不動産投資で経済的自由を確立して北海道でセミリタイア生活を送る大家のブログ

サカモトハルキの『僕はこう思う』

北海道で5棟74部屋+月極などの大家さんやってる40代ブロガー。会社経営者。
不動産会社勤務を経て、38歳で経済的自由を確立 。セミリタイア生活へ。
2011年より法人化(法人8期目)
ブログでは「お金」「不動産投資」「人間関係」「教育」などを中心に発信中。
映画と音楽が大好き!
家族と猫とのんびり自由に生きてる小学生男子2人のパパさんです。
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不動産投資特有の悩み『修繕・工事の発生』に対する僕なりの対処法

2018/06/07
 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
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不動産投資は不動産に投資する投資法である。

この点が他の投資法と根本的に違う点だ。

 

「何を当たり前のことを言っているんだ!」と思われるかもしれないが、これは非常に重要なことだ。

ここをきちんと押さえておかないと、後々大変なことになるだろう・・・

 

さて、不動産とはいったい何だろうか?

何もむずかしい話ではない。

不動産とは「土地」「建物」のことである。

 

不動産投資とは土地や建物を相手にする投資法なのである。

それが株式や、投資信託や、FXや、仮想通貨なんかへの投資法との最大の違いだ。

 

このような株式や投資信託などは、『金融資産』と呼ばれたり、『紙の資産』と呼ばれたりしている。

それに対して不動産は、『現物資産』と呼ばれたりしている。

現物資産は不動産の他には金や銀、プラチナなどがある。

 

不動産投資はこの現物資産にお金を投資することによってリターンを得るという投資法だ。

だから金融資産への投資のような感覚でやってはいけないのだ。

 

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この二つは似て非なるものだ。

不動産投資で失敗する人のほとんどが金融資産への投資と同じような感覚ではじめてしまった人々だ。

 

無理もない。

巷にあふれている本や雑誌、ネットなどに載ってる情報のほとんどが不動産投資をその他の投資と『いっしょくた』にして書いているからだ!

本当は全然違うものなのにも関わらず、同種のものとして扱っているのだ。

失敗する人が続出しても、ちっとも不思議ではない・・・

 

現物資産を相手にするとなったのならば、こちらとしてもその腹づもりでいなくてはならない。

金融資産と同じような感覚で対峙してはいけないはずだ。

____ところが、ほとんどの人ができていない!

 

現物とは「手に触れることができるもの」だ。

それはパソコンの画面上に存在するものではない。

紙に記録されたものでもない。

 

車を走らせ(別に自転車でも、徒歩でもいいんだけど)、その場所に行きさえすれば、直接その現物に触れることができるものだ。

手放しさえしなければ今日も、明日も、そこにずっと存在し続けている。

それこそ金融危機が起ころうが、世界大戦が起ころうが・・・

 

これが金融資産と現実資産の大きな違いだ。

紙の資産と不動産の大きな違いだ。

そこにはメリットもあるし、デメリットもある。

良い面もあるし、悪い面もある。

 

「どんなことがあっても現物が残る」ということは間違いなく良いことだろう。

しかしその反面、それがマイナスに作用することもある。

現物があることによる弊害というものもあるのだ。

 

それは紙の資産への投資にはない不動産投資特有のダーク・サイドだ!

そのダーク・サイドが多くの不動産投資家を苦しめ、彼らを失敗に導くのだ・・・

 

現物とはいったい何だろうか?

現物とは、モノのことである。

モノということは、それは「変化する」ということだ。

 

変化しないモノというのはこの世には存在しない。

モノは必ず変化する。

コンクリートだろうが、鉄だろうが、木だろうが、そのままずっと放っておけばいつか朽ち果ててゆく。

長い年月が過ぎれば、やがて化石化していったりもする。

 

つまり、劣化してゆくのだ!

この『経年劣化』ってやつがクセモノだ。

こいつによって苦しめられている人が何人もいる・・・

 

しかし、現物資産に投資するという覚悟を決めた以上、このクセモノと対峙する覚悟を持たなければならないのだ。

 

「リップル(xrp)が雨漏りした!」とか、

「アップルの株が台風によって吹き飛んでしまった!」とか、

「世界経済インデックス・ファンドを修繕しなければならない!」

____なんてことはない。

 

紙の資産(金融資産)のいいところは、そういう問題に悩まされることがないことだ。

それらの資産は現物資産ではない。

つまり、モノではない。

だから経年劣化とは無縁なのだ!

