「アパート経営するなら中古より新築の方がいい!」という安易な考えが危険だと僕は思う理由

2019年5月20日

「不動産投資をやるなら中古より新築の方がいい」という世間の風潮に疑問を抱いていませんか?

本記事ではそんな人のために僕の考える新築アパートを建設するビジネススキームの問題点について解説しています。

中古の方がいいか、新築の方がいいかで悩んでいる方、必見です!

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「アパート経営するなら中古より新築の方がいい!」という安易な考えは危険

不動産投資に興味のある人なら誰しもが、『新築物件の方がいいのではないか?』ということが頭をよぎると思う。『新築物件』。うん、確かにいい響きだよね! なんだかオシャレで、キレイで、豪華で、カッコイイ印象だよね。

きっと入居しようとする人たちの属性もいいだろうな。キチッとした会社に勤めていて、絶対に家賃を滞納したりなんかしないはずだ。

 

でも、新築物件には新築物件ならではの問題点というものもあるのも事実。そのことを理解しないまま、ただ単に『新築』という言葉の響きだけで安易に手を出してしまうと、大火傷をすることになるので注意だよ!

僕は『アパート経営をするなら中古よりも新築の方がいいに決まってる!』という考え方は大変危険だと思ってる。それはアパートを建築する会社にとってはいいかもしれないけれど、必ずしもオーナーにとってはいいとは限らないと思ってるんだ。

 

不動産投資は映画のオーディションとは違う。「なんか雰囲気が良かったから」とか「なんとなく好印象を受けたから」とか、そんなモヤッとしたことで決めてはいけないものだと思うんだ。

なんと言っても、何千万円も何億円も借金をしてはじめる事業なんだ。生半可な考えで商売がうまくいくと思ったら大間違い。キチッとソロバンをはじいて、シビアにならなきゃいけない。

 

不動産の購入資金のほとんどは銀行からの借金でまかなわれる。それを「何となく良さそうに思えたから」とか「イケそうな気がしたから」といったようなモヤっとした理由だけではじめたら、大変なことになっちゃうよ、、、

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30年ものあいだ元金を保証する投資があること自体がおかしい

僕は物件選びに関しては、はっきり言ってかなり慎重だよ。慎重で、用心深い。「これこそは!」と思える物件にめぐり合うまで、何十棟でも見て歩く。そして、実際に「これこそは!」と思える物件というのは早々めぐり合えるものじゃないんだ。

株や投資信託のようにカンタンに投資先を見つけられるものじゃないんだ、不動産というのは。

 

アパートのオーナーは何千万円も何億円も銀行から借金をする。だから、まわりからはかなり大胆な人間のように思われがちだが、決してそんなことはないんだ。

投資に関しては、僕くらい臆病な人間はいないんじゃないかな、、、、僕の知ってる成功してる大家さんたちも、物件選びに関してはかなり慎重だよ。じっくり精査して、御眼鏡にかなった物件にしか手を出さない。

決して「なんかイケそうじゃね?」なんてモヤっとした理由だけで買付証明にサインしたりなんかしないよ。滅多なことでは手附金も払わない。

 

ところが最近の不動産投資を取り巻く状況はどうだろうか。あまりにも簡単に物件を決めすぎなんじゃないだろうか。僕の目にはそれはあまりにも危険なことのように見える、、、

つい先日も「家賃保証」をうたい、オーナーに新築のアパートを建てさせていた会社が経営破綻したよね。僕が驚いたのはその会社が破綻したことではないんだ。その会社の提案を受け入れたアパート・オーナーがたくさんいたという事実の方だ!

 

よく考えれば、30年という長期にわたって家賃を保証し続けるなんて不可能だよね。一つの会社を30年間、存続させるだけでも大変だというのに、、、

どこの世界に30年間元金を保証し、絶対に損をすることがない投資や資産運用があるって? よく考えれば、「おかしいぞ、これ」ってことはわかるよね。

 

なぜそれくらいのことを見抜けなかったんだろう? なぜ「これ、イケるんじゃね?」と思ってしまったんだろう? 僕は不思議で不思議でならないんだ、、、

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新築アパートは建築費用は、べらぼうに高い!

