「賃貸経営は儲からない」という声に真っ向から反論! 失敗しないための投資との向き合い方

2019年3月31日

「不動産賃貸経営は儲からない」という声が大きくなってきて、そのことに不安を感じていませんか?

本記事ではそんな人のためにアパート経営を10年以上やっている僕が考える安定した賃貸経営を続ける秘訣について解説しています。

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ハルキ

不動産投資を安定的にやりたい人、必見です!

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「賃貸経営は儲からない」という声に真っ向から反論する

最近、不動産投資に逆風が吹きはじめてきたように感じるよ。「賃貸経営は儲からない」という声もオンライン、オフライン問わずあちこちから聞こえてくる。

僕は不動産投資に投資すれば誰でもカンタンに儲かるというわけじゃないと思ってる。うまくやる人もいるし、うまくやれない人もいる。

 

それと同じように株に投資しようが、債券に投資しようが、投資信託に投資しようが、儲かる人もいれば損する人もいると思ってる。

大切なのは投資法ではないってことだよ。「その人がうまくやれる人なのかどうか」ということがいちばん肝心なんだよね。だから一概に賃貸経営は儲からないとは言えないし、とても儲かるとも言えない。

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ハルキ

すべてはその人しだい。その人の力量しだいなんだよね。

雇用の不安や老後の不安などから、投資や資産運用をする人が急増しているよね。そんな中で「比較的ほかの投資法に比べて利回りを稼ぐことができる」という理由から、今、『不動産投資』に注目が集まっている。でも、なかには「本当に不動産投資って大丈夫なんだろうか、、、」って心配している人もいると思う。

 

僕は不動産会社勤務を得て2010年の暮れには専業の大家さんになって法人を設立した。要するに、ずっと不動産の世界で生きてきたんだ。その間、いろんな経験もしてきたよ。いろんな目に遭ってきた。楽しいことばかりじゃなかった。ツライことも苦しいこともいっぱいあったよ。

その経験から僕は「不動産投資で儲けるノウハウ」のようなものをしっかりと学ぶことができたと思ってる。

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ハルキ

そして、その学びはきっと他の投資法にも置き換えて考えることのできると思ってるよ!

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「人が殺到しているもの」=「儲かるもの」じゃない

「人気があるもの」「盛り上がってるもの」に惹きつけられる人の気持ちは僕にもよく理解できるよ。人間の集団心理というものは、今も昔も『多くの人が集まっているもの』に引き寄せられてしまうものだからね。でも、こと投資に関して言えば、そうした集団心理や群集心理は裏目に出てしまうことの方が多いと思う。

株にしろ、不動産にしろ、投資の世界では「人気があるもの」「盛り上がっているもの」「熱いもの」を買えば、それでうまくいくとは限らない。

 

だから高い株価に釣られて買ってしまった株で大損する株式投資家や、高い不動産を購入してしまってキャッシュフローがマイナスになってしまう不動産投資があとをたたないんだよね。

でも、だかと言って人間の心理としては暴落時にはなかなか「投資をしよう!」などとは思えないものだ。だからついつい市場が盛り上がってる時期に行動に出てしまい、高値づかみをしてしまう、、、、これは何も今にもはじまったことじゃない。

大恐慌の時代も、バブルの時代も、ずっと投資や資産運用の世界で繰り返されてきた光景だ!

 

なぜ人々は同じ過ちを繰り返すのだろう。なぜ「高い時期に買ってはいけない!」という投資の大原則を無視して、買いに走ってしまうのだろう。それは人間の心の中には、『自分一人だけ他の人と違う行動を取ることが怖い』という弱い心があるからなんじゃないだろうか、、、

 

人間は社会的な動物だよね。だから、みんなと同じ行動をし、人気があるものや盛り上がっているものに飛びついてしまう習性があるんだ。でも忘れてはいけないのは、これは投資であるということ。

アイドル・グループの人気投票じゃないんだ。大金がからんでいる。一歩間違ったら、大火傷では済まない事態におちいる可能性だってあるんだ。だから、僕らはよくよく考えて、「本当に儲かるもの」に投資をしなければならない。