 

もちろん価格が上下したりすることはあるだろう。

しかし、その金融資産そのものにカビが生えたり、シロアリの被害に遭ったりすることはない。

 

ところが、現物資産にはそれがある。

不動産にはそれがある。

コレが不動産投資の最大のデメリットだ。

このデメリットを引き受ける覚悟を持ち、この問題と上手に付き合っていけるかどうかが最大のカギだ。

 

不動産投資を実際にやってみればわかるが、モノというのは次から次へと問題を引き起こす。

管理会社や入居者からは「あれがおかしい」「これがおかしい」という連絡がしょっちゅうある。

物件の数が増えれば増えるほど、クレームの電話の数は多くなる。

 

モノを相手にしている以上、それは仕方のないことなのだ。

一つ一つ丁寧に対応し、工事をしたり、修繕をしていかなければならない。

 

そのチョコチョコとした工事費や修繕費は意外にバカにならない。

それらがオーナーの収益を圧迫する。

どれもこれも「手痛い支出」だ。

 

その支出がなければ、オーナーはもっと儲かっていた。

もっと大きな所得を得ていた・・・

 

これが小さな工事や修繕ぐらいの規模だったらまだいいだろう。

ところが、大規模修繕工事なんかの場合、一気に数百万単位の金が吹っ飛ぶことになる。

大型物件なんかの場合だと、下手したら1,000万単位だ・・・

____これは不動産投資の暗黒面(ダーク・サイド)だ。

 

株式投資や投資信託、FXや仮想通貨などは、こういう問題とは無縁だ。

これは不動産投資が不動産に投資する投資法ゆえに起こることなのだ。

不動産投資が現物資産を扱う投資法だから起こる問題なのだ。

 

かと言って、放っておくというわけにもいかない。

その建物の所有者である以上、所有者としての責任というものがある。

もしも放っておいて、事故や事件でも起きた場合、間違いなく所有者としての民事上の(あるいは刑事上の)責任が問われる。

 

下手したら巨額の損害賠償金を支払わなければならないことになるかもしれない・・・

 

もしも所有物件の外壁の一部が弁護士やパイロットといった年収の高い人にぶつかり、その人が働けなくなったりした場合は最悪だ。

下手したら、働けなくなった期間の給与をこちらが負担しなければならなくなるかもしれないのだ。

 

「保険で対応できる!」と言うかもしれないが、これも100%保証されてるわけじゃない。

事故の原因が風水災なら対応してくれるかもしれないが、経年劣化によるものだった場合は保険金は出ない。

保険会社だって商売でやっているのだ。

何でもかんでも保険で対応できると思ったら大間違いなのだ・・・

 

台風の時期になると、日本中のあちこちのアパートの外壁が吹っ飛び、各地で甚大な被害をもたらす。

もしもその外壁によって死者が出たりなんかした場合、大変なことになる。

建物の所有者は、そういう事態にならないように細心の注意を払い、適切な処置を取っておかなければならないのだ。

 

「適切な処置を取る」というのは、端的に言って『修繕工事をする』ということである。

外壁を修繕工事する場合もあるだろうし、建物の屋根を修繕工事する場合もあるだろう。

水道管を直さなければならないこともあるかもしれないし、隣地境界線の外構工事をしなければいけないことになるかもしれない。

 

その修繕工事費用は莫大なものになる可能性がある。

はっきり言って、足場を組むだけで数百万円単位の金が吹っ飛ぶ。

その数百万円のお金を用意できなければ、着手することもできない・・・

 

____このような不動産投資の暗黒面は本や雑誌、ネットなどではあまり触れられていない。

「不動産投資は株の配当よりもリターンが大きい」だとか、「不動産投資の利回りは◯%だ」といったことについてはよく触れられている。

しかし、『大規模修繕工事をやる際に足場を組んだだけで数百万円かかる』なんてことについてはノー・タッチだ。

 

だから、金融資産への投資と同じような感覚で不動産投資をやろうとするのは危険なのだ。

きっと不動産投資で失敗した人は、不動産投資のそういった暗黒面にあまり目を向けなかったのではないだろうか。

深く考えなかったのではないだろうか。

 

よく考えないまま、ただ「いくらぐらい儲かりそうだ」とか「他の投資法よりも利回りが良さそうだ」といった、ただそれだけの理由から不動産の世界に足を踏み入れたのではないだろうか?

