不動産投資で経済的自由を確立して北海道でセミリタイア生活を送る大家のブログ

サカモトハルキの『僕はこう思う』

サカモトハルキ(映画好き大家さん)。
北海道で5棟74部屋+月極などの大家さんやってる40代ブロガー。
会社経営者。
不動産会社勤務を経て、38歳で経済的自由を確立 。セミリタイア生活へ。
2011年より法人化(法人8期目)
ブログでは「お金」「不動産投資」「人間関係」「教育」などを中心に発信中。
映画と音楽が大好き!
家族と猫とのんびり自由に生きてる小学生男子2人のパパさんです。
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【高騰してる今だからこそ考えておきたい!】 不動産投資物件を購入すべき時期の見極め方

2018/10/20
 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
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どんな投資も上がったり下がったりの循環を繰り返している。

ずっと上がりっぱなしというものもないし、ずっと下がりっぱなしというものもない。

 

株式投資にしろ、投資信託にしろ、 FX 投資にしろ、仮想通貨にしろ、金や銀などへの投資にしろ、と名のつくものなら全てこの波を繰り返している。

僕がやっている不動産投資という投資法もまったく一緒だ。

 

投資はその時の景気によって左右される。

日経平均株価が高い時というのはやはり景気が良い時期だ。

反対に日経平均株価が低い時というのは景気が悪い時期と言える。

 

過去を振り返ってみても、バブル期の日経平均株価は3万円を超えている。

リーマンショック後の日経平均株価は8,000円を割り込んだこともある。

今は2万2,000円付近を行ったり来たりしている・・・

 

この景気の浮き沈みは不動産価格にも強く影響を及ぼす。

僕は不動産投資をスタートさせてからもう何年にもなるけど、その間、日本経済は良い時もあったし悪い時もあった。

 

その経済の動きを見てきて思うことは、やはり「株価と不動産価格はほぼ連動している」ということだ。

やっぱり株価が高い時期は不動産価格も高く、株価が低い時期は不動産価格も低い。

 

うちの会社で所有しているアパートのほとんどは、リーマンショック後の非常に景気が悪い時期に取得したものばかりだ。

だから恐ろしく安い価格で購入することができた。

そのおかげで、これまた恐ろしく高い利回りの物件ばかりを取得することができた。

 

僕が38歳のときに専業の大家さんになり、今日に至るまで不動産賃貸業を続けることができたのは、この『不動産投資物件を購入した時期』が的確だったからだ。

 

 

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多くの人が不動産投資で失敗する理由

僕なりの不動産投資・アパート経営に関するノウハウやテクニックはたくさんある。

けれども、それをそっくりそのまま今、みなさんが真似をしたからといって成功するとは限らない。

 

もしも不動産を購入すべきではない時期に物件を購入してしまった場合、いくらテクニックやノウハウが正確なものであってもきっとうまくいかないだろう。

 

巷にはたくさんの不動産投資関連の本が並んでいる。

不動産投資に関する情報は世の中に溢れている。

 

それでも成功する人がこんなに少ないのは、物件の運営方法が間違っているからではない。

物件を取得するタイミングが間違っているからだ!

 

アパート経営は手法も大事だけれど、それよりももっと重要なことは物件を取得する時期なのだ。

物件を取得する時期が間違っていた場合、全ての計画が狂ってしまう・・・

 

だから不動産投資に興味のある人は、世の中の経済情勢や景気動向をしっかりと把握しておかなければならない。

「今、世の中はどうなっているのか?」をきちんと見極めておかなければならない。

その見極めがしっかりなされなければ、手法や方法論がどんなに正しくても失敗してしまうだろう。

 

投資の神様ウォーレン・バフェットの本を読んでもわかるのだが、バフェットは株を取得する時期についてはかなりのこだわりを持っている。

企業分析やチャート分析ももちろん重要視してはいるが、バフェットは株を購入するタイミングをもっとも大切にしている。

だからバフェットはいつでもかつでも新しい株の取得に動いているわけではない。

 

時 には株式市場からいっさい手を引く時期もある。

基本的にバフェットは株価が高い時期には動き出さない。

 

バフェットは優良銘柄の株価が下がり、手頃な値段になってくるまでじっとしている。

そして、「ここだ!」というポイントまで下がってきた時点で一気に大量の資金を投入して、その株式の取得に動き出す。

 

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景気がいい時は不動産投資への参入を控えるべきとき

僕もこのやり方こそが最も正しいやり方だと思っている。

そして、これは不動産投資にも応用できるやり方だと思っている。

 

もちろん不動産価格の値動きは、株価の値動きのように激しくはない。

それでも不動産価格がまったく変動しないわけではない。

やはり実体経済の動きに連動する形で(株価の動きよりもゆっくりではあるけれど)不動産価格も変化する。

 