僕のところにも「新築アパートを建てませんか?」という趣旨の営業の電話がかかってくるよ。彼らは二言目には『家賃保証』『サブリース』『一括借り上げ』という三種の神器を持ち出す。経営破綻した建築会社もこの三種の神器を使って積極的に営業活動をしていたらしいね。

それは誰がどう考えても『無理ゲーな話』だ。そういう無理ゲーなことをお客さんに平気で提供する業者も業者だし、その提案になんの疑問を抱くことなく、「それもアリかも!」と思っちゃう人も人。どっちもかなり問題あるよね、、、

 

さらに、そんな無理ゲーなビジネス・モデルにお金を融資した銀行の方にも問題があると思っている。みんな『新築』という言葉に目がくらみ過ぎ! キチッとソロバンをはじいてみれば、そのスキームがいかに儲からない、危険なスキームであるかわかると思うんだけどなぁ、、、

僕の知ってる成功している大家さん連中はみんな、「新築? なにそれ?」といったスタンスだ。新築物件という言葉の響きだけで心が動かされたりなんかしない。

 

オシャレで、美しくて、キレイで、豪華で、カッコイイ、etc、、、、ということと『商売として成立する』ってことはまったく別の話なんだよね。僕は不動産投資をやって何年にもなるけど、はっきり言って新築物件は儲からないと思ってるよ。投資対象としては新築はオイシクナイ!

なぜなら『建築コスト』がべらぼうに高いから。

 

建築会社は商売でやってる。従業員もいっぱい抱えているし、その人たちに給料やボーナスも支払わなければならない。事務所を構えるのにも、社有車にも、CMにも、チラシやパンフレットにも、めっちゃお金がかかっている。

それやこれやにかかる費用は当然、建築費に覆いかぶさってくるんだ。それやこれやいっさいがっさいが建築コストにONされてる。だから当然、その建築費用は目ん玉が飛び出るような金額になるんだ。

 

アパートの建主は、その目ん玉が飛び出るような建築費をまるごとローンを組むことになるんだ。金利も払って、、、それがいかに危ない橋か、わかるよね? 新築だから安心なのではなく、新築だから危険なのだ。新築だから儲かるのではなく、新築だから儲からないのだ。

ご存知のとおり、今、アパートは飽和状態だよ。人口もどんどん減り続けている。そんな状況なのにもかかわらず、次から次へとアパートが建設されているよね。みなさんの家のまわりでも、新築のアパートがどんどん建ってるでしょ?

 

そうなると当然のことながら競争は激化する。新築物件といえども、家賃を下げて募集しなければ、空室を埋めることができないかもしれない、、、、ところが新築の場合、中古のようにカンタンに家賃を下げるわけにもいかない。

カツカツの事業計画を組んでいるから、ちょっとでも家賃を下げたら計画がすべて崩れてしまうんだ。タダでさえもカツカツなのに、家賃を下げてしまったらキャッシュフローがさらに悪くなってしまう。下手したら「持ち出し」だ、、、

だからカンタンに家賃を下げるわけにもいかないんだよね、、、

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古い物件には古い物件ならではのメリットがある

このビジネス・スキームは、このような新築アパートならではのリスクを引き受けてくれるオーナーがいるかぎり存続するんだ。彼らが銀行から何億円ものローンを組んでくれているかぎり、破綻することはない。

幸いにして、いまは超低金利時代。だから、どーにかこーにか秩序を維持できているんだ。投資利回りがどんなに低くても、借入金利自体も低いので、まだ崩壊しないで済んでいる、、、

 

しかし、これがひとたび金利が上がりはじめたらどうなる? これ以上、空室率が上昇してしまったらどうなる? とてもじゃないけど、持ちこたえられないはずだ。そうなったら、バンザイをするオーナーが日本全国に続出すると僕は見ている。

これのどこが安心なのだろう? これのどこが安定なのだろう? 僕にはさっぱり理解できないよ、、、

 

