投資の世界で7年間サバイバルできた秘訣を大公開! 僕が投資で儲けるためにいちばん大切にしているコト

      2018/04/06

雇用の不安や老後の不安などから、投資や資産運用をする人が急増しています。

 

そんな中で「比較的ほかの投資法に比べて利回りを稼ぐことができる」という理由から、今、に注目が集まっています。

しかし中には「本当に不動産投資って大丈夫なんだろうか…?」と心配している人も大勢います。

 

そこで今回は『いま、不動産投資という投資をやることについて』ということを僕なりの切り口で書いてみたいと思います。

 

僕は不動産会社勤務を得て2011年には専業の大家さんになりました。

要するにずっと不動産の世界で生きてきたのです。

 

いろんな経験もしてきました。

その経験から僕は「不動産投資で儲けるポイント」をしっかりと学んできました。

 

そこで今回は不動産投資をやることに今、不安を感じてる人のために僕が学んできた不動産投資で儲けるポイントについて書いてみたいと思います。

 

これはきっと他の投資法にも置き換えて考えることのできる思考法だと思いますので、ぜひご自身の投資に役立ててください!

 

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「人が殺到しているもの」=「儲かるもの」じゃない理由

オシャな服を着た人たちの行列

「人気があるもの」「盛り上がってるもの」に惹きつけられる人の気持ちは僕にもよく理解できます。

 

人間の集団心理というものは、今も昔も『多くの人が集まっているもの』に引き寄せられてしまうものなのです。

でもこと投資に関して言えば、そうした集団心理や群集心理は裏目に出てしまうこともしばしばあります。

 

 

株にしろ、不動産にしろ、投資の世界では「人気があるもの」「盛り上がっているもの」「熱いもの」を買えば、それでうまくいくとは限りません。

だから高い株価に釣られて買ってしまった株で大損する株式投資家や、高い不動産を購入してしまってキャッシュフローがマイナスになってしまう不動産投資があとをたたないのです。

 

しかし、かと言って人間の心理としては暴落時にはなかなか「投資をしよう!」などとは思えないものです。

だからついつい高く、盛り上がってる時期に行動に出てしまうのです。

 

そして多くの人が破産し、家を失い、家族を路頭に迷わせる・・・

このことは今も昔も投資の世界で繰り返されてきた光景です。

 

なぜ人々は同じ過ちを繰り返すのでしょうか?

 

なぜ「高い時期に買ってはいけない!」という投資の大原則を無視して買いに走ってしまうのでしょうか?

それは人間の心の中には『自分一人だけ他の人と違う行動を取ることが怖い』という想いがあるからです。

 

だからみんなと同じ行動をし、人気があるものや盛り上がっているものに飛びついてしまうのです。

でも忘れてはいけないのは、これは投資であるということ。

 

アイドル・グループの人気投票ではないのです。

ここにはお金がからんでいて、一歩間違ったら人生を棒に振ることになるのです。

 

だから儲かるものに投資しなければならない。

 

しかし多くの人は儲かるものではなくて、「行列」や「人だかりになっているもの」に投資してしまうのです。

これが集団心理の恐ろしさなのです。

 

みんな乗ってるからといってあなたまでその船に飛び乗る必要はない

みんなが乗り込もうとしている船はとびっきり魅力的に見えるものです。

次から次へと仲間たちがその船に乗り込んでゆく姿をただ黙って港から見ているのはツラいものです。

 

だからついつい「自分も参加しなければ…」という焦りの気持ちが芽生えてしまう。

 

それに参加しないことはまるで損をするかのような気持ちになってくるのです。

この現象はリーマンショックの前にも起こりました。

現在も不動産投資界隈で起こっています。

 

「ここぞ!」とばかりにみんな同じ船に乗り込もうとしています。

その船が沈没するかもしれないということは微塵も考えてない様子です。

 

とにかく「一刻早く乗り込まなければ、自分だけ置いてけぼりを食ってしまう…」という強迫観念が多くの人を突き動かしています。

僕はその姿を港から静観しています。

 

彼らの乗り込んだ船が港からゆっくり離れてゆく姿を僕はここから眺め続けるつもりです。

僕にはその船がタイタニック号に見えるのです。

やがて大惨事を引き起こす船に見えて仕方ないのです。

 

なぜそんな風に僕は思うのか?

