不動産投資で経済的自由を確立して北海道でセミリタイア生活を送る大家のブログ

サカモトハルキの『僕はこう思う』

北海道で5棟74部屋+月極などの大家さんやってる40代ブロガー。会社経営者。
不動産会社勤務を経て、38歳で経済的自由を確立 。セミリタイア生活へ。
2011年より法人化(法人8期目)
ブログでは「お金」「不動産投資」「人間関係」「教育」などを中心に発信中。
映画と音楽が大好き!
家族と猫とのんびり自由に生きてる小学生男子2人のパパさんです。
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「不動産投資をやるなら新築物件がいい!」という考えがいかに危険なのかについて

2018/09/16
 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
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不動産投資に興味のある人なら誰しもが『新築物件をやったらどうなるんだろう?』ということが頭をよぎると思う。

 

新築物件

_____確かにいい響きだ!

なんだかオシャレで、美しくて、キレイで、豪華で、カッコイイ印象だ。

 

そういう物件に入居しようとする人たちの属性もいいだろう。

キチッとした会社に勤めていて、絶対に家賃を滞納したりなんかしないはずだ。

 

しかし、新築物件には新築物件ならではの問題点というものもあるのだ。

そのことを理解しないまま『新築』という言葉の響きだけで安易に手を出してしまうと、大火傷をすることになる。

 

不動産投資は映画のオーディションとは違うのだ。

「なんか雰囲気が良かったから」とか「なんとなく好印象を受けたから」とか、そんなモヤッとしたことで決めてはいけないのだ。

 

こっちは商売をやっているのだ。

お金を儲けなければいけないのだ。

シビアにならなければいけない。

きちんとソロバンを叩き、モヤッとしたものが入り込む余地をなくさなくてはならないのだ!

 

ましてや不動産は何千万円も何億円もする。

そのほとんどを銀行からの借金でまかなうのだ。

それを「何となく良さそうに見えたから・・・」とか「イケそうな気がしたから・・・」いうモヤっとしたことで決めてしまっていいのだろうか・・・?

 

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30年もの長期にわたって家賃を保証することなんてできるのか?

僕は物件選びに関してはかなり慎重だ。

慎重で、用心深い。

「これは!」と思える物件にめぐり合うことなんて100件見て歩いて1件あるかないかの割合だ。

 

何億円も銀行から借金をしているということで、まわりからはかなり大胆なギャンブラー・タイプの人間だと思われてるようだが、決してそんなことはない。

投資に関しては、僕くらい臆病な人間はいないんじゃないだろうか・・・

 

僕の知ってる成功してる大家さんたちも、物件選びに関してはかなり慎重だ。

じっくり精査して、御眼鏡にかなった物件にしか手を出さない。

決して「なんかイケそうじゃね?」なんてモヤっとした理由だけで買付証明にサインしたりなんかしないし、手附金も払わない。

 

ところが最近の不動産投資を取り巻く状況はどうだろうか?

あまりにも簡単に物事を決めすぎてはいないだろうか?

_____僕の目にはそれはあまりにも危険なことのように見える。

 

つい先日も「家賃保証」をうたい、オーナーに新築のアパートを建てさせていた会社が経営破綻した。

 

僕が驚いたのはその会社が破綻したことではない。

その会社の話を聞いて、「よし、契約しよう!」と思った人がたくさんいたことの方が驚きだった。

 

よく考えれば、30年という長期にわたって家賃を保証し続けるなんて不可能だということがわかるはずだ。

一つの会社を30年間、存続させるだけでも大変だというのに・・・

 

なぜそれくらいのことを見抜けなかったんだろう?

なぜ「これ、イケるんじゃね?」と思ってしまったんだろう?

_____僕は不思議でならない。

 

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新築アパートは建築費用がべらぼうに高い

僕のところにも「新築アパートを建てませんか?」という趣旨の営業の電話がかかってくる。

彼らは二言目には『家賃保証』『サブリース』『一括借り上げ』という三種の神器を持ち出す。

 

最近、経営破綻した建築会社もこの三種の神器を使って積極的に営業活動をしていたらしい。

それは誰がどう考えても『無理ゲーなスキーム』だ。

 

そういう無理ゲーなことをお客さんに提供する業者も業者だと思う。

だけど、僕はそんな無理ゲーな提案に疑問を抱くことなく、「それもアリかも!」といった具合にホイホイとその話に乗った方にもかなり問題があると思っている。

 

さらに、そんな無理ゲーなビジネス・モデルにお金を融資した銀行の方にも問題があると思っている。

 

みんな『新築』という言葉に目がくらみ過ぎ!

肝心かなめのソロバンを弾くことを怠ってはいけないっしょ!!

 

僕の知ってる成功している大家さん連中は「新築? それがどうしたの?」というスタンスだ。

新築物件という響きだけで心が動かされたりなんかしない。

オシャレで、美しくて、キレイで、豪華で、カッコイイ、etc・・・ということと『商売として成り立つ』ということは別の話なのだ。

 

僕は不動産投資をやって何年にもなるが、はっきり言って新築物件は儲からない。

投資対象としては新築はオイシクナイのだ!

