不動産投資で経済的自由を確立して北海道でセミリタイア生活を送る大家のブログ

サカモトハルキの『僕はこう思う』

北海道で5棟74部屋+月極などの大家さんやってる40代ブロガー。会社経営者。
不動産会社勤務を経て、38歳で経済的自由を確立 。セミリタイア生活へ。
2011年より法人化(法人8期目)
ブログでは「お金」「不動産投資」「人間関係」「教育」などを中心に発信中。
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家族と猫とのんびり自由に生きてる小学生男子2人のパパさんです。
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僕がアパート経営が他の商売に比べて「圧倒的に優れてる!」と感じている部分

2018/06/07
 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
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不動産投資は投資というよりも『事業』としての側面の方が強い。

もっと簡単な言葉でいうと、だ。

 

美容室、パン屋、ラーメン屋、花屋、学習塾、整骨院、エステティック・サロン、本屋、葬儀屋、病院経営、etc・・・

世の中には実にいろんな商売がある。

その中にアパート経営(不動産賃貸業)も位置している。

 

ただ、そんな中において僕がやってる(アパート経営)という商売はかなり特殊だ。

 

他の商売とこの商売のいちばんの違いは、

『スタートした時点で、すでにある程度の利益が確定している』

_____というコトだ。

 

美容室にしろ、パン屋にしろ、学習塾にしろ、みんな不確実で不確定な状態からスタートする。

 

「果たしてお客さんは来てくれるんだろうか・・・?」

「事業計画通りに売上をあげることができるのだろうか・・・?」

「何か不測の事態が起こって、大変なことにならないだろうか・・・?」

etc・・・

_____その船出はさぞかし不安だと思う。

 

どのビジネスでも同じだと思うが、事業主はきっとスタート・アップの時は不安で夜も眠れないはずだ。

立ち上げの時というのはものすごい緊張とプレッシャーに襲われることだろう。

これはどの商売、どのビジネスをやってもそうだと思う。

 

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何のお店、何のビジネスをやるにせよ、やっぱり新規事業・新規オープンというのはハラハラ・ドキドキするものだ。

そして(言うまでもないことだけど)、スタートしたすべての商売・ビジネスが成功するわけではない。

 

スタート時の不安や心配が現実のものとなり、立ちどころに事業がうまく行かなくなる・・・ということも往往にしてある。

商売をするというのはなかなか大変なことなのだ。

そこで確実に成功を収めるというのは至難のワザと言っていいだろう。

 

たくさんの人が商売をはじめるけど、たくさんの人が失敗しているのが現実だ。

コンスタントに売上を上げ続け、商売を成功させることができる人って全体から見れば相当少ないはずだ。

ほとんどの人がスタート・ダッシュでつまずく・・・

 

商売の世界はサラリーマンや公務員といった『勤め人の世界』とはまったく違う世界だ。

ただ黙って真面目に働いてさえいれば25日になれば給料がもらえる世界ではない。

 

もしお客さんが来てくれなければ

もし売上が上がらなければ

もし契約が取れなかったら

____その時点でアウトだ!

 

銀行口座には1円も入金されない。

はっきり言ってシビアな世界なのだ。

お客さんからお金をもらうということは、それだけなかなか大変なことなのだ。

 

僕はサラリーマンの経験があるから分かる。

「どっちがラクか?」「どっちが手っ取り早く収入がもらえるか?」と言えば、それは間違いなく勤め人の方がラクだと思う。

勤め人でいた方が確実に、安定的にお金を手に入れられるはずだ。

 

ただ、数ある商売の中でアパート経営だけはちょっとだけ事情が違う。

やり方さえ間違わなければ、アパート経営だけは他の商売よりは確実に、そして安定的に収入を手にすることができる。

スタート・ダッシュの時もつまずかないでも済む・・・

 

僕が不動産投資というものをやっていて、「これってよく考えたらスゴいことだよなー」と思うのは、ここの部分だ!

 

これは間違いなく不動産投資のメリットのひとつだ。

一般的なアパート経営には「果たして、お客さんが来てくれるんだろうか?」とか「果たして、契約が取れるんだろうか?」といったようなハラハラ・ドキドキはない。

 

なぜか?

その理由はいたってカンタンだ。

『最初からお客さんがいる状態のもの』を購入するからだ!

 

新築のアパートなんかの場合はゼロからのスタートだ。

だから部屋が埋まるまでは気が気ではなく、ハラハラ・ドキドキもするだろう。

しかし僕がやってるような中古物件の場合は、あらかじめ「どの程度、部屋が埋まっているか?」ということを把握した状態で購入する。

事前に入居率がわかったうえで物件の所有者になるので、すべてが想定の範囲内で安心できるという話になるのだ。

 

普通の商売はこういうわけにはいかない。

普通の商売は「フタを開けてみなければわからない・・・」というものがほとんどだ。

アパート経営のように最初から次の月に入ってくる収入がわかってる_____なんてことは極めて珍しいと言えるだろう。

 

パン屋さんでも、学習塾でもなんでもいいのだが、商売をするときというのは売上予測というものを立てるものだ。

コンビニなんかの場合は、この売上予測というものがその場所に出店するか・しないかに大きく影響を及ぼす。

 

しかしながら、どんなに徹底的にリサーチしたり分析したりしたとしても、そこにはやっぱり限界がある。

売上予測はあくまでも予測に過ぎない。

やっぱりこれから実際に商売をはじめる状態の時というのは、ハラハラ・ドキドキするものだ。

 

「本当にパンを買いに来てくれる人はいるのだろうか?」

「本当に生徒は集まるのだろうか?」

_____と。

 

不動産投資における売上とは、言うまでもなく入居者さんからいただく『家賃』だ。

僕たち不動産のオーナーは入居者さん一人ひとりが払ってくれる家賃を糧にして商売をしているのだ。

 

この家賃ってやつが最大のキモになる部分だ!