不動産投資は株式投資ほど焦る必要はないけれど、だからと言っていつまでも「このまま価格は変動しないだろう」とふんぞり返っているわけにもいかないのだ。

どこの時点で潮目が変わるのかは分からない。

そこをしっかり注視しておかなければならない・・・

 

ただ、不動産価格はそのときの経済状況に合わせてその都度変動するが、入居者さんからいただく家賃そのものはその都度は変動しない。

ここが不動産投資・アパート経営の魅力の一つだ。

 

やはり賃貸人と賃借人は賃貸借契約という契約を結んでいるので、契約期間中は勝手に賃料を改定するわけにはいかないのだ。

だからもしも日経平均株価が大暴落したとして、2万円だったものが1万円になったとしても、入居者さんからいただく家賃が半分になったりはしない。

「日経平均株価が半値になったので、今まで5万円だった家賃を今月から25,000円にしてくれ」というわけにはいかないのだ。

 

ここがアパート経営の面白いところだ。

ただ、それはあくまでも家賃収入の話である。

不動産価格自体は、その時々の景気や経済状況の影響をモロに受け、価格は変動する。

 

基本的には僕は景気がいいときというのは、不動産の購入は控えるべきだと思っている。

なぜなら景気がいい時というのは、不動産価格が高騰している時期だからだ。

そういう時期というのは、基本的には株も不動産もやらない方が無難だと思う。

 

むしろ、そういう時期というのは『手仕舞い』の時期だ。

つまり、売却に適した時期だ。

そういう好況期に株や不動産を売却すれば、大きなキャピタルゲインを得ることができるだろう。

 

これは不動産投資に限らず投資全般についていることなのだが、投資で成功するためには「おとなしくしていること」も非常に重要な戦略だ。

ヘタに手を出して高値掴みをしてしまったら、それこそ大損害を被ってしまう。

これはFXも、仮想通貨も、投資信託も同じだ。

 

特に不動産の場合、銀行の融資(つまり借金だ!)を利用して物件を取得するので、レバレッジがかかっている分リスクも大きくなってしまう。

景気が良い時期というのは銀行の方もイケイケの状態になっているので、融資の審査も緩くなる。

だからと言って、調子に乗ってフルローンやオーバーローンを組んでしまったら、きっと後で手痛い目に遭うだろう。

 

銀行の審査が緩いのは、「経済が好調で、不動産価格が高い時期だから」という特殊事情があるからだということを忘れてはいけない。

僕はリーマンショックのあとの銀行がどのような状態だったのかを目の当たりにしている。

景気が落ち込んでいる時期の銀行は、基本的には『貸し渋る』ものだ。

 

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みんなが殺到する時期も不動産投資への参入を控えるべきとき

今、大盤振る舞いでたくさんの新参の不動産投資家に銀行が融資しているのは、日本経済が絶好調の時期だからだ。

でも銀行から融資の審査が下りたからといって、必ずしも成功するとは限らないのだ。

今は超低金利な状態になってはいるけれど、ひとたび金利が上昇し始めたら、家賃収入と毎月の返済額が逆ザヤになる可能性もある・・・

 

そうならないためにも、なるべくならば不動産価格が高い時期にフルローンやオーバーローンで融資を組むのは控えるべきだ。

 

この時期は不動産業者も色めき立つ時期でもある。

不動産投資やアパート経営がちょっとしたブームになりやすい時期でもある。

都心部などでは「キャピタルゲインが得られる」という理由から、ワンルーム・マンションが飛ぶように売れるようになる。

_____でも、それは危険信号なのだ!

 

業者がキャピタルゲインが見込める物件を投資家に勧めるということは、それだけバブっているという証拠でもあるのだ。

 

バブルであれだけで痛い目に遭っても、僕たちはまた性懲りもなく同じことを繰り返そうとしている・・・

バブルというのは非常に恐ろしいものだ。

そして、バブルというものの厄介なところは、「今がバブルである」ということを後から振り返って初めて気づくという点にある。

 

その真っ只中にいる時には、97%ぐらいの人々が今がバブルであるということに気づかないのだ!

