不動産投資で億を超える借金をしているのになぜ僕は平然とした顔をしていられるのか?

2019年5月24日

不動産投資(アパート経営)をやるためには「物件」を取得しなければならない。まずはそこからスタートしなければ何も始まらない。ただし、その物件ってやつは決して安い買い物ではない。何と言っても『不動産』を取得するのだ。それは数千円、数万円、数十万円の世界ではない。

株式投資や投資信託、仮想通貨といったいわゆる「紙の資産」への投資の場合、少額からスタートすることができる。だから「このくらいからはじめて、まずは様子を見てみよう・・・」ということができる。ところが、不動産投資の場合はそういうわけにはいかない。

 

不動産投資をこれからやろうと考えてる人は、まずそのことを理解しなければならない。「まずは1,000円くらいからスタートして・・・」という気軽さは不動産投資の場合はないのだ。

ある程度まとまった家賃収入を求めているのなら、なおさら取り扱う金額が大きくなることを覚悟しなければならない。アパート一棟ものの場合、どんなに安くても数千万円規模のものになる。これが2棟、3棟、4棟・・・と増えていったら、あっという間に『億』を超えてしまう・・・

 

ほとんどの人は億を超えるお金を取り扱った経験なんてないだろう。生涯年収は2億円と言われている。ところが不動産投資を本格的にやるとなると、「2億円」なんてあっという間に到達してしまう。

10億円以上のお金を動かしてる不動産投資家もゴロゴロいるのだ。

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不動産投資は長期にわたって借金と付き合っていかなければならない

さて、みなさんはそんな高額なお金を取り扱うことができるだろうか? 上手にハンドリングし、コントロールすることができるだろうか? しかも、それらはほとんど銀行からの借金でまかなうことになるのだ。

よほどの金持ちでもない限り、キャッシュでポンっと何千万もする物件を購入できる人はいない。頭金の数百万円くらいは用意できるかもしれないが、物件をまるまる現金買いできる人はそうそういないだろう。だから足りない分は銀行借入でまかなうことになる。

つまり、『借金』でまかなうことになるのだ。

 

さて、みなさんはそのような巨額の借金を背負うことができるだろうか? サラリーマンの生涯年収よりも多い額の負債を背負って平気な顔をして暮らしていけるだろうか?

もしもそのことに恐怖を感じるのならば、悪いことは言わない。不動産投資なんかやめた方がいい。世の中にはそんなにたくさんの借入をしなくても済む投資法がたくさんある。それなのに、なぜわざわざ大きな借金をしてまで不動産投資なんてものをやる必要があるだろうか?

 

実際に不動産投資をやってる人間がこんなことを言うのはヘンに聞こえるかもしれないが、やっぱり不動産投資には常に危険がつきまとう。それは不動産投資が借金を背負い込まなければならない投資法だからだ。しかし、『不動産』というものを取り扱う関係上、どうしても金額が高額にならざるを得ない。

「そんなの嫌だ」「そんな大きな借金なんかしたくない」「借金してまで投資なんかしたくない」etc・・・僕はそう思う人の気持ちもよく理解できる。

 

不動産投資の良い面も悪い面も僕は知っている。不動産投資のデメリットや暗黒面を知っている。だから不動産投資というものに恐怖心を抱く人の気持ちがよくわかる。

不動産投資のことを悪く言う人の気持ちがよくわかる。アパート・ローンはなかなか終わらない。20年とか、25年とか・・・不動産投資をやる人は長期にわたって借金と付き合っていかなければならないのだ。それは気の遠くなるような年月だ。

 

だが、そんな多額な借金を長い年月にわたって背負っていかなければならないのに、僕を含めて世の中の大家さんは平気な顔をして毎日を過ごしている。中には10億円を超える借金をしているのに、涼しい顔をして生活している人もいる。

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借金は僕が払っているわけではない

なぜそんな平気な顔をしていられるのだろうか? 賃貸物件のオーナーになる人はツラの皮が厚い人じゃなきゃなれないのだろうか? 「自分は莫大な借金を背負っている」ということを忘れちゃうくらい鈍感なのだろうか?