その理由はカンタンに説明がつきます。

 

____あまりにも不動産価格が高いからです。

 

あんな高値で手に入れたとしてもキャッシュフローは出ません。

それどころから修繕費やら広告料やら空室やらで、おそらくマイナスのキャッシュフローを発生させることでしょう。

 

だけど勢いよく船に乗り込もうとしている人たちはそんなこと気にもしていません。

僕の再三にわたる警告も一切耳に入っていない様子です。

 

投資は儲けるためにするものです。

儲からないものに投資していったいどうするというのでしょうか?

 

僕にはまったく理解できません。

 

「みんながやっているから」

「あそこが盛り上がっているから」

「今いちばんホットだから」

 

____そんな理由だけでみんながやってることと同じことをしようとするなんて・・・

 

僕にはとてもじゃないけど恐ろしくてそんなことできません。

 

不動産投資を危険なものにしてしまっている人たち

下り坂にさしかかっている人のシルエット

僕は2011年から専業大家として不動産投資でメシを食っています。

 

その前はずっと不動産会社で修行していました。

つまり僕はずっと不動産畑を生きてきたのです。

 

その僕が思うのは「今は不動産投資を始めるのに最悪の時期だ」ということです。

 

なぜ最悪の時期なのかは、はっきりしています。

あまりにも多くの人が殺到し過ぎているからです。

 

あまりにも行列が長すぎるのです。

 

こんなに時期に投資をスタートしたとしても、失敗するのはもう目に見えています。

 

修繕費がかかってキャッシュフローが出ないからといって、入居者に「すいません。来月から家賃を上げてください」というわけにはいかないのです。

 

みんなこぞって殺到すると、物件の値段はつり上ります。

そのつり上がった値段でモノを購入していったいどうやって利益が出るというのでしょうか?

 

「不動産投資は危険だから、絶対にやめろ!」という声はよく耳にします。

僕はその声に半分反論し、半分賛同します。

 

不動産投資は、きちんとやれば全然恐ろしいものでもなんでもないのです。

 

現に僕は2011年からアパート経営で家族を養っているのです。

 

不動産投資を危険にさらしているのは、「今、飛び乗らなければまわりから遅れをとってしまう…!」という強迫観念にかられた人々なのです。

 

彼らが本来は危険でもなんでもない不動産投資というものを自らの手で危険なものにしてしまっているのです。

 

暴落はいつか必ず起こる

株価が下がって汗をかいて焦っているサラリーマンのイラスト

金利が低下すると、個人投資家はこぞって不動産投資をはじめる。

株価が高くなると、個人投資家はこぞって株式投資をはじめる。

 

____どちらも僕に言わせれば、間違いです。

 

金利が低下し、不動産を求める人が増えると、それだけニーズが高まり、物件の数が不足します。

「みんな考えることは一緒」という現象が起こるのです。

 

物件の価格が高くなると、たとえ低金利で銀行から資金調達ができたとしても、得られる利益はほんのわずかしかありません。

 

株価も同じことです。

株価が高いということは、それだけ多くの人が株を買っているということです。

 

そういう高い時期に株式投資に参入し、高い株を購入したとしてもやっぱりそこから得られるリターンはわずかなものでしょう。

なぜならそれ以上株価がUPする見込みがないわけですから。

 

それどころか、株価が高いということは常に暴落のリスクと隣り合わせで株式投資をやることになります。

そしてこれだけは間違いなく言えることなのですが、暴落はいつか必ず起きます。

 

