不動産投資で経済的自由を確立して北海道でセミリタイア生活を送る大家のブログ

サカモトハルキの『僕はこう思う』

サカモトハルキ(映画好き大家さん)。
北海道で5棟74部屋+月極などの大家さんやってる40代ブロガー。
会社経営者。
不動産会社勤務を経て、38歳で経済的自由を確立 。セミリタイア生活へ。
2011年より法人化(法人8期目)
ブログでは「お金」「不動産投資」「人間関係」「教育」などを中心に発信中。
映画と音楽が大好き!
家族と猫とのんびり自由に生きてる小学生男子2人のパパさんです。
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不動産投資物件を選ぶときに僕がいつも気をつけているチェックポイント・まとめ

2018/10/20
 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
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・アパート経営を成功させるうえでまず一番重要な点といえば、なんといっても物件選びだろう。

物件が良くなければ、入居者がつかず、入居者がつかなければ家賃収入も何もあったものではない。

 

しかしながら、いい物件というのはライバルが多いし、なかなかお目にかかれるものではない。

それでもねばり強く探してゆくうちに、いつかは「これだ!」と思える物件に出会えるだろう。

 

その際に重要になってくるのが「どんな物件を選ぶのか?」という自分の中のチェック・ポイントだ。

それは物件を選ぶ際にはどうしても必要になってくるもの。

それは不動産投資を成功に導く羅針盤なのだ。

 

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不動産投資業者選びを間違えると失敗する

まず最初に断っておきたいのは、『何もかもが完璧な物件というものは絶対に存在しない』ということだ。

もし価格も内容も全てがパーフェクトな物件が存在するというのであれば、なぜ売主はそんないい物件を売りに出す必要があるだろう?

 

物件を売りに出したということは、そこには何らかの理由があるはずなのだ。

 

だから物件選びをする際には『完璧ではないかもしれないけれど、買ってよかったと後悔しないような物件』を選ぶようにしよう。

そのためにはある程度の妥協は当然ながら必要となってくる。

 

「あれもこれも全部、揃ってなきゃダメだ!」というスタンスでいたら、いつまで経っても物件を取得することはできないだろう。

そのためにはどこまでが妥協できる点で、どこまでが妥協できない点なのかをきちんと自分のなかで線引きしておく必要がある。

 

物件選びをする際に絶対に妥協すべきではないことの筆頭にあげたいのは、物件を取扱う『不動産業者選び』だ。

ここは絶対に妥協すべきではない。

 

不動産業者及びその営業担当者の選び方を間違えると、アパート経営すべての計画が狂うことになる。

特にこれから不動産投資を始めようという人は、きちんと実績のある不動産業者と営業担当者を選ぶようにしよう。

 

信頼できる不動産業者を見つけてはじめて、個々の物件の内容の話になってくる・・・

 

物件そのものの価値も非常に重要だ。

これはむずかしい言葉で『積算評価』といったりするのだが、これは特に銀行の融資の際にとても重要になってくる部分だ。

 

積算評価が低い物件は銀行が好まない。

不動産投資には銀行の融資の力を借りる必要があるので、銀行が評価しない物件はなるべく避けた方がいいだろう。

 

銀行は比較的、土地の積算評価の高い物件の方が喜ぶ。

だから、なるべく路線価の高いエリアの物件を狙うといいだろう。

 

相続対策でアパート経営をする人は話は別だが・・・

 

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物件に接道している道路付けの問題について

アパートに接している道路の問題も見落としてはならない。

対象の物件の敷地とそこに接道している前面道路がどのような状態になっているかということ。

 

それは将来的に物件を売却する際にも重要になってくる問題なので、きちんとチェックしておいた方がいい。

ここは不動産業者にきっちり調べてもらい、問題がないかどうかきちんと確認をしておこう。

 

再建築ができないような道路付けの物件も多数存在している。

もしもそういう物件を取得してしまったら、売却する時やその敷地内に新築物件を建築する時に苦労することになる。

 

だから道路付けを確認する際には、接道部分、間口、奥行などがどうなっているかをチェックするようにしよう。

基本的には間口も奥行きも十分にあり、綺麗な四角形の形をした土地の形状であることが望ましい。

 

しかしながら、もしも皆さんがキャッシュフローだけを目的に不動産投資を行うのであれば、この道路付けの問題や敷地の形状はそれほど重要視しなくてもいいだろう。

 

