「不動産投資は怖い…」と考えてる人へ!賃貸経営の不安を抱え込まないようにするために今からできるコト

2019年3月25日

これから不動産投資をやろうと思ってる人は不安でいっぱいのことでしょう。そりゃ、そうです! 何千万円・何億円もの借金をするんですから不安にならない方がおかしい。僕も最初の物件を取得した時は夜も眠れないほど恐怖でいっぱいでした。

 

でもいちばんおっかないのは、実は何千万円もの借金をすることじゃないんです。「自分が何をやっているかわからない」ということが実はいちばんおっかないことなんです。

そういった意味において、『どんな物件を取得すればいいのか?』ということはあまりにも重要なことです。ここさえ間違わなければ、不動産投資というものを恐れる必要はありません。

 

僕は長年、不動産の世界で生き延びてきた人間です。だから、いささかなりの「知識」のようなものを持っています。そこで今回は「どんな物件をチョイスすればいいのか?」に関する僕の考えの一部をみなさんに披露してみたいと思います!

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不動産投資は「数より質」だぜ

僕は不動産投資にやってメシを食ってる人間ですが、不動産投資をやる上でいちばん重要なことは『数より質である』と思っています。ある程度のスケール・メリットは確かに重要です。1、2棟程度では安定的な賃貸経営を実現することはできません。

でもだからと言って「頭数だけ揃えればいい」というわけではありません。その一棟一棟の物件はきちんと毎月僕のポケットに家賃収入をもたらしてくれる優秀な物件でなければいけないのです。

 

僕は鵜飼いです。鵜飼いは鵜を飼いならし、鵜に目一杯働いてもらうことよって魚を獲ることができます。投資家もこれと一緒です。

ところがその肝心かなめの鵜が十分な働きをしてくれない鵜だったら、鵜飼いの漁は失敗に終わります。その一羽一羽が元気が無く、活躍してくれないような鵜だったら、どんなにたくさんの鵜を使って漁をしても魚は取れないのです。これは何も不動産投資に限った話ではありません。

 

「ポートフォリオを充実させろ!」とは投資の世界ではよく耳にする言葉ですが、ポートフォリオを充実したものにすることと、なんでもいいからポートフォリオをいっぱいにすることは全然違うことです。この辺りのことを誤解している人があまりにも大勢いる。僕はそのことに空恐ろしさを感じることもあります。

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僕が今まで所有して物件を今、積極的に売却している理由を述べるぜ

僕は昨年、何棟も不動産を売却しました。なぜ売ったのか? 「今が売り時だ!」と思ったからです。

なぜ今が売り時だと思ったのか? 不動産価格が異常なくらいに高騰していて、今売れば確実に莫大なキャピタルゲインが得られることがわかっていたからです。だから僕は物件を手放しました。

 

僕の見立て通り、物件は高値で売れました。市場に出した瞬間に高値で売れました。なぜすぐ売れたのか? ご存じの通り、今は不動産投資ブームが加熱しており、みんないい物件を求めている時期だからです。

銀行は超低金利を用意して不動産投資家の背中を押してくれます。だから多くの人が今、不動産投資をはじめようと列をなして並んでいるのです。それだけたくさんの人が殺到すれば、それだけ物件の数は不足することになります。需要に比べて供給が少なくなればなるほど、モノの値段というのは上がっていきます。

 

ましてや減価償却が残っているような築浅の物件などはみんな喉から手が出るほど欲しがる物件なので、そういうものをポンッと提示してあげれば「欲しい!」という人がいっぱい現れることは最初からわかっていました。だから僕は(うちの会社は)、昨年たくさんの物件を売却したのです。

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なぜ多くの人はこんなに高い時期にこんなに高い物件を平気で購入しようとするのか?

しかし、僕が手放したそれらの物件が「本当にいい物件」だったかどうか? 僕は大きな疑問を持っています。自分で売却しておいてこんなことを言うのはヘンかもしれませんが、僕だったら絶対に買いません!

うちの会社で所有していた物件はまだ減価償却もたくさん残っているような築浅物件。鉄筋コンクリート造で、部屋数も多く、立地条件も悪くない・・・でももしも僕が逆の立場だったら、絶対に手を出しません。なぜか? 値段が高すぎるからです。

 

不動産は今は異常とも思えるような高値で取引される時期です。当然のことながら僕はそのことを知っており、それを狙って相当高い値段で市場に出しました。そしたら、「その値段でもいいから買いたい!」という人が現れたのです。それは僕にとって大きな驚きでした。

とくに僕みたいな不動産投資でメシを食ってるような人間にとって、物件の値段というのは何よりも重要視しなきゃいけないコト。「その物件をいくらで買ったのか?」ということはすべてのことに影響を及ぼすあまりにも大切な問題なのです。でも僕の物件を購入した人は、驚くほど高い値段で買っていきました・・・