 

ドナルド・トランプも『不動産は手強い相手だ・・・』と言ってる。

あのトランプでさえも「手強い」と言っているのだ。

不動産投資で利益を出すのは、そんなにそんなにカンタンなことではないのだ。

 

事故はいつ起こるかわからない。

いつ、どんな形で、どんなことが起こるのかを完全に予測することは不可能だ。

モノを相手にするということは、その不安と隣り合わせに生きてゆくということなのだ。

 

誰だってそんな問題は抱えたくない。

誰だって「そんなことが起きなければいい」と思っている。

 

でも、モノはどんどん劣化してゆくのは止められないのだ。

建物があちこち傷んでゆくことは防げないのだ。

入居者さんからのクレームの電話はゼロにはならないのだ。

 

物件の数が多くなり、物件の規模が大きくなればなるほど、この問題の発生件数が増えるし、被害額も大きくなる。

かと言って、見て見ぬフリをするわけにもいかない。

問題を放置するわけにもいかない。

 

この問題を解決するためには、やっぱり『備えておく!』という姿勢が必要だ。

つまり、いつ何時、突発的な事故が起きたとしても大丈夫なようにしておくということだ。

 

いわゆる、いざ!というときのお金を準備しておくということだ。

いわゆる、『修繕積立金』だ!

 

修繕積立金を積んでおかなければ、突発的な事故が起こったときに「お金がなくて工事費が捻出できない・・・」ということになってしまう。

 

お金がなければ話にならない。

業者もお金を払ってくれなければ動かない。

金融機関もその工事代分までお金を貸してくれるかどうかもわからない。

保険金だって本当に降りるのかどうかもわからない。

etc・・・

 

だから、平時から備えておかなければならないのだ!

僕は毎月、手元に残ったお金の20〜30%くらいを修繕・工事のために積み立てている。

『備えあれば憂いなし』だ!

____こうしておけば、突発的な修繕・工事が発生しても、迅速に対応することができる。

 

しかし、これはなかなか大変なことである。

口で言うほどカンタンなことではない。

 

特に今みたいに不動産価格が高騰している時期に物件を取得してしまった人は大変だ。

なぜなら所得価格が高いということは、それだけ投資利回りが低いということだからだ。

投資利回りが低ければ、キャッシュフローは悪くなる。

純利益が少なくなる。

手残りが少なくなる。

 

ただでさえも手残りが少ないのに、さらに修繕積立金を積んでおかなければならないなんて・・・

「そんなお金はどこにもない!」という話になる。

 

不動産投資で失敗するほとんどのケースはこの資金ショートが原因だ。

資金繰りに行き詰まり、最後はバンザイせざるを得ない状況におちいってしまうのだ。

 

その段階になってはじめて人は「不動産投資の本当の恐ろしさ」ってやつを思い知ることになる・・・

ドナルド・トランプが「不動産は手強い・・・」と言った本当の理由を知ることになる・・・

そして、工事代金や修繕費のことで悩まされることのない金融資産(紙の資産)のことを懐かしく思うのだ。

 

このような不動産投資のダーク・サイドについて触れてる本や雑誌、ネットの記事はほとんどない。

 

「東京23区内にしておいた方がいい」とか

「RCやオートロック設備の整ったマンションがいい」とか

「地方から若者が流出していっている」とか

「あそこの銀行は2%を切る金利で融資してくれるぞ」とか

etc・・・

____そういう話ばかりをしている。

 

このブログの読者のみなさんには不動産投資の光の部分だけでなく、暗黒面(ダーク・サイド)にも目を向けるようにしてもらいたい!

 

 

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