それよりもその対象物件がどのようなエリアに建っているか、比較的リーシングがラクな物件の方に重きを置いた方がいいだろう。

また、部屋の間取りがどのような間取りになっているかも重要だ。

 

道路付けが悪い代わりに恐ろしく安い値段で取得することができるというケースもある。

そしてその物件が駅の近くであったり、いい間取りであったりなんかした場合は入居者がすぐに決まり、キャッシュフローだけをみれば非常に儲かる物件になる可能性がある。

 

その場合、道路付けはさほど重要な問題ではなくなる。

 

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物件を選ぶ際にはなるべく利回りの高い物件を選ぼう

利回りに関しては、これは言うまでもなくなるべく利回りが高い物件を選んだ方がいい。

利回りが高い物件というのは価格が安い物件のことだ。

 

ただし僕がここで言っている利回りというのは実質利回りのことだ。

決して表面利回りだけで判断してはいけない。

 

あくまでも手元にいくら残るのか?というキャッシュフローを重要視すべきだ。

 

結局のところ、アパート経営のいちばん重要なところは、手元にいくら残ったのか?ということだ。

どんなに立派な物件であっても手元にキャッシュが残らなければ、わざわざ銀行から多額の借金をした意味がなくなってしまう。

 

銀行から借金をしてまで不動産投資をやるのは、手元にキャッシュが残るからだ。

別に見栄や自己満足のために借金をしたわけではない。

 

そして、不動産投資は明らかにその他の投資(例えば株や投資信託など)よりも手元にキャッシュが残りやすい投資法だ

つまり、他の投資法よりも比較的に高い利回りが期待できる投資法だ。

 

ただし、キャッシュフローを重視するということは物件の購入価格だけを注目すればいいわけではないということだけは覚えておこう。

「銀行からいくらの金利で借りることができるのか?」も非常に重要になってくる。

 

この購入価格と借入金利、この両方で良い条件を引き出すことができれば収支はとても良い状態になる。

 

例えば利回りが10%の物件だとしても、借入金利が2%だった場合、その差は8%ということになる。

ところが、利回りが10%の物件で、借入金利が4%だった場合、その差は6%ということになってしまう。

 

いちばんベストなのは、物件利回りが高く、なおかつ借入利回りが低い条件で決済することだ!

僕はいつもそれを心がけている。

 

要するに、なるべく利回りの高い物件を狙い、銀行とはギリギリまで交渉し、なるべく金利を低くしてもらうのだ。

こうすることによって利ざやを稼ぐことができる。

 

結局のところ不動産投資も投資の一部なのだ。

投資はいくらの利ざやを稼ぐことができるかが勝負の分かれ目となる。

 

このあたりは株式投資をやっている人なら分かる感覚だと思う。

6%の配当のものと、3%の配当のものでは手残りは全然違うはずだ。

 

これから不動産投資をやる人は是非ともこの「利ざやを稼ぐ」ということを忘れないでいてほしい。

 

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売却するときに苦労しないような物件を選ぼう

出口戦略を考えることも重要だ。

出口戦略とは将来、売却したときの事を考えるということだ。

 

やはり将来、売る時にはなるべく高く売りたいものだ。

そのためにはやはりなるべく積算評価の高い物件を取得しておくことが重要だ。

 

物件が建っているエリアもなるべく良い場所の方が高く売れるだろう。

築年数もなるべく新しい方がいいだろう。

道路付けもなるべく良好なものがいいだろう。

もしも所有している間に大規模修繕工事などを施していた場合は、それも売却する時の強力な武器になる。

 

つまり何年後、何十年後先のことまで見越して物件を取得しなければならないぞ!ということだ。

 

自分が物件を購入する立場になった場合、「おっ、これは良い物件だぞ」と思える物件。

そういう物件を見つけてきちんと所有者になっておくこと。

これが出口戦略で大きな成功を収めることにつながるのだ。

 

言うまでもないことであるが、不動産は高額商品だ。

取得するときも大きな金額が動くけれど、売却するときも大きな金額が動く。

 

もしも売却時に高い値段で売却することができれば、ぶったまげるようなキャピタルゲインを稼ぐことができるだろう。

これは不動産投資の醍醐味のひとつだ。

 

どのくらいのキャピタルゲインが得られるかは、その時々の経済情勢(不動産価格の推移)によって変わってはくる。

でも、ある程度の大きさの物件であれば、サラリーマンの退職金以上のキャピタルゲインを得ることも不可能ではない。

 

僕が札幌で経験した例で言えば、取得した価格以上の値段で売却することができた。

その際に驚くようなキャピタルゲインを得た。

 

そのとき、僕はつくづく 「不動産というものの持っている底知れぬパワー」を感じることができた。

そのような後々の笑顔のためにも、最初の取っ掛かりが肝心なのだ!

