不動産投資の物件選びをする際に「何よりも」重要視しなければいけないコトとは?

2019年10月31日

 

 

不動産投資を成功に導くためにはまず空室対策をしっかりとしなければならない。部屋が埋まらなければ、キャッシュフローも何もあったものじゃない。まずは部屋を決めることが先決。

そのほかの話はその後だ!

 

今、巷ではさまざまな空室対策がある。広告料、フリーレント、リフォーム、充実した設備、そしてセキュリティー、etc・・・空室を埋めるためのノウハウは、それこそ星の数ほどある。

しかし、僕が思う最大の空室対策は『立地条件』だ! つまり、その物件がどんな場所に建っているのか?ということだ。僕は思う。不動産投資は立地条件がすべてだ!と。

 

これはあまり良くない例えかもしれないが、やっぱりもともとのルックスが良くない人がいくらお化粧をしたところでダメなものはダメなのではないだろうか? いくら着飾ったり、外見をデコレーションしたところで、元の容姿が悪ければどうすることもできないのではないか? こう言ってしまったら、もう元も子もないのだけれど・・・

それだけ立地条件というのは大事な要素なのだ。それだけ場所というものにはこだわらなければならないのだ。

 

立地条件の悪い物件には手を出すな!

極端なことを言えば、僕は多少、建物が古くてボロボロでも構わないと思っている。そのアパートが好立地に建っていた場合は部屋というのは案外スッと決まるものだ。

世の中には「建物や部屋のグレードにはこだわらない。それよりも少しでも安い家賃のところに住みたい!」という人もたくさんいるのだ。意外と見落とされがちだけど、そういったニーズというのは確実に存在している。

 

確かに属性は多少悪くなるかもしれない。だけど、そういう層を相手にするというアパート経営というのもアリだと僕は思う。でもそういう層の人たちだって、ただ単純に家賃の安さだけで物件を選んでいるわけではない。やっぱり、そういう層の人たちだって立地条件にはこだわるのだ。

生活保護の人や学生はクルマを所有していない。だけど、そういう人たちだってバスや電車は利用する。そうすると当然、『なるべく交通アクセスの良いところに住みたい』というニーズが生まれる。

 

ところが物件が駅やバス停からほど遠いような場所に建っていた場合は、それだけで敬遠されてしまう・・・だから物件選びをするときにはその辺りのこともきちんと頭に入れたうえで慎重に選ばなくてはならないのだ。

悪い立地条件の物件を選んでしまった場合は(たとえそれが築年数がどんなに新しいものであろうと)、必ず後々苦労することになる。僕はあまり人気のないエリアに建っている物件を取得してしまったがゆえに部屋がなかなか決まらずに苦労している大家さんの姿をたくさん見てきた。だから「不動産投資は徹底的に立地にこだわるべきだ!」という考えに至ったのである。

 

土地は動かせない。だからこそ入り口の段階で間違ってはいけないのだ。もしも入り口の段階で間違って、おかしな立地条件の物件に手を出してしまった場合は必ず後悔することになる。

立地条件というのは建物の構造や築年数、部屋の間取りや室内設備なんかよりもはるかに重要なことなのだ!

 

しかしながら、人はついつい建物の方にばかり目が行ってしまう・・・実際に物件を見に行ったとしても、建物や部屋の内部のことにばかり気を取られてしまう・・いわゆる『木を見て森を見ず』というやつだ。

それではダメだ! その建物を俯瞰してみて、その周辺地域や街並みの雰囲気なども考慮しなければならない。もしかしたら、その物件が建ってる地域は人気のないエリアなのかもしれないのだ。治安が悪いエリアなのかもしれないのだ。交通アクセスが最悪のエリアなのかもしれないのだ。

 

場所は後から変更することができない

立地条件の中にはもちろん『土地の形状の問題』も含まれる。旗竿地、道幅が極端に狭い土地、傾斜地、間口が極端に狭い土地なんかも敬遠した方がいいだろう。そういう問題のある土地は売却するときに苦労することになる・・・

建物にばかり気をとられるということは、ファッションやお化粧のことばかり気にしているようなものだ。僕たちが気にしなければいけないのは、元々の容姿の方なのだ。元々のルックスが良いなら、後からいくらでも価値を高めることはできる。ところが元々のルックスが悪い場合は・・・それ以上は言わないでおいた方がいいだろう。

 

高い入居率を誇っている大家さんの所有している物件は、必ずいい立地に建っている。客付けがむずかしそうな場所の物件にはそもそも手を出していないのだ。ベテランの大家さんになればなるほど立地条件にこだわる。

「建物がどんな場所に建っているのか?」ということがそのままダイレクトに入居率に影響を及ぼすことをよく知っているのだ。

 