「古い物件は入居者の質が悪い」「古い物件は工事代がかさむ」「古い物件は家賃を滞納する人がいる」etc・・・確かにそういう側面はあるだろう。しかし、古い物件には古い物件ならではのメリットというものもあるんだ。

最大のメリットは『投資利回りが高い』ということ。築古物件の場合、取得価格が安いから、そのぶん投資利回りが新築物件より良くなるんだ。

 

成功してるベテランの大家さんはそのことをよく知っているよ。だから彼らはオシャレさや、美しくしさや、キレイさや、豪華さや、カッコよさで物件を選んではいないんだ。

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僕は利回りの悪い新築物件よりも、利回りの高い中古物件の方が好む

はっきり言おう。バカ高い建築コストが上乗せされているから、新築物件は利回りが悪い。だからやめておいた方がいい!

入居者の質は高いかもしれないし、物件を保有してる満足感は得られるだろう。でも、おそらくそんなに儲からないはずだ、、、新築ともなれば、固定資産税も目ん玉が飛び出るような金額になる。設備も立派なものにしなければいけない。

 

エアコンは当たり前、オートロックも当たり前、ディンブルキーも当たり前、システム・キッチンも当たり前、シャンドレも当たり前、ウォシュレットも当たり前、etc・・・それやこれやの設置費用はみんなアパートのオーナーが負担しなきゃいけないんだ。

それって結構が額になると思うよ、、、これらのものはみんな投資利回りを低くさせる要因の一つになる。

 

グレードの高いものを求めれば、それだけコストがかかるんだ。属性のいい入居者を相手にするんだから、設備もそれなりのグレードのものにしなきゃ空室は埋まらないし、、、結構大変だと思う。

僕はいつも入居者の属性は、「低所得者」と呼ばれている人たちをターゲットにしている。

 

生活保護の人、大歓迎

学生さん、大歓迎

ワーキングプアの人、大歓迎

無職の人、大歓迎

連帯保証人のいない人、大歓迎

etc・・・

そういう層の人たちというのは確実に存在するんだ。そういう層の人たちは完全に忘れられた存在だ。誰も相手にしない。誰も相手にしないんだったら、僕が相手にするまでだ!

 

というわけで、うちの会社のアパートはいつも入居率が高い。レッド・オーシャンではなく、ブルー・オーシャンで商売をしているから、ライバルが少ないんだ。

僕としてはより多くの人がピカピカのグレードの高い物件に目を向けてくれた方が助かる。「古い物件はダメな物件で、地方はもうオワコンで、低所得者を相手にしない方がいい!」と考える人がドンドン増えてくれた方が助かるんだ。

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新築アパートを建てさせるビジネス・スキームについて僕が思うこと

それにしても、全国にいるアパート・オーナーになりたい人に新築アパートを建てさせて儲けるというビジネス・スキーム。よくもってると思うよ。

 

今、話題になってないだけで、むかしからこのスキームでやってる有名な会社いっぱいあるよね。この低金利と銀行の積極融資の影響で、きっとこのビジネス・スキームに乗っかったオーナーさんがいっぱいいたんだろうなぁ。でも、もしもこの契約件数が頭打ちになって、減少しはじめたらどうなるだろう、、、

きっと恐ろしい事態になるだろうな。

 

新築アパートは僕の家のまわりでもボンボン建ってる。そのせいで、つい3、4年前に完成したばかりのアパートに空室が出はじめてきてる。まだまだ新しい物件だから、家賃を減額するわけにもいかないんだ。

同じような家賃設定だったら、そりゃ、新築の方を契約するよね。そしてその新築のアパートも、いずれ3、4年経ったら空室で悩むことなるんだ、、、

 

高い属性の入居者をターゲットにした賃貸経営というのは結構大変だと思う。僕みたいな低属性をターゲットにした賃貸経営とはまた別の悩みを抱えることになると思うよ。

確かに新築物件というのはオシャレで、キレイで、美しいよ。入居者の属性も高い。築古物件のように工事費や修繕費もそんなにかからない。

 

でも、その代わり利回りが低いんだよね。世間で思われているほどそんなに儲からない、、、ということが最大の問題なんだよね。

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