 

でも、多くの人は本当に儲かるものではなくて、「行列になってるもの」や「人だかりになってるもの」に投資してしまう、、、

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ハルキ

これが『集団心理』と呼ばれるものの恐ろしさなんだよね、、、

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価格が高いときに投資しても儲からない

みんなが乗り込もうとしている船は魅力的に見えるものだよね。次から次へと仲間たちがその船に乗り込んでゆく姿を、遠くからただ黙って港から見ているのはツラいものだ。だからついつい「自分も参加しなければならない!」という焦りの気持ちが芽生えてしまう、、、それに参加しないことは、まるで損をするかのような気持ちになってくるんだ。

 

この現象はリーマン・ショックの前にもあった。バブルのときもそうだった。大恐慌の前もおそらくそうだったに違いない。現在も不動産投資の世界でも起こってるし、投資信託を買うことに躍起になってる人々もおそらく今、こういった気持ちだろう、、、「ここぞ!」とばかりにみんな同じ船に乗り込もうとしているんだ。

「その船が沈没するかもしれない」なんてことは微塵も考えてない、、、

 

とにかく「一刻早く乗り込まなければ、自分だけバスに乗り遅れてしまう」「置いてけぼりを食ってしまう」という強迫観念が多くの人を突き動かしているんだ。僕はその姿を港から静かに眺めている。彼らの乗り込んだ船がタイタニックにならなきゃいいんだけど、、、、

 

なぜそんな風に僕はクールな視点を保てるのか? その答えはカンタン。あまりにも価格が高いからだ! 不動産価格も、株価も、投資信託も、みんな高すぎる、、、あんな高値で購入したら、儲けを出すことなんて不可能だ。

キャッシュフローも、キャピタルゲインも期待できない。あんな値段で買ったら、マイナスを発生させるのは目に見えている。でも、勢いよく船に乗り込もうとしている人たちはそんなことまるで気にもかけてない様子だ、、、

 

投資は儲けるためにするものだよね。儲からないものに投資していったいどうするというのだろう? 僕にはまったく理解できない。

「みんながやっているから」「あそこが盛り上がっているから」「今いちばんホットだから」。そんな理由だけで、みんながやってることと同じことをしようとするなんて、、、

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ハルキ

僕にはとても正気の沙汰とは思えないんだ。

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今は不動産投資を始めるのに最悪の時期

僕は2010年の暮れから、専業大家として不動産投資でメシを食っている。家賃収入だけで家族を養っているんだ。その前はずっと不動産会社で修行していた。つまり、僕はずっと不動産畑を生きてきた人間なんだ。

その僕が思うのは「今は不動産投資を始めるのに最悪の時期だ!」ということ。あまりにも多くの人が殺到し過ぎている。あまりにも行列が長すぎる。こんなに時期に投資をスタートしても、失敗するのは目に見えているよ。

 

修繕費がかかってキャッシュフローが出ないからといって、入居者に「すいません。来月から家賃を上げてください」というわけにはいかないんだ。だから、アパートのオーナーはなるべく利回りが高い収益物件を取得しなければならない。ところが、みんなが殺到すると、モノの値段はつり上がる。物件価格が高くなると、利回りが悪くなってしまう、、、、

 

「不動産投資は危険だから、絶対にやめろ!」という声はよく耳にする。僕はその声に半分反論し、半分賛同する。不動産投資は、うまくやれば魅力あふれる、素晴らしい投資なんだ。でも、その反面、うまくできなければ恐ろしい事態を引き起こす恐ろしい投資でもある。

 

今、不動産投資という投資法を危険にさらしているのは、「今、飛び乗らなければまわりから遅れをとってしまう」という強迫観念にかられた素人不動産投資家たちだ!

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ハルキ

彼らが本来は危険でもなんでもない不動産投資というものを自らの手で危険なものにしてしまっているんだ。

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暴落はいつか必ず起こる

金利が低下すると、個人投資家はこぞって不動産投資をはじめる。株価が高くなると、個人投資家はこぞって株式投資をはじめる。どちらも僕に言わせれば、間違い!