株価は上がったり下がったりするものなのです。

ところが株価が絶好調のときに意気揚々と株式投資に参入する人は、そんなことはほとんど考えません。

 

そういったマイナス要因は『株価が高い』という現在の状態のせいで、すべて相殺されてしまうのです。

 

ゴールドラッシュのときは家でレモネードでも飲んでろ

家のソファに座ってリラックスしている女性

僕が不動産投資をやって生活をしているということを知っている僕の友人が先日僕に電話をかけてきました。

話を聞くと「オレもアパートのオーナーになった」というのです。

 

彼は興奮気味に僕に話しました。

「いつかお前みたいに、オレも家賃収入で生活したいんだ。それが夢なんだ」とも言っていました。

 

僕は彼に尋ねました。

「ところでその物件の利回りは何パーセントだったの?」

 

「7%だ」と彼は答えました。

 

「それは表面利回り? それとも実質利回り?

 

「えっ、表面利回りに決まってるだろ」と彼は答えました。

 

_____僕はその彼との短い会話を通じてこう堅く心に誓いました。

 

オレは絶対に今、物件取得に動かないぞ!

 

____と。

 

僕の友人は別に不動産が好きなわけでも、不動産に精通してるわけでもなんでもない。

ただ単純に「他に比べて利回りがいいから」という理由だけで不動産投資をはじめたのです。

 

案の定、彼はこのような常套句を僕にも言いました。

 

「銀行にお金を預けていたって、スズメの涙ほどの金利しかつかないから…

 

_____この言葉を聞いた瞬間、僕は『今は不動産投資から手を引きべき絶好のタイミングだ!』と察知しました。

 

幸いなことに僕の場合、もうすでにいくつかの物件を取得していましたので、慌てて今新しい物件を増やさなくてもメシが食える状態でした。

だから何も焦る必要はないのです。

 

これから不動産投資をやる人も、株式投資をやる人も、他のどんな投資をやる人も、ぜひこれだけは覚えておいてほしい。

 

市場が絶好調のときには動いてはいけない

特に素人が目の色を変えて市場に乗り込んできたときは…

 

_____こういう時期は『投資をはじめる最も悪いタイミング』と言っていいでしょう。

 

ところが多くの人は(僕の友人もその一人ですが)、その最も悪いタイミングに投資を始めようとするのです。

 

「ゴールドラッシュのときは家でレモネードでも飲んでろ」というアメリカの格言があります。

 

嘘です。

これ、僕が今つくりました(笑)

 

不動産投資は何もむずかしくないシンプルな投資

家を勧めるメガネをかけたセールスマン

僕は昨年、一昨年と2つのアパートを売却しました。

2つの物件はそれぞれ物件としては悪い物件ではなかったのですが、今ひとつパフォーマンスが悪かったので手放すことにしました。

 

不動産投資で大きく儲ける秘訣をお教えしましょう!

 

それは今みたいに多くの人がこぞって不動産投資をやり始め、不動産の価格がバカみたいに高騰しはじめた時に売却するのです。

そうすればキャピタルゲイン(売却益)を得ることができます。

 

多くの人は逆のことをやってます。

 

不動産が盛り上がってる時に物件を買い、リーマンショックなどのようなことが起こって不動産がダメになった時に物件を売ろうとします。

 

不動産価格が暴落しているときは絶好の買い時なのです。

僕はその時を心待ちにしています。

 

そしてそういう市場が低迷している時に、「いい物件」や「掘り出しもの」が放出されます。

そういう投資するにふさわしい『おいしい物件』を極力安く買うのです。

 

これも不動産投資で大きく儲ける秘訣のひとつです。

 

「不動産投資は怖い」

「不動産投資はむずかしい」

「不動産投資は複雑だ」

 

_____とよく言われます。

でもそれは間違いです。

 

僕は不動産投資ほどシンプルで単純なものはないと思っています。

株式投資や投資信託、FXなんかの方がはるかに複雑でむずかしい投資だと思います。

 

さらにそういう紙の資産への投資の方が、はるかに儲けるのがむずかしい投資だととも思っています。

 

不動産投資で儲ける秘訣

ウィンクしている青い屋根のイラスト

僕は今ひとつパフォーマンスの悪い物件をここ数年で立て続けに売却することに成功しました。

 

不動産投資のことをよくわかってない素人の買主さんは喜んで売買契約書にハンコを押していきました。

 

その辺にいるサラリーマンが不動産投資の本を熱心に読み、すっかり感化されて、市場に流れ込んできたらチャンスです!