実際に値段が下がり出したときになってようやく「あそこが頂点だったんだ・・・」ということがわかるのだ。

 

好況期は個人にしろ法人にしろ、儲かる時期だ。

だから税金対策のために不動産投資をやろうとする人が多くなる。

もしも相続税対策や所得税対策で不動産投資をやる人は、今、不動産の取得に動いてもいいだろう。

 

不動産の場合(たとえバブルの時期であったとしても)、実勢価格は時価よりも低くなる。

だから不動産を取得する行為は、資産を圧縮する効果がある。

それは紛れもない事実だ。

 

でも、それはお金持ちの人たちの世界の話だ。

「儲かりすぎて税金をガッポリ払わなければならない」という贅沢な悩みを抱えている立場にいる人だったならば、多少高くても不動産を取得して現金を不動産に変えておくのもアリだろう。

 

政府は紙幣を印刷しまくっている。

どんどん赤字国債は膨らんでいっている。

いつハイパーインフレになってもおかしくないような状態になっている。

そういう時期に現金を持っておくことは危険だ。

 

その現金を不動産に変えておけば、リスクヘッジとして有効な手段だ。

お金持ちはたくさん頭の良い人たちだ。

自分のお金を守るために、必死になって色々な方法や防御策を考える。

 

しかし、そういうお金持ちではない人たちは、こういう好況期には不動産投資に参入しない方がいいだろう。

不動産価格はいつか必ずピークを迎える。

未来永劫ずっと右肩上がりということはありえないのだ。

 

実際に不動産投資に参入するのはその頂点を過ぎてからでも全然遅くない。

いや、むしろ頂点を過ぎ、明らかに不動産価格が下がり始めてから参入した方が利回りの高い物件を取得することができるだろう。

 

「景気が悪くなればいい」というのがなんだかおかしな話ではあるのだが、実際に景気が悪くなればそれに伴って物件価格も下がってゆく。

物件価格が下がれば、理論上は利回りは高くなる。

 

何の投資をやるにしても、利回りは高ければ高いほどいいだろう!

 

しかし、物件の値段が下がり始めたからといって手放しで喜んでばかりもいられない。

価格が下がり始めの頃というのは、逆の言い方をすれば「まだまだ下がる時期」でもあるのだ。

 

不動産の場合、価格の変動はゆっくりなだらかだ。

一夜にして急激にドーン!と暴落するということは不動産の場合はあまりない。

価格が下がるにしても、ゆっくりじわじわと下がってゆく。

 

そうであるならば、物件価格が下がり始めたからといってあまりに性急に飛びつくのは控えたほうがいいだろう。

本格的に物件価格が下がりきり、高い利回りの物件が世に出始めた頃を見計らって参入したほうがいいと思う。

 

そしてそういう時期というのはいつか必ずやってくる。

 

うちの会社で所有している物件のほとんどは、そういう価格が低い時期に取得している。

だから、どの物件も恐ろしく利回りが高い。

どの物件も表面利回り15%以上の物件ばかりだ。

 

だから僕は現在6%や7%の表面利回りで取引されている昨今の現状を見て、たいへん驚いてしまうのだ。

特に東京などの都心部などの場合、ヘタをしたら4%や3%の利回りでも飛ぶように不動産が売れているという話も聞く。

 

それは不動産業者にとっては大変喜ばしくことかもしれないけれど、不動産投資家にとっては本当に喜ぶべきことなのだろうか?

 

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僕にとって利回り10%以下の物件というのはレッドカード

僕にとって不動産投資で利回りが10%を切るということは、『イエローカード』に近い感覚を持っている。

5%を切る利回りのものは、完全に『レッドカード』だ。

 

不動産投資はモノを相手にする。

モノは必ず劣化する運命にある。

だからアパート経営には修繕工事がついて回る。

その修繕工事にかかる費用は、物件が古くなればなるほど大きくなってゆく・・・

 

どんなに東京都心のおしゃれなオートロックのマンションだとしても、モノというのは必ず劣化し、古くなってゆく。

そして、必ず修繕工事が必要になってくる。

 

その時(それは8年後かもしれないし、13年後かもしれない)、果たして4%や3%の利回りしかない状態で資金繰りは大丈夫なのだろうか?

さらに金利上昇のリスクもある。

 

さて、果たして耐えられるのだろうか?

 

転売目的に不動産を取得するというのなら話は別だ。

今だったらキャピタルゲインを狙えるだろう。

しかしながら、インカムゲイン狙いで、これから先何十年もその物件と付き合っていかなければならないのだとしたら、利回り4%や3%では話にならないと僕は思っている。

 

うちの会社の物件は15%以上の利回りのものばかりだ。

その代わり、どの物件も地方にある古い物件ばかりだ。

そして、言うまでもなく毎年かなりの修繕工事費用が発生している。

 

それでも、15%以上の利回りがすべてをカバーしてくれている。

多少の支出や、多少の空室期間があっても、利回りの高さが僕を守ってくれているのだ。

 

さて、皆さんはこの辺りのことをどのように考えるだろうか?

 

巷にあふれる不動産投資関連本が煽っているように、今が不動産投資をスタートする絶好のタイミングだと思うだろうか?

それとも、物件価格が下がり、僕が取得したような15%以上の高い利回りの物件が出はじめるのを待った方がいいだろうか?

 

ここはその人の考え方しだいだ!

 

 

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