物件の価格が高くなると、たとえ低金利で銀行から資金調達ができたとしても、得られる利益はほんのわずかしかなくなっちゃう。株も同じ。投資信託も同じ。

株価が高いということは、それだけ多くの人が株を買っているというだよね。そういう高い時期に参入したとしても、やっぱりそこから得られるリターンはわずかなものになっちゃうんだ。

 

市場が高いということは常に暴落のリスクと隣り合わせということでもある。そして、これだけは間違いなく言えることなんだけど、暴落というのは必ず起こるんだ。それは冬になったら雪が降るのと同じくらい、確実に起こることなんだ。

不動産価格も株価も、上下するもの。ものにはサイクルというものがあるんだ。ところが絶好調のときに意気揚々と不動産投資や株式投資に参入しようとする人は、そんなこと考えない。

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ハルキ

そういったマイナス要因は『市場の盛り上がり』によって、すべて相殺されてしまうんだ、、、

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ゴールドラッシュのときは家でレモネードでも飲んでろ

数年前、僕が不動産投資をやって生活をしているということを知っている僕の友人が先日僕に電話をかけてきた。話を聞くと、「オレもアパートのオーナーになった」というんだ。彼は興奮気味に話をしていた。

「いつかお前みたいに、オレも家賃収入で生活したいんだ。それが夢なんだ」とも言ってた。

僕は彼に尋ねました。「ところでその物件の利回りは何パーセントだったの?」

「7%だ」と彼は答えた。

「それは表面利回り? それとも実質利回り?」

「えっ、表面利回りに決まってるだろ」と彼は答えた、、、、

僕はその彼との短い会話を通じてこう堅く心に誓いました。

 

オレは絶対に今、物件取得に動かないぞ!と。僕の友人は別に不動産が好きなわけでも、不動産に精通してるわけでもなんでもない人だ。いわゆる、素人不動産投資家と呼ばれている人だ。ただ単純に「他に比べて利回りがいいから」という理由だけで不動産投資をはじめただけの人。ただ単純に「今、盛り上がっているから」」という理由だけで不動産投資をはじめただけの人。

 

案の定、彼はこのような常套句を僕にも言いました。「銀行にお金を預けていたって、スズメの涙ほどの金利しかつかないからね、、、、」

この言葉を聞いた瞬間、僕は『今は不動産投資から手を引きべき絶好のタイミングだ!』と察知した。

 

幸いなことに僕の場合、もうすでにいくつかの物件を取得していた。だから、慌てて新しい物件を増やさなくてもメシが食える状態だったんだ。だから何も焦る必要はなかった。これから不動産投資をやる人も、株式投資をやる人も、他のどんな投資をやる人も、ぜひこれだけは覚えておいてほしい。

市場が絶好調のときには動いてはいけない

特に素人が目の色を変えて市場に乗り込んできたときは、、、、

そういう時は、『投資をはじめる最も悪いタイミング』だ。ところが多くの人は(僕の友人もその一人ですが)、その最も悪いタイミングに投資を始めようとしちゃうんだ! 「ゴールドラッシュのときは家でレモネードでも飲んでろ」というアメリカの格言があるよね、、、、

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ハルキ

嘘です。これ、僕が今つくりました(笑)

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不動産投資は何もむずかしくないシンプルな投資

僕は昨年、一昨年と2つのアパートを売却した。2つの物件はそれぞれ物件としては悪い物件ではなかったんだけど、パフォーマンスが今ひとつパッっとしなかったんだ。ここで不動産投資で大きく儲ける秘訣をお教えしましょう!