みなさんの街でも「この地域はなんかヤバそうだな・・・」と思える地域というものがあるだろう。なんとなく街の雰囲気が悪くて、入居者募集の張り紙がベタベタと貼られたアパートが立ち並ぶようなエリア・・・そういうエリアに建ってる物件というのは手を出さない方がいい。

建物や部屋の内装や設備についてあれこれ悩んだりすることもあるだろう。しかし、僕に言わせればそんなの立地に関する悩みに比べれば大したことはない。

 

何と言っても土地は動かせないのだ。変化させることもできないのだ。お金で解決することもできないのだ。こちらの知恵や工夫でどうにかすることができないのだ。これほど厄介なものはない。

だから、いちばん最初にそこには徹底的にこだわらなきゃいけないのだ。なるべく厄介な問題を抱え込まないようにいちばん最初の段階から気をつけておかなければならないのだ。

 

立地条件が良ければ不動産投資は半分成功したようなものだ。どんなに建物が古くてボロボロであったとしても、大規模修繕をしたり、内装工事をしたりすれば物件を蘇らせることはいくらでも可能だ。きちんと手直しをすれば、長期保有できるアパートにすることはいくらでもできる!

 

今、本屋さんに並んでいる不動産投資関連の本の多くには「古い物件はダメだ」「なるべく築年数の新しい物件を選ぼう」と書かれている。確かに古いものより、新しいものの方が見栄えはいいだろう。入居者さんだって、なるべくなら新しい方を選びたいはずだ。

しかし、築年数の新しい物件というのは必然的に取得価格が高くなってしまう・・・物件代金が高くなると、利回りが悪くなる。利回りが悪いと、不動産投資は失敗に終わる。どんなに新しくて、立派で、オシャレな物件を取得したとしても、儲からなかったら意味がない!

 

たとえ古く、ボロボロであったとしても、きちんと手をかけてお化粧をしてあげさえすれば、いくらでも蘇らせることは可能だ。高い入居率をキープし続けることも可能だ。その物件が好立地に建ってさえいれば、その物件はきっとみなさんに継続的にキャッシュフローをもたらしてくれるはずだ。

さらに、その物件を将来、手放すとなったときでも、高い強気の値段で提示することもできるだろう!

 

不動産投資は入り口を間違えなければあとは何とかなる

つまり、立地条件の良い物件を選ぶことには所有しているあいだもおいしいし、売却するときもおいしいというダブル・メリットがあるというになるのだ。

立地条件が悪い物件だった場合、売却するときもなかなか買い手がつかなくて苦労することになるだろう。だから最初からそういう苦労する物件には手を出してはいけないのだ。

 

不動産会社に勤務していた頃、「なんで、うちの部屋が決まらないんだ! お前ら、ちゃんとやってるのか!!」ってな具合に怒りの電話をしてくる大家さんもいた。でも、僕ら営業マンは心の中でみんな思っていた。「お前んところの物件がお客さんが嫌がるところに建ってるのが悪いんだろーが!」と。

つまり、そういうことだ。建物はお金をかけさえすればいくらでも何とかなる。しかし土地は、場所はどうすることもできないのだ。不動産というのはそういう大変さがある。「この立地、嫌だからあっちに移っちゃおう♪」と気軽にできないのだ。

 

それだけによくよく注意して物件を選ばなければならないのだ。入り口の段階で間違ってはいけないのだ。ちなみに僕がここで言ってる『悪い立地条件』というのは場所・エリア・土地の形状以外にも注意しなきゃいけないことは山ほどある。こういう要素がある物件はたとえその物件が人気があるエリアに建っていたとしても、注意すべきだと思う。

僕が思う悪い立地条件とはざっとこんな感じだ。

 

  • 治安が悪い
  • 飲食店が立ち並んでいる
  • 近隣に「怖そうな事務所」がある
  • 学校などが近くにあってうるさい
  • 商業地域でゴミゴミしている
  • 幹線道路に面していて車の音がうるさい
  • 隣に焼肉屋や焼き鳥屋などの匂いを発するお店がある
  • 近隣で四六時中犬などが吠えててうるさい
  • 近くにスーパーやコンビニなどが一切ない
  • アパートのまわりが違法駐車だらけ
  • しょっちゅう警察が来るアパートなどが近くにある
  • etc・・・

 

今、アパートは飽和状態だ。ただでさえも物件は余っていて、入居者は選び放題なのだ。そんな状態でどうしてわざわざ悪い立地条件のアパートに入居したいと思うはずがない。同じようなグレード、同じような家賃設定、同じような設備のアパートは他にもゴマンとあるのだ。

加えて新築のアパートもどんどん建設されていっている。そんな中で、ほかと差別化をはかる意味でもぜひ立地条件にはこだわってもらいたい。それは間違いなく部屋を決める際の「武器」になるはずだから!  

 


 

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