不動産投資で経済的自由を確立して北海道でセミリタイア生活を送る大家のブログ

サカモトハルキの『僕はこう思う』

サカモトハルキ(映画好き大家さん)。
元不動産会社のサラリーマン。
現在、北海道で5棟74室+月極Pの大家として活躍中
2010年12月より法人化(8期目)
ブログではお金、不動産投資、人生哲学、映画や本のレビュー記事などを発信中。
最近、株式投資もスタート。
奥さんと中1小4男子と猫と自由にのんびり暮らしてまーす。
国際NGO『プランジャパン』のチャイルドスポンサーもやってます。

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物件選びをするときに役に立つ! 「売却理由」から推察できるコト

 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
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不動産が売られるには何らかの『売られる理由』ってやつが存在している。

 

不動産投資を成功させるためにはその売却理由を探ってゆくことがとても大事になってくる。

その内容によってその物件の良し悪しや、取引を前進めるべきか、撤退すべきかという重要な判断材料になるうるからだ。

 

僕もこれまでに何棟ものアパートを売却してきた。

 

その多くの理由は、

  • パフォーマンスが微妙なものを買ってしまったから
  • この時期ならめっちゃ高く売れると思ったから

______というものだった。

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これまで僕が売ってきたアパートの売却理由について

「パフォーマンスが微妙」というのは持ち出しにはなってないけど、このまま所有していてもあまりメリットがないという物件。

 

そういう物件を所有しても、僕のフトコロにはちっともお金が流れ込んでこない。

失敗ではないかもしれないけど、成功でもない。

そのような「可もなく不可もなく」な物件を売りに出す人というのは結構いる。

 

でも言うまでもなく、これはアパート経営という商売である。

商売である以上、儲けなくてもならない。

 

それなのに可もなく不可もなく『プラマイ・ゼロ』ということは商売として見た場合は失敗ということになるだろう。

マイナスにはなっていなかったとしても、商売として見た場合はチャラなら保有していてもほとんど意味がない。

だから、売りに出すのだ。

 

また不動産価格もその時代によって変動する。

不動産価格が高い時期に差し掛かっていることがわかり、うまくその波に乗ることができれば大きな利益が得られる。

 

キャピタルゲインが得られることもアパート経営の大きなメリットの一つだ。

そのような「この時期なら高く売れそうだから、手仕舞いしてしまおう!」という理由から売りに出すケースも多々ある。

 

先に挙げた「イマイチ」という理由も、この「この時期だから」という理由も、どちらも買う方にとってはあまり好ましくないことだ。

Aという人がイマイチだった物件がBという人に所有権が移ったとしても、イマイチだろう。

 

加えて「この時期だから高く売れる」ということは、下手をしたらAという人が買ったときよりも高い買い物になる可能性すらある。

そうなると、イマイチどころの騒ぎじゃなくなる。

 

その取引が失敗に終わることはもう目に見えている・・・

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売却理由のなかで買主にとって好ましいもの

物件が売られる理由としてはその他には、

 

  • 相続税が払えない
  • 資金繰りに行き詰まっている

_____というものがある。

 

こういう理由で売りに出されていた場合は、チャンスと見ていいかもしれない。

売りに出す理由としても筋が通っている。

 

それは売る方にとってはマイナスの理由かもしれないけれど、買う方にとってはプラスの理由になる。

なぜなら、そういうケースの場合、十中八九、先方も焦ってるからだ。

 

「早く売って現金化したい」と目論んでいる。

そういう場合は『指値』が通りやすい!

 

もうなんでもいいから早く売ってしまいたい!

_____そういう心理が働いている。

 

僕がリーマン・ショックが起こった後に購入した物件の売主さんがまさにそうだった。

詳しい内容までは把握していないのだが、その売主さんはとにかく焦っていた。

だから逆に交渉がしやすかった。

 

向こうも僕が何棟もアパートを所有している不動産投資に慣れている相手だったから、安心して気を許しているのがありありとわかった。

だから、おもしろいように指値が通った。

 

リーマン・ショックの直後だ。

日本経済がお葬式のような状態のときだ。

 

僕が動き出すのはいつもそういう暴落のときだ。

みんなが意気消沈して、「日本経済はもうオワコンだ・・・」とか言いはじめた頃を見計らって動き出す。

 

その売主さんは早く取引を終わらせて、一刻も早く現金がほしい!といった感じだった。

そのおかげで僕は今では考えられないような利回りの優良物件を手に入れることができた。

 

その物件は今でもうちの会社の稼ぎ頭のひとつになってくれている。

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優良物件は滅多なことでは売りに出ない

でも、基本的には「売りに出すということは何かある」と思わなきゃダメだ!

 

だって、そうだろう。

何も問題のない、優良物件だったらなぜ売りに出す必要がある?

そのまま所有して賃貸経営を続けるでしょ、普通?

 

それなのに売りに出すということは、何かそれなりの理由があるのだ。

その理由を突き止めなくてはならない。

 

もしかしたら不良入居者がいるのかもしれない。

もしかしたら物件に何らの悪要素があるのかもしれない。

 

さらに、その物件がネットに掲載されていた場合はさらに要注意だ。

はっきり言って、ネットに出ている物件というのは売れ残り物件だ。

 

水面下で動いても買い手があらわれなかったから、不特定多数の人が見るネットに出したのだ。

 

『いい物件は不特定多数の目に触れられたくない』と不動産業者は考える。

だからいい物件なら専任業者になりたがる。

 

もちろん、そういう物件はネットにも出したがらない。

下手をしたら、その不動産会社の社長が買っちゃうかもしれない・・・

 

それなのに、ネットに出てきたということは「何かある」と思った方がいいだろう。

本当に何の問題もない人だったら婚活パーティなんかに・・・・という例えはやめておこう笑

 

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