対して不動産投資ローンというのは、大家さんが入居者さんからもらう家賃のなかから支払われるんだ。大家さんは入居者さんからその家賃をもらうために一生懸命働いたわけじゃない。また一生懸命働いたからといって、もらえる家賃の額が増えるわけでもない。

つまり不動産投資ローンというのは自分のフトコロをいためず、入居者さんのフトコロをいためて払われるローンということになるんだ。

 

どっちのローンを早く返済した方がいいのか一目瞭然だよね。自分のフトコロをいためるような支出(固定費)はなるべく少なくした方がいいに決まってる。これは住宅だけじゃなくて、自動車、携帯料金、教育費、食費、etc、、、、いろいろね!

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「不動産投資ローンは悪い借金で、住宅ローンはいい借金」というのは間違い

不動産投資って世の中にあるたくさんの投資法のなかでいちばん嫌われてるような気がするよ。それは不動産投資って銀行から借金をして行う投資法だからなんだと思う。みんな借金は大嫌いだもんね。

特に日本人は「借金」という言葉を耳にしただけで拒絶反応を示してしまう人が多い、、、、でもよく考えてみてほしい。住宅ローンも借金だよね? しかも住宅ローンは自分が住むための家のための借金だ。

 

その家自体は収益を生んでくれないから、その借金は自分で払わなきゃいけない。でも不動産投資ローンの場合は自分が住むための家のための借金じゃないよね。収益を生んでくれる物件を取得するための借金だ。

だからその借金は自分で払わなくてもいいんだ。その物件から生まれる収益のなかから払われるものだから。さて、どっちがいい借金で、どっちが悪い借金かな。

 

でも一般的には真逆に捉えられてる。不動産投資ローンの方は悪い借金で、住宅ローンの方はいい借金だと捉えられているんだ。おもしろいよね!

僕はこれまでたくさんのアパートを取得してきたよ。その借金の総額たるやモノすごい金額だよ。でも僕はそれほど怖くなかったんだ。なぜならそのモノすごい額の借金を実質的に払っているのは僕じゃないからなんだ。

 

僕にはとてもじゃけど払える額じゃないよ。僕個人にはそんな力はない。僕が取得した物件が僕の代わりに払ってくれているんだ。うちのアパートに入ってくれている入居者のみなさんが僕の代わりに払ってくれているんだ。

つまり、その借金は僕が払っているんじゃなくて、僕のビジネスが払ってくれているんだ! だから僕のフトコロはちっとも痛まないんだ。だから僕はナン億円も借金をしても平気な顔をしていられるんだ。

 

これがもし、何の収益も生まない家のためのローンだったら、相当ビビってたと思う。かなりヤバいことになってたと思う、、、、でも世間的には逆に捉えられているんだ。不動産投資ローンはヤバい借金で、住宅ローンはまともな借金だと捉えられているんだ。おもしろいよね!

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勤労所得と不労所得の違い

「アパート・ローンの借金を僕は払ってない」なんて言うと、「はぁ、なに言ってるの?」といったカンジかもしれないね。でも実際問題として僕のアパート・ローンは入居者のみなさんからいただく家賃の中から支払われているんだ。

今後もしも金利が上昇したとしても、その上昇した分もひっくるめて家賃の中から支払われる。だから、もしも金利が上がったとしてもそれほど痛みは感じないんだよ。

 

でも住宅ローンの方は違うよね。もしも金利が上がって毎月の返済額が増えたとしたら、それはダイレクトに家計に響いてくる、、、、住宅ローンという勤労所得の中から支払われるものだからね。働いて得られる収入の中から支払われる。

それに対して不動産投資ローンというのは不労所得の中から支払われるものだ。それは働いて得られる収入じゃない。働かなくても入ってくる収入だ。アパートのオーナーになれば、この不労所得というものが得られるんだ。

それは、さまざまなリスクと引き換えに得られる大家さんの特権みたいなもの。この違いをわかってもらえるだろうか、、、、

 

でも、この2つの違いを理解していない人も多いと思う。住宅ローンと不動産投資ローンを「一緒のもの」として捉えてしまっているんだ。

アパート・ローンを組む際に契約書にハンコをついたのは紛れもなく僕だよ。でも僕はそのアパート・ローンを返済するために、ほとんど何もしていないんだ。そのローンを返済するために何か労働力を注入しているわけではないんだ。

 

日々のこまごまとした雑事・業務はすべて管理会社がやってくれる。だから、アパートのオーナーには圧倒的な自由な時間が与えられるんだ。これが不労所得のスゴイところだよ!

それは労働することによって得られる勤労所得とはまったく違うものなんだ。

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不動産投資の評判が悪くなると僕は助かる

給与所得は働かなければ手にすることのできない所得だよね。それに対して、不労所得は働かなくても手にすることのできる所得だ。そして住宅ローンは給与所得の中から支払われ、不動産投資ローンは不労所得の中から支払われる。

この2つはまったく別のもの。そのローンを支払うためのお金の出どころもまったく違う。『給料』と『家賃収入』はまったく違うんだよ。

 

僕のアパート・ローンは僕のアパートの入居してくれている入居者のみなさんが返済してくれている。僕が払ってるわけじゃないんだよ。

住宅ローンを抱えている人は総支払額とかを気にする人も多いと思う。でも不動産投資ローンはそれほど気にする必要はないんだ。住宅ローンは繰上返済をして早く完済した方がいいと思う。でも不動産投資ローンはあまりそれは賢い方法ではないよ。

 

アパート経営というのは早く払い終わればいいというわけではないんだ。繰上返済に一生懸命になりすぎると、資金繰りが悪化する可能性もある。そうなると、かえって悪い結果を招く危険性もある、、、、

僕はよくいろんな人から不動産投資のことを悪く言われるよ。でも僕はちっとも傷つかないし、腹も立たないんだ。それどころか、「そうやってもっと不動産投資のことを誤解する人がもっと増えればいいな!」と思ってるぐらいなんだ。ライバルは少ない方がいいからね。

レッドオーシャンでノシてゆくのは大変なことだよ。ブルーオーシャンの方が圧倒的に勝ちやすいもんね!

 

だから住宅ローンと不動産投資ローンを混同する人が増えれば増えるほど、僕は助かるんだ。たくさんの人がもっと不動産投資に嫌悪感を抱いてくれればいいとすら思ってるんだ。アパート経営になんか誰も見向きもしなくなってくれればいいのに。

そうすれば不動産投資をやる人の数が減って、それに伴って競争力も低下するから。参入してくる人が少なくなくなれば、僕も大助かりなんだよ!

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