なぜなら、建築コストがべらぼうに高いからだ。

 

建築会社は商売でやってる。

 

従業員もいっぱい抱えているし、その人たちに給料やボーナスも支払わなければならない

事務所を構えるのにもお金がかかる

社有車にもお金がかかっているし、チラシやパンフレットといった広告にもお金がかかっている

 

_____それやこれやにかかる費用は当然のことながらすべて建築費に覆いかぶさってくる。

いっさいがっさいが建築コストにONされているのである!

 

それが何を意味するかわかるだろうか・・・?

 

だから当然、その建築費用は目ん玉が飛び出るような金額になる。

その目ん玉が飛び出るような金額をまるごとローンを組むことになるのだ。

 

新築だから安心なのではなく、新築だから危険なのだ。

新築だから儲かるのではなく、新築だから儲からないのだ。

 

ご存知のとおり、今、アパートは飽和状態だ。

人口もどんどん減り続けている。

そんな状況なのにもかかわらず、次から次へとアパートが建設されている。

 

当然のことながら、そうなると競争は激化する。

新築物件といえども、家賃を下げて募集しなければ、空室を埋めることができないかもしれない。

 

ところが新築物件の場合(築浅物件でもそうなのだが・・・)、やたらめったら家賃を下げるわけにもいかない。

なぜなら、タダでさえもカツカツだからだ!

 

タダでさえもカツカツなのに、家賃を下げてしまったらキャッシュフローがさらに悪くなってしまう。

下手したら「持ち出し」だ・・・

だからカンタンに家賃を下げるわけにもいかないのだ。

 

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古い物件には古い物件ならではのメリットがある

このビジネス・スキームは、このような新築アパートならではのリスクを引き受けてくれるオーナーがいるかぎり存続する。

彼らが銀行から何億円ものローンを組んでくれているかぎり、破綻することはない。

 

幸いにして、いまは超低金利時代だ。

だから、どーにかこーにか秩序を維持できている。

投資利回りがどんなに低くても、借入金利自体も低いので、まだ崩壊しないで済んでいる・・・

 

しかし、これがひとたび金利が上がりはじめたらどうなるだろう・・・?

これ以上、空室率が上昇してしまったらどうなるだろう・・・?

_____とてもじゃないけど、持ちこたえられないはずだ!

 

そうなったら、バンザイをするオーナーが日本全国に続出する。

これのどこが安心なのだろう?

これのどこが安定なのだろう?

僕にはさっぱり理解できない・・・

 

「古い物件は入居者の質が悪い」

「古い物件は工事代がかさむ」

「古い物件は家賃を滞納する人がいる」

etc・・・

 

確かにそういう側面はあるだろう。

しかし、古い物件には古い物件ならではのメリットというものもある。

最大のメリットは『利回りが高い』ということだろう。

 

取得価格が低いから、投資利回りが良いのだ。

成功してるベテランの大家さんはそのことをよく知っている。

オシャレさや、美しくしさや、キレイさや、豪華さや、カッコよさで物件を選んではいないのだ。

 

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僕は利回りの悪い新築物件よりも、利回りの高い中古物件の方が好み

はっきり言おう。

バカ高い建築コストが上乗せされているから、新築物件は利回りが悪い。

入居者の質は高いかもしれないし、保有してる満足感は得られるだろう。

しかしながら、まったく儲からないのだ!

 

新築ともなれば、固定資産税も目ん玉が飛び出るような金額になる。

設備も立派なものにしなければいけないだろう。

 

エアコンは当たり前

オートロックも当たり前

ディンブルキーも当たり前

システム・キッチンも当たり前

シャンドレも当たり前

ウォシュレットも当たり前

etc・・・

____これ、みんなオーナーが負担しなきゃならない費用だ。

 

これらのものはみんな利回りを低くさせる要因になる。

グレードの高いものを求めれば、それだけコストがかかるのだ。

 

ジャガーやポルシェを乗りたければ、それだけ費用がかかるのと一緒だ。

ビッツやフィットなら、そんなにお金はかからなかったのに・・・

 

僕はビッツやフィット・クラスの物件を求めている。

入居者もどちらかと言えば、「低所得者」と呼ばれている人たちをターゲットにしている。

 

生活保護の人、大歓迎だ

学生さん、大歓迎だ

ワーキングプアの人、大歓迎だ

無職の人、大歓迎だ

連帯保証人のいない人、大歓迎だ

etc・・・

_____そういう層の人たちというのは確実に存在するのだ。

 

どうやら、そういう層の人たちはすっかり忘れられているらしい。

誰も相手にしないんだったら、僕が相手にするまでだ!

 

僕としてはより多くの人がピカピカのグレードの高い物件に目を向けてくれた方が助かる。

「古い物件はダメな物件で、地方はもうオワコンで、低所得者を相手にしない方がいい!」と考える人がドンドン増えてくれた方が助かる!!

 

 

 

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