 

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立地条件には徹底的にこだわろう

次に物件の立地条件についてだが、これも絶対に妥協してはいけない重要項目だ。

 

特に都市部の場合、「駅からの距離」は徹底的にこだわらなければならない。

なぜなら部屋探しをする人のほとんどが、まずネットから検索をしてくるからだ。

 

自分が部屋探しをするときのことを想像してみれば分かると思う。

必ず駅から近い場所にあるどうか?で検索をかけるだろう。

 

特に都市部においては車通勤は少なく、ほとんどの人が電車や地下鉄、バスなどの公共交通機関を利用する。

だから、駅からの距離が遠い物件はあっという間に検索の段階ではじかれてしまう・・・

都市部においてはそういう物件は絶対に避けた方がいい。

 

どんなにその物件が立派で、最新鋭の設備が整っていたとしても、「駅からの距離が遠い」というだけで敬遠される。

そして、検索すらされない。

 

都市部において物件選びをするときは、そのようなリーシングに苦労するような物件には最初から手を出さない方がいいだろう。

 

一方において、地方や郊外エリアで物件選びをする場合は、必ずしも駅からの距離にこだわる必要はない。

それよりも重要になってくるのは、何と言っても『駐車場』だ。

 

地方や郊外エリアの場合、ほとんどの入居者は車を利用する。

都市部のサラリーマンの方は考えられない現象かもしれないが、地方都市なんかの場合、若い人でも通勤には車を利用しているのだ。

 

だから部屋探しをする際にも「この物件には駐車スペースがあるかな?」ということをとても気にする人が多い。

 

_____このように立地条件と言っても、都市部と地方・郊外エリアとではチェックすべきポイントが違うということを覚えておこう。

 

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なるべく金利を安くしてもらうよう銀行と交渉しよう

融資面におけるチェックポイントとしては、言うまでもないことであるが、なるべく金利の安い銀行と取引すべきだ。

さらに、なるべく融資期間が長くとれるところを選んだ方がいいだろう。

 

銀行(金融機関)にもいろいろある。

メガバンクもあれば、地銀も、信金も、ノンバンクもある。

 

僕はこの銀行の種別に関してはそれほど重要視していない。

例え信用金庫であっても、もしも融資条件がメガバンクに比べて良いものだったら、僕はそちらを選ぶ。

 

確かに「信金と取引しているなんて、かっこ悪い・・・」という気持ちもわからないではない。

でも僕たちは見栄や自己満足のために不動産投資をやってるわけではない。

 

商売のために。

儲けるためにやっているのだ。

そのことを忘れてはいけない!

 

アパート経営も商売だ。

商売である以上、あまり面子にこだわるべきではない。

あくまでも儲け重視で、いちばん条件の良いところと取引をするようにしよう。

 

僕の感覚からすると、大きい銀行になればなるほどアタマが硬く、対応が遅い。

それに対して信金なんかは、いろいろと柔軟に対応してくれるし、融通もきき、決断も早い。

 

メガバンクは殿様商売のところがある。

それに対して信金はお客さんの数自体が少ないので、大切に扱ってくれるように感じる。

 

この銀行のブランドやネーミングにこだわりすぎて、いい物件を取得するチャンスを逃してしまっては元も子もない。

とにかく物件選びは競争の世界だ。

いかにスピーディーにいい物件を取得できるかどうかが勝負の分かれ目となる。

 

「いい銀行」「大きな銀行」にこだわり過ぎるあまり、対応が遅くなり、いい物件を他の人に(信金と取引しているオーナーに)持っていかれたりなんかしたらたまったものではない!

この辺りのことも覚えておこう。

 

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間取りと築年数、建物の外観に関して

間取りに関しては単身者向けのアパートの場合は、広めの1 LDK が人気だ。

ただ学生や生活保護、低所得の単身者などの場合はワンルームや1Kといった広さの間取りでも部屋は決まる。

 

でも、できることならば広い方がいいだろう。

ワンルームよりもリビングの他にもう一つ部屋がある1 LDKを選択した方がリーシングはスムーズにいくだろう。

 

もちろん、ファミリー層をターゲットにする場合は1 LDKではダメだ!