この家賃という存在が僕たちのやってる商売と他の商売とを大きく隔ててるものなのだ!

 

基本的に家賃というものは入居者さんがいてくれさえすれば入ってくる。

もちろん中には滞納する人だって出てくるが、それはまた別の話だ。

 

この家賃というものがアパートのオーナーを安心させる材料となる。

この家賃というものがあるおかげで、他の商売のように「果たして来月、売上が上がって入金があるんだろうか・・・?」というハラハラ・ドキドキがない。

____これは非常に心強いことだ!

 

他の商売はこういうわけにはいかない。

他の商売はお客さんが何らかのアクション(お店に足を運んでくれたり、実際にモノやサービスが売れたり、契約をしてくれたり、etc・・・)を起こしてくれないと、売上というものは上がらない。

もしもそのアクションがまったくなかった場合は、売上はゼロ。

入金もゼロ。

お金は一銭も入ってこないということになる。

 

ラーメン屋さんでも一生懸命おいしいラーメンをつくろうとする。

きっちり内装にお金をかける。

ラーメンをつくるための具材や機材を購入する。

____しかし、そのようにしっかり準備したとしても、それで本当にお客さんが来てくれるかどうかは別問題。

 

一生懸命やったらからといって必ず売上があがるとは限らない。

 

ところがアパート経営の場合はそうではない。

アパートのオーナーは最初からお客さんが『いる』状態のものを買う。

 

極端な言い方をすれば、それは『お金を落としてくれるお客さんごと買ってる』ようなものなのだ。

だから、スタート時のアパート経営は他の商売よりもハラハラ・ドキドキしなくても済む・・・

 

これってよく考えたら、ものすごいことだ!

 

新築物件の場合はちょっと話が変わってくるけど、中古の物件の場合は最初から入居者がいる状態で購入するのが一般的だ。

入居者がいるということは『来月の収入が確定している』ということなのだ。

____はっきり言って、こんなに恵まれた商売は他にない。

 

また、よっぽどのことがない限り、取得した直後に「入居者がいっせいに退居してしまった!」ということも起きない。

その可能性はゼロではないかもしれないが、そういうことが起こる確率は極めて低いと言えるだろう。

殺人事件が起こったとか、火事で建物が全焼してしまったとか、そういうことでもない限り・・・

少なくとも僕が不動産会社に勤務していた時は、そういうケースは一度もなかった。

 

入居者にしてみれば、アパートの所有者がAという人からBという人に移ったからといって別にどうってことないのだ。

そんなこと知ったこっちゃないのだ。

だから、入居者のみなさんは引き続き家賃をおさめてくれる。

____はっきり言って、こんな恵まれた商売は他にない(2回目)。

 

僕は不動産会社に勤務していたとき、商業テナントの仲介の仕事もやっていた。

はっきり言って、その多くはうまくいかなかった・・・

新規開業はしたもののコンスタントに売上をあげ続けることはできなかった

 

商売をやって成功するというのは並大抵のことではないのだ。

事業を軌道に乗せるというのはとても大変なことなのだ。

すべては事業計画通りには進まない。

 

僕はテナント仲介の仕事を通じて、苦労している経営者や個人事業主さんの姿をたくさん見てきた。

彼らだってバカじゃない。

みんなきっちりと考えて、綿密に計画を練ったうえで事業をスタートした。

宣伝活動だってきっちりやった。

おそらくそのビジネスを軌道に乗せるために夜も寝ないで精査に精査を重ねたことだろう。

_____それでもうまくいかなかったのだ!

それでも「こんなはずではなかった・・・」と口にするような状況に追い込まれてしまうのだ。

 

商売を成功させるということはそれだけ難しいということだ・・・

 

ただ、そんな厳しい商売の中で『アパート経営』だけはベツモノと言える。

それはこの商売が入居者さんからいただく家賃で成り立っている商売だからだ。

よっぽどのことがない限り、入居者さんはきちんと家賃を払ってくれる。

 

なぜそんなことが可能なのか?

_____そこに『契約』というものが存在しているからだ!

「賃貸借契約」というものがあるから、入居者さんは物件のオーナーに毎月きっちり家賃を払わなきゃならないのだ。

 

みなさんもお金がなくなったりすると、外食を控えたり、買い物をしないようにしたりすることだろう。

そういう支出ならいくらでもコントロールを効かせることができるだろう。

そこに契約というものは一切、介入していない。

 

しかしながら、『家賃』というのはそういうわけにはいかない。

家賃はコントロールが効かないものだ。

入居者さんは勝手に家賃の額を変更したりすることはできない。

「今月お金がなくてピンチだから、1万円安く振り込んでもいいですか?」というわけにはいかないのである!

 

それはオーナーの側だって同じだ。

オーナーの側がどんなに家賃の額を上げたくても、勝手にあげることはできない。

「来月の家賃、5,000円あげるからヨロシク♪」といった具合に勝手に家賃額を変更するわけにはいかないのである。

 

そこに契約というものがあるからだ!

 

ラーメン屋に行くのも、行かないのもその人の勝手だ。

ユニクロの服を買うのも、買わないのもその人の自由だ。

別に「そのラーメン屋に月に7回行かなきゃいけない」という契約を結んでいるわけではない。

 

ところがアパート経営の場合はそういうではない。

入居者は賃貸借契約書を締結している以上、きっちり決められた期日までに決められた額の家賃を支払わなければならないのだ。

この契約が僕らアパートのオーナーを安心させてくれる。

他の商売には、そのような安心はない・・・

 

 

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