 

その人はもちろん不動産投資をはじめたばかりの人でした。「マニュアル」に沿って、「条件」だけで物件を選ぶように人でした。非常に危険な買い方です。今、日本中にこのような不動産投資家が誕生しているのです。それは僕に言わせれば『極めて危険な状況』と言わざるを得ません。

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勝負は物件を取得した時についているんだぜ

ウォーレン・バフェットをはじめとする優れた投資家は、その銘柄を買うときに最新の注意を払うと言われています。勝負はそれを買った瞬間に決まるのです。どんなに優れた投資家も自分が買ったものが「ダメダメ」なものだったら、それを立て直すことは容易なことではありません。

 

不動産投資をスタートし、どんなにリーシングに強い不動産管理会社と管理契約をしたとしても、その物件そのものが客付がむずかしい物件であったりなんかしたら、やっぱりダメでしょう。プロ中のプロの投資家が失敗してる投資もいっぱいあるということを忘れてはいけません。

不動産のプロであるはずの不動産会社の社長ですら、空室がなかなか埋まらない物件を購入してしまって苦労したりしているのです。ましてや不動産投資をこれからスタートする人はよっぽど慎重に物件選びをしないと・・・

 

投資の世界やビジネスの世界は、とてもじゃないけど運やツキだけでは生き残っていけない世界です。悪い物件を取得してしまったら最後、そいつのせいですべてのポートフォリオ、すべての人生設計が崩れてしまう恐れもあるのです。そういった意味においては、今は物件を取得するべき時期じゃないと言えるでしょう。

こんなに高騰している時期になぜわざわざ物件の取得に動くのか? 僕には理解に苦しみます・・・

 

その値段で購入したら利回りはどのくらいになるのか? この家賃収入から銀行への支払い分を差し引いたら、いったい自分の手元にはどのくらいのキャッシュが残るのか? そんなこと、きっと購入する前にわかっていたはずなのです。

それなのに突き進んだのはどうしてなのか? 僕は今、不動産投資に殺到している人一人ひとりに聞いて回りたいくらいです。

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本当にいい物件いめぐり合えるのは100回に3回程度だぜ

不動産投資の世界では『物件はヒャクミツ』とよく言われます。ヒャクミツとは「100回見にいって、購入してもいい物件と出会えるのはせいぜい3つぐらいだよ」という意味です。それだけ本当に手に入れるべき物件というのは少ないのです。あとは「クズ」とまでは言いませんが、積極的に取得に動くべきじゃない物件と言えるでしょう。それくらいシビアな世界なのです。

 

だって考えてみたらわかるでしょう? そんなにいい物件だったら、どうしてわざわざ手放したりするでしょう? 手放すには『手放すだけの理由』というものがあるはずです。

そして、その物件を手放そうとしているということは、それだけの所有者の人はその物件のことを「良くない」と思ってるということです。あるいは僕みたいに「今、売れば高く売れるぞ!」という算段があったということです。

 

僕はこれまで何度も物件を売却してきたから、その辺の所有者の気持ちもよく理解できます。だから物件を取得しようとする人はその辺の所有者の思惑も加味し、よっぽど注意深く物件の取得に乗り出さなければいけないのです。

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バッターボックスに立ったからといって、すべての球を打つ必要はないぜ

「これはとてもいい物件ですよ」という言葉には注意しましょう。「そんなにいい物件ならば、どうして手放すんですか?」という話なのです(もちろん、そんな風に売主に質問することはご法度ですよ)。

不動産会社の営業マンは次から次へと物件情報を送ってきます。「下手な鉄砲も数打ちゃ当たる」じゃないけど、次から次へと送ってきます。そのたくさんある物件の中から、あなたは「ダイヤモンドになりうる原石」を見つけなきゃいけないんです。それははっきり言って至難のワザです。不動産のプロでもいい物件を見極めるのは難しいものです。

 

バッターボックスに立ったからと言って、ピッチャーから投げられるすべての球を打つ必要はありません。どんどん見送って、ストライク・ゾーンに来た「これだ!」という一球だけを打つようにしましょう。

球を見送ることは何も悪いことではありません。「今はゲームをすべきじゃない」と判断したのなら、バッターボックスから外れてもいいと思いますよ!

 

僕は今、完全にその状態です。今の僕はバッターボックスどころか、観客席に座って野球を観戦しています。こんなに不動産が高騰している時期にバッターボックスに立ったとしても、「これだ!」という球が来る確率はきわめて低いということがわかるからです。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。いろいろな経済的な要因が重なり、今は物件を取得するには相応しくない時期かもしれません。しかし、これまでいろいろな要因や事情が重なり、ひょっこりいい物件情報をゲットできないとも限りません。

だから営業マンとなるべく仲良くなっておき、「いい球」が来たらいつでもバットを振れるように常に日頃から準備だけはしておこうぜ!

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