そこは言うまでもなく2 LDK、 3 LDK タイプになる。

 

こちらもなるべく広さにはこだわった方がいい。

やっぱり部屋探しをする人というのは、単身者にしろ、ファミリー層にしろ、「なるべく広い部屋に住みたい」という願望を持っている。

 

そのニーズを満たしてあげる物件・部屋であれば、リーシングはラクだ。

特に子供のいるファミリー層は、なるべく広く、なるべく部屋数も多い物件を探す傾向がある。

 

しかしながら、ファミリー層にもいろいろある。

低所得のファミリー層というのも結構たくさんいるものだ。

そういった層を相手にする場合は、賃料の低さが最重要ポイントとなる。

 

だから必ずしも 部屋が広くなくても、賃料の低さが理由で部屋が決まったりもする。

 

次に築年数であるが、僕ははあまり築年数にはこだわってはいない。

もちろん古い物件は銀行が嫌がるし、いろいろと修繕が発生しやすいことは承知している。

 

しかしながら築年数が経過している物件というのは、とても安価で取得できるというメリットもある。

多少古くてもリフォームすれば見事によみがえり、部屋もすぐに決まったりすることが多々ある。

 

そして取得価格が安いということは、それだけで利回りが高いということでもある。

つまり、それだけ儲かる物件ということだ!

 

やっぱり、あくまでも儲け重視でいくべきではないだろうか?

僕たちは何のために多額の借金をしてまで不動産投資をやるのかということを忘れてはいけない。

 

僕の場合は新しさにはそれほどこだわりはない。

新しさよりも、儲けの方を重視したい。

 

建物の外観に関しては綺麗でおしゃれな外観のアパートがベストではあるが、これも僕はそれほど重要視していない。

なぜなら外観というのは後からいくらでもグレードアップさせることができるからだ。

 

もちろん ペンキを塗ったりして外観に費用をかければ、それだけお金が出ていく。

でも、もしもその支出分もひっくるめて恐ろしく安い値段で取得することができたのならば、結果的にはチャラになるという考えだ。

 

タダで外観に変更をくわえる工事をしたようなものだ!

さらにその外観のお化粧にかけた費用を売却時に上乗せすることができれば、そこからさらにプラスして稼ぐこともできる。

 

やはり「外観を直した」という実績は強い。

次にその物件を取得するオーナーに対しても強気に出れる。

「3年前に大規模修繕しました」という実績がプラス材料となり、オーナー側からの指値を突っぱねることもできるだろう。

 

一旦費用が出ていったとしても、後からそれを取り戻すことができれば、その支出は決して無駄にはならないだろう。

「ケチで金持ちになった人はいない」という言葉を肝に命じておこう。

 

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室内の設備は「入居者目線」で選ぶように

室内の設備に関しては、もちろんなるべく良い設備を整えてあげた方がお客さんは喜ぶ。

 

ウォシュレット、オートロック、TVモニター付きインターフォン、 IH クッキングヒーター、etc・・・

入居者のニーズを一つ一つ聞いていたらキリがない。

 

ただ物件を選ぶ段階では、必ずしもこれらの設備が最初から整っていなくてもいいと僕は思っている。

これらの設備は後からいくらでも取り付け可能なものばかりだからだ。

 

対象の物件にこれらの設備が整ってなかったからと言って、「ああ、この物件はダメな物件なんだ・・・」と判断してしまうのは軽率だ。

これらの設備が整っていない物件だったとしても、その物件がその他の条件を満たしているいい物件だった場合は、対象から外さない方がいいと思う。

 

それよりもそれらの設備を後から設置しても高い利回りをキープできるかどうかの方が重要だ。

何もすべての部屋に一気に設備を入れる必要はない。

空室になるたびごとに一つ一つ設置していけば、一気にお金が吹っ飛ぶこともない。

 

それよりも、あくまでも取得価格の方が重要だ。

利回りの方を重要視すべきだ。

儲けの方が大切だ。

 

以上が僕が物件選びをする時に必ずチェックしているポイントだ。

 

ここに挙げたものはどれも基本的なものばかり。

何か特別で特殊なことが書かれているわけではない。

 

しかしながらその基本的な部分を抑えていないがために、 リーシングに苦労しているオーナーがたくさんいる。

僕のブログの読者さんには、そのようなオーナーにはなってほしくない。

 

ポイントはあくまでも『入居者目線で!』ということだ。

自分が部屋探しをする立場になって考えてみると、自ずと選んでいい物件・選んではいけない物件が見えてくると思う!

 

 

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