彼らはこちらの言い値でポンポン買っていきます。

 

実際、僕は自分が取得した時の値段よりもはるかに高い値段で彼らに物件を売却することができました。

それによって得たキャピタルゲインを再投資にまわしたり、突発的な工事代のために口座に積んでおいたりすることでより安定したアパート経営が実現します。

 

何も怖いことなんかないのです。

何もむずかしいことをやってるわけではないのです。

 

僕が売却した2つの物件はあっという間に買い手がつきました。

 

よく「不動産は流動性がない」とか「売れるのに時間がかかる」とか言われますが、それも間違いです。

銀行の審査さえOKになれば、あっという間に売買契約は成立します。

 

そして決済が行われた瞬間、僕の口座には売却益が転がり込むことになります。

その金額はサラリーマンが40年も50年も一生懸命働いてやっともらえる退職金に匹敵する額です。

 

そんな大きなお金がわずか1ヶ月の間に自分の口座に入金になるのです。

このダイナミックさも不動産投資の魅力のひとつです。

 

僕が売却した2つの物件は、もちろん所有しているあいだも僕にキャッシュフローをもたらしてくれました。

「パフォーマンスが悪い」と先ほど書きましたが、決してマイナスだったわけではなかったのです。

 

つまり僕は所有しているあいだのキャッシュフローと、売却して得られるキャピタルゲインの両方を手にしたことになるのです。

 

もちろん所有しているあいだは銀行へのローンの支払いはありました。

でもその借入金も、すべて入居者から得られる家賃で相殺することができました。

 

さらにその売却益を次の物件の頭金などに充当すれば、僕は次の物件でも安定したアパート経営ができるのです。

 

「不動産投資は危険だ」という人はきっとこのような不動産投資の持っているパワーやエネルギーを知らない人なのだと思います。

不動産投資を上手にやってる人は、誰も不動産投資のことを危険だなんて思ってないはずです。

 

まとめ

紙吹雪の中で楽しそうにしている女の子

いかがでしたでしょうか。

 

今回は投資で儲けるためには人気があるものや行列に飛びつくのではなく、「本当に儲かるものに投資をすべきだ」ということについて書いてみました。

 

今回の記事をまとめると、次のようになります。

 

 

僕は不動産投資というものをやって生計を立てているのですが、「不動産投資ほど危険な投資はない」という声をよく耳にします。

 

確かに不動産投資をやるためには銀行から何千万円も借り入れをしなきゃいけません。

だからそう言った意味では『危険』かもしれません。

 

しかし、いちばん危険なのは不動産投資という投資法そのものではなく、「何も知らない」という状態だと思います。

 

僕は昨今の日本の不動産投資バブルを冷ややかな目で眺めています。

「早くブームが去らないかなぁ…」なんて漠然と思ったりもしてます。

 

この記事の中でも触れましたが、投資は儲けるためにやるものです。

そして自分の大切なお金を注ぎ込みなら、本当に儲かるものに投資しなければいけません。

 

投資は人気投票とは違うのです。

 

「みんながやってるから、さもいい投資なんだろう…」と思ってフタを開けてみたら、まったく儲けの出ないような投資もたくさんあるのです。

 

僕のブログを読んでくれてる読者の方々には、ぜひともそういう投資には手を出さないようにしてもらいたいと僕は心の底から思っています!

 

 

 

 

 

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