【本には書かれていない!】アパートの大家さんが備えておくべき2つの資質とは何か?

2019年5月11日

不動産投資はちょっとしたブームになっていて、ビジネス雑誌などでもしょっちゅう特集記事が組まれている。だけど僕はそういう記事を読んで、いつも違和感を感じる。何か肝心なことが抜け落ちているような気がするのだ。

その「肝心なこと」とはいったい何か? 長いあいだ、僕もそれがわからなかった。だけど最近になってようやくそれが何であるか?がわかってきた・・・

 

そこに抜け落ちていたのは『大家さんとして資質』の部分である。

不動産投資に関するさまざまなノウハウなんかはよく書かれている。でも実際に自分がやっていて思うのは、そういうテクニック的な話よりももっと重要な話があるんじゃないか?ということである。それが大家さん(その物件のオーナー)の資質に関わる部分だ。

 

本当はそっちの方が大事だったりする。ところがどの特集記事を読んでも、アパートの大家さんがどんな人なのか?についての具体的な記述のようなものはほとんどない。

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経済オンチでは話にならない

まず大家さんは経済の動きに敏感でなければならない。不動産価格は株価の動きとリンクしている。株が暴騰し、経済が調子がいいときは不動産価格が上がる傾向にある。逆に株が暴落し、経済が調子が悪くなると不動産価格も下がる傾向にある。

アパートの大家さんになる人は経済オンチでは話にならない。経済の動きに敏感でなければいけないのだ。経済の動きを読み解く力がなければ、購入してはいけない時期に不動産を購入して失敗してしまったり、せっかく不動産のバーゲン・セールがはじまったのにそのチャンスを逃してしまったりする・・・

 

経済の動きを読み解く力のある・なしは、そのままダイレクトに不動産投資の成功・失敗に影響を及ぼすのだ。もうご存知の方も大勢いらっしゃると思うが、投資や商売の鉄則は『安く買って、高く売れ!』である。「そんなことはとっくに知ってるよ!」と皆さんは言うかもしれない。

だけど、こんなに不動産価格が高騰している時に、これだけ不動産投資がブームになっているのはなぜだろう? それだけ鉄則を守ってない人がたくさんいるということなのだ!

 

あなたに簡単な質問をしたい。今は不動産価格は高い時期だろうか? それとも安い時期だろうか? 投資や商売の鉄則をきちんと理解している人は暴騰してる時には決して動かない。そういう人は暴落を今か今かと待ちわびている。

暴騰時にお祭り騒ぎに乗じて舞台に上がってきた人々が真っ青な顔をして舞台を降りてゆくのをじっと待ってるのだ。これから不動産投資をはじめたいと考えている人は、ぜひとも経済の動きに敏感であってもらいたい。そして今が買い時か、そうじゃない時期かを瞬時に判断できるようになってもらいたい。

 

『経済動向を読む』というと、何やらとてもむずかしいことのように思える。分厚い経済学の本やビジネス書を何冊も読まなければいけないような気がするかもしれない。

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立地条件には徹底的にこだわろう

でも僕が言ってるのはそういうことではない。むずかしい本なんか読む必要はない。株価の動きを毎日追わなくてもいい。学校に行ったり、資格を取ったりする必要もない。普通に生活しているだけで十分経済の動きを読み解くことはできる。

 

あなたが暮らしている街の変化、雰囲気はどうだろうか? 活気があるだろうか? それとも閑散としているだろうか? あなたの暮らしてる街で今、どの地域が盛り上がっているだろうか? 逆にどのエリアが人気のないエリアになっているだろうか? その理由はなぜだろうか?

最近撤退したスーパーやコンビニはあるだろうか? 最近進出したスーパーやコンビニはあるだろうか? あなたが暮らしている街についてまわりの人はどんなふうに言っているだろうか? 週末の繁華街は人が歩いているだろうか? etc・・・

 

分厚くむずかしい本なんか読まなくても、経済のことは手に取るようにわかる。不動産投資というのは株式投資や投資信託、仮想通貨への投資とは違う。不動産投資は『不動産』に投資する。

不動産に投資する以上、その街の状況をしっかり把握しておくことは非常に重要なことだ。よく知らない土地の物件を購入してしまい、失敗するアパートのオーナーが後を絶たないのは不動産投資を紙の資産と同じような感覚でやりはじめてしまったせいだ。