そんなことはない! 僕たちが平気な顔をしていられるのにはちゃんとした理由がある。もったいぶらずに結論を先に言おう。

 

それは借金を払っているのは『自分じゃない』からだ。借金を背負っているのは間違いないけれど、借金を実際に払ってるワケではないからだ。だから僕たちは平然な顔をしていられるのである。

2億円、3億円というぶったまげるような負債を抱えていたとしても、それほど深刻にならずにいられるのである。しかしながら、ここでひとつの疑問が浮かぶ。銀行から借りたお金を物件のオーナーが払ってないのだとしたら、いったい誰が払っているのだろうか?という疑問だ。

 

もうお分かりだろう。僕たちに代わって借金を払ってくれているのは物件に入居してくれている『入居者のみなさん』だ。入居者のみなさんが毎月、僕に代わって借金を返済してくれているのだ。ここに不動産投資という投資法の最大の魔法がある。

はっきり言って、僕は何もしていない。僕はただその物件の所有者になっただけだ。登記簿謄本に僕の名前を明記しただけに過ぎない。たったそれだけなのに、入居者のみなさんは僕のためにせっせと借金を返済してくれているのだ。

 

こんな摩訶不思議なことがあっていいのだろうか? こんなことが許されるのだろうか? これが不動産投資というものの最大のミステリーだ!

物件を取得する際、銀行からお金を借りたのは紛れもなく僕だ。金銭消費貸借契約書に実印をついたのも紛れもなく僕だ。だけど、銀行への支払金の原資となるものを稼いでくるのは僕ではない。僕は入居者のみなさんから「家賃」というものを頂き、その家賃が銀行への支払金の原資となっている。

 

入居者さんから家賃をいただくために僕は何か労力を注いだわけではない。もちろん部屋をキレイにしたり、工事をしたりはする。部屋が決まる前は空室を埋めるためにいろいろと考えたり、動いたりはする。だけど、部屋が決まってさえしまえば特に何もやることがなくなる。

あとは入居者さんが勝手に家賃を払ってくれる。はっきり言って、大家さんとして労働力はほとんど無いに等しい。限りなくゼロに近い。

不動産投資(アパート経営)が不労所得だと言われるゆえんがココにある。  

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僕の収入は働いて得たものではない

僕は専業大家さんとして独立する前はサラリーマンをやっていた。サラリーマンをやっていた時の僕の労働時間はハンパなかった。朝から晩まで馬車馬のように働いた。その時に比べたら、今は天国のようだ。

サラリーマンをしていた頃より圧倒的に働いてないのに、なぜサラリーマンをしていた頃よりも多くの収入が得られるのか? 未だに心の底から不思議に思うことがある。

 

住宅ローンを抱えているお父さんも僕と同じように『不動産』を手に入れるために銀行から借金をした人だ。同じく何千万円という負債を抱えていることには変わらない。でも住宅ローンを抱えているお父さんは一生懸命会社で働き、その会社からサラリーやボーナスをもらい、それを原資にしてローンを返済している。

それは入居者のみなさんから家賃をもらい、それを原資にしている僕とは根本的に違う。

 

住宅ローンを払ってるお父さんは労働をしている。アパート・ローンを払っている僕は労働をしていない。もしも病気にでもなって働けなくなったら住宅ローンはどうなるのか? もしも会社をリストラされたら住宅ローンはどうなるのか? もしも会社が倒産したら住宅ローンはどうなるのか? すごく不安だと思う。

 

一方、僕の方はどうだろう? もしも僕が病気になったとしても、相変わらず入居者のみなさんは家賃を払ってくれるはずだ。僕がケガをしたとしても、家賃を払ってくれるはずだ。

「大家さんが病院に入院したから今月の家賃は5,000円引きになります」というワケにはいかないのだ。それから僕は自分で事業をやってる方の立場なので、リストラや倒産とも無縁だ。

住宅ローンを抱えているお父さんはすごく孤独だと思う。プレッシャーと不安でいっぱいだと思う。頼れる者は自分しかいないのだ。何がなんでも会社にしがみつき、一生懸命真面目に働くしかない。

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不労所得が借金の恐怖を帳消しにしてくれる

これに対し、僕の方はというと、僕の後ろには入居者のみなさんがいる。彼らは僕のために家賃を支払ってくれている。きちんとした物件を取得し、きちんとした部屋を提供さえしていれば、彼らは毎月きちんと家賃を払ってくれる。彼らは強い味方だ!

入居者の方々は何も知らないだろう。まさか自分が毎月払ってる家賃が物件のオーナーの借金を減らすことに貢献してるなんて考えもしないだろう。でも、実質的にはそうなのだ。

 

僕が『借金を払っているのは僕ではない』と言う理由がわかっていただけただろうか? 確かに不動産投資は取り扱う金額も高額だし、大きなリスクが伴う。でも、自分の労働力というものをほとんど使うことなく借金を返済することができるユニークな投資ビジネスなのだ。

僕をはじめとする世の中の大家さんが億を超える借金を背負っているのに、平然とした顔をしている理由はコレなのだ。それをどう捉えるかは、みなさん次第だ!

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