今みたいに多くの素人がこぞって不動産投資をやりはじめ、不動産の価格がバカみたいに高騰しはじめた時に売却する。そうすれば、大きなキャピタルゲイン(売却益)を得ることができる。

 

これが不動産投資で儲ける秘訣だ。多くの人はこれと逆のことをやっているんだ。不動産が盛り上がってる時に市場にやってきて、暴落が起こって不動産市場に活気がなくなったとき物件を売ろうとする、、、逆なんだ! 不動産価格が暴落しているときは絶好の買い時なんだ。

 

そういう市場が低迷している時に、「いい物件」や「掘り出し物件」というものが大量に出回る。そういう『おいしい物件』を極力、安く買うのです。こうすることで、不動産投資で大きな利益を得ることができる。

「不動産投資は怖い」「不動産投資はむずかしい」「不動産投資は複雑だ」とよく言われるけど、それは間違いなんだ。不動産投資ほどシンプルで単純なものはない。

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ハルキ

株式投資や投資信託、FXなんかの方がはるかに複雑で、儲けを出すのが困難な投資法だと僕は思ってるよ。

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不動産投資をうまくやればキャッシュフローも、キャピタルゲインも両方得られる

僕はパフォーマンスが今ひとつの物件をここ数年で立て続けに売却することに成功した。不動産投資のことをよくわかってない素人の買主さんは喜んで売買契約書にハンコを押していってくれたよ。だから僕は言ってるんだ。

素人の不動産投資家が本屋さんに並ぶ素人の不動産投資家向けの本を読み、それにすっかり感化されて、市場に流れ込んできたらチャンスだ!と、、、

 

実際、僕は自分が取得した時の値段よりもはるかに高い値段で彼らに物件を売却することができたよ。それによって得たキャピタルゲインを再投資にまわしたり、突発的な工事代のために口座に積んでおいたりすることで、より安定した賃貸経営ができるようになった。

「賃貸経営は儲からない」というのは嘘なんだ。うまくやりさえすれば、すごく儲かるものなんだ。

 

よく「不動産は流動性がない」とか「売れるのに時間がかかる」とか言われるけど、それも間違い。僕が売りに出した物件は、あっという間に買い手がついたよ。そして、銀行で決済が済んだ瞬間、僕の口座には多額の売却益が転がり込んできた。ものすごいスピードだったよ!

その金額はサラリーマンが40年も50年も一生懸命働いてもらえる退職金よりも多い額だった。そんな大金がわずか1ヶ月のあいだに自分の口座に入金になるんだ。このダイナミックさも不動産投資の魅力のひとつだよね。

 

僕が売却した2つの物件は、もちろん所有しているあいだも僕にいっぱいキャッシュフローをもたらしてくれた。別にマイナスだったわけじゃないんだ。つまり僕は所有しているあいだのキャッシュフローと、売却して得られるキャピタルゲインの両方を手にしたことになるんだ。

さらにその売却益を次の物件の頭金に充当すれば、僕は次の物件でも賃貸経営は安定する。「不動産投資は危険だ」という人はきっとこのような不動産投資の持っているパワーやエネルギーを知らない人なんだと思う。

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ハルキ

不動産投資を上手にやってる人は、誰も不動産投資のことを危険だなんて思ってないはずだよ。

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投資は儲けるためにやるもの

確かに不動産投資をやるためには銀行から何千万円も何億円も借金をしなければいけない。そこの部分だけを見れば、確かに『危険』かもしれないよ。でも、いちばん危険なのは不動産投資という投資法そのものではなく、「不動産投資について何も知らない」という状態だと思う。

 

これは不動産投資に限った話ではなく、どんな投資法でも一緒だよね。『無知』がいちばん危ないんだ、、、、僕は昨今の日本の不動産投資バブルを冷ややかな目で眺めているよ。「早くブームが去らないかなぁ、、、、」なんて密かに思ったりもしてる。

投資は儲けるためにやるものだよね。だから、本当に儲かるものに投資しなければいけない。投資はアイドルの人気投票とは違うんだ。命がけなんだ。「みんながやってるから、きっといい投資なんだろう、、、」なんて漠然とした理由だけでやってはいけないものだと思う。

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ハルキ

僕のブログを読んでくれてる読者の方々には、ぜひともそういう投資には手を出さないようにしてもらいたいと僕は心の底から思っています!

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