 

不動産は『立地』の影響をモロに受ける。それが株式投資や投資信託、仮想通貨なんかと大きく違う点だ。不動産投資をやる人は部屋探しをする人が「住みたい」と思うような立地に建ってる物件を手に入れなきゃいけないのだ。それができるかどうかが不動産投資の成功・失敗を分ける。

どんなに小さな情報でも構わない。その小さな情報がアパートの入居率に大きな影響を及ぼすかもしれないのだ。

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どんなローカルな情報にも耳を傾けよう

例えば、購入を検討している物件の周辺に『新しい大学ができる』という情報をゲットしたとする。それはアパート経営をするうえでかなりの好材料になる。もしかしたらその大学に通う学生さんがそのアパートに入居してくれるかもしれない・・・

その反対に、購入を検討している物件の周辺にあった大学が『近々、移転するかもしれない』という情報をゲットしたとする。もしもそういうウワサを耳にしたのならば、その物件の購入は控えた方がいいだろう。わざわざこれから間違いなく条件が悪くなるということがわかっている物件を購入する必要はない。

 

こうした情報は一見すると「小さなこと」だ。だけど、その小さなことが非常に重要なのだ。どんなに小さなローカルなニュースであっても、決して見逃すべきではない。むしろそういうローカルな話題こそが不動産投資の成功・失敗を左右するのだ。

その他にも情報を手に入れておいた方がいいチェック・ポイントは山ほどある。

 

物件の近くにスーパーやコンビニはあるか? 交通アクセスはどうなっているか? 物件周辺の治安はどうか? 物件に隣接している建物はどんな建物か? 騒音や匂いを発するような店舗は近くになりか? 近所に「おっかない人」が出入りするような事務所はないか? 似たようなアパートが密集してはいないか? etc・・・

不動産投資をやる人はそういった様々な情報を収集しなければならない。それらは経済学の本やビジネス書には載ってないことだ。だけどそういう情報をゲットし、そのゲットした情報を分析して瞬時に「イケる」「イケない」を判断する能力を持つこと。

 

僕はそれが大家さんにとって最も必要な資質だと思っている。どんなに頭が良くても、どんなにむずかしい資格を持っていても不動産投資で失敗する人はいる。ここの部分を勘違いしてる人が大勢いる。

不動産投資は紙の資産への投資とまったく違う投資法なのだ。「分析」とか「知識」よりももっと重要なことがあるのだ。テクニカル分析なんかクソの役にも立たない。極めて特殊な投資法なのだ。

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アパートの大家さんにはコミュニケーション能力も必要

株式、債券、FX、仮想通貨、etc・・・その他いろいろある「紙の資産」への投資法はアタマの良さで勝負できる投資法である。だからチャートが読めて、数字に強く、知識があれば、ある程度の成績をおさめることができる。

だけど不動産投資はそういうわけにはいかない。もっと泥臭く、もっと人間的で、もっと生活に密着した投資法だ。不動産投資で成功している大家さんの中に主婦の方が多いのもそういった理由からだ!

 

じゃあ、そういったローカルな情報をいったいどうやってゲットしたらいいのだろうか? その際に重要になってくるのが『コミュニケーション能力』ってやつである。コミュニケーション・スキルもアパートの大家さんに必要な資質だ。

不動産投資というのは最初から最後まで『人』と関わりを持つ投資法である。

 

その物件にまつわる情報をゲットする相手も「人」。部屋を決めてくれる不動産会社の営業マンも「人」。入居者も「人」。リフォーム業者も「人」。物件を売却する際の相手も「人」。etc・・・不動産投資はとにかく「人」と関わることの多い投資法である。

この点はパソコンやスマホの画面だけで成立する紙の資産との大きな違いである。はっきり言ってアパートのオーナーは『コミュ障』では絶対につとまらない。人と関わり、積極的に話ができる人でなければつとまらない。

 

やっぱり不動産投資は泥臭く、人間くさい投資法だ。スマートに、ドライに、サラッと完結する他の投資法と大きく違う、不動産の世界で生きてゆこうと思っているのなら、人と深く関わることは避けては通れないということだけは覚えておこう。

人と関わることが嫌いな人はアパート経営には向いてないのである。

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