北海道で不動産投資(5棟74室+月極Pを運営中!)をしながら自由気ままなセミリタイア生活を送る映画好き大家さんのブログ。

サカモトハルキの『僕はこう思う』

サカモトハルキ(映画好き大家さん)。
元不動産会社のサラリーマン。
現在、北海道で5棟74室+月極Pの大家として活躍中
2010年12月より法人化(8期目)
ブログではお金、不動産投資、人生哲学、映画や本のレビュー記事などを発信中。
最近、株式投資もスタート。
奥さんと中1小4男子と猫と自由にのんびり暮らしてまーす。
国際NGO『プランジャパン』のチャイルドスポンサーもやってます。

 

僕が「不動産投資をやる人は無理な節税をしない方がいい」と思っている理由

 
この記事を書いている人 - WRITER -
サカモトハルキ
北海道で5棟74室+月極Pの大家さんやってます。会社経営者。不動産会社勤務を経て38歳で経済的自由を確立。セミリタイア生活へ。2010年12月より法人化(8期目)。ブログでは「お金」「不動産投資」「人生哲学」をテーマに発信中。映画大好き!奥さん&中1小4男子(あと猫も)とのんびり自由に暮らしてまーす。
詳しいプロフィールはこちら

 

不動産所得は事業所得と並んでいろいろと節税対策がしやすい所得として有名だ。

個人で青色申告をしても、法人を設立しても基本的には一緒。

アパートの大家さんというのは税金をコントロールすることができる立場にあるのだ。

 

株式投資や投資信託の場合はそういうことにはならない。

申告分離課税なので、不動産所得に比べると税金をコントロールすることはできない。

ここの部分は不動産所得のメリットの一つであることは間違いない。

 

しかしながら、それゆえに気をつけなければいけないこともたくさんある。

今回の記事ではそんな不動産投資と節税についての注意点について書いてみたいと思う。

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税金を減らすことが目的ではない

「なるべく税金を払いたくない!」という気持ちは僕もよくわかる。

だからこそいろいろな税金に関する本を読みあさり、その結果不動産投資にたどり着いたという人も大勢いるだろう。

 

何と言っても不動産投資は減価償却費などいろいろな節税方法が実践できる。

株式投資や投資信託といったペーパー・アセットよりもその点だけを見れば有利だ。

 

しかしながら、節税を目的に不動産投資をはじめるというのは本末転倒だろう。

投資ビジネスをやる以上、どこまで行ってもやっぱり利益を目的とすべきだ。

そのことを忘れると、過剰なまでの節税に走り、その結果巡りめぐって損をするという自体になりかねない。

 

花咲爺さんの話を思い出してほしい。

「損して得とれ」ということわざもある。

 

不動産会社の中には「赤字になっても、毎月のキャッシュフローがマイナスでも、節税効果があるから大丈夫!」というような謳い文句で区分所有マンションを売りあるく業者もいる。

くれぐれも気をつけてほしい!

 

税金のために不動産投資が赤字になってもいいなんて考えは地獄の扉をノックするような考え方だということを忘れないでほしい・・・

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税金は経費のうちの一つ

アパート経営に限らず、何らの事業活動をすればどうしても経費というものが発生する。

たとえば人を雇えば人件費という経費が発生するし、オフィスの事務用品を揃えれば事務用品費という経費になる。

 

それはビジネスをするうえで避けて通ることのできない、どうしても発生してしまうものなのだ。

税金もそのような「どうしても発生してしまうものの一つ」として数えることはできないだろうか。

 

不動産所得があれば、そこにはさまざまな税金がかかる。

個人だったら所得税がかかるし、法人だったら法人税がかかる。

そういった税金を払いたくないからといって所得そのものを減らそうと考えることは愚の骨頂と言っていいだろう。

 

さらにもっと最悪なのは税金を払いたくないがために不必要なものを購入したりして無駄な経費を使うことである。

そういう人は税金を「経費の一つだ!」とは捉えていない。

 

でも税金も事業活動をするうえではどうしても発生してしまうものなのだ。

そう割り切って税金というものを捉えた方がいいと思う。

 

その上で無理のない範囲で節税をすればいいというのが僕のスタンスだ。

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赤字のままだと銀行からの評価も悪くなる

不動産投資は銀行から融資をしてもらわなければ何もはじまらないビジネスである。

だから不動産投資をやる人は(それがたとえ個人であっても、法人であっても)常に「これから先も銀行から融資してもらうこと」を前提に事業展開していかなければならない。

 

不動産をキャッシュで購入できるような大金持ちの人だったら銀行融資のことなんか気にする必要はない。

だが、そんな人はほとんどいないはずだ。

 

だったら僕らがいちばん気にしなければいけないのは銀行融資のことだ。

これから先も融資してもら得るだろうか?ということを気にしなければいけないのだ!

 

そういった観点から見れば、不動産所得を赤字にしておくことは避けるべきだろう。

いくら税金を払いたくないからと言って経費をバンバン計上して赤字にすれば、今度は銀行からの評価が悪くなる。

銀行の評価が悪くなれば融資してもらえなくなる。

 

融資してもらえなければアパート経営は今後、発展していけなくなる。

それは何としても避けなければならない。

だから事業を赤字にするということは税金という観点から見ればプラスだとしても、融資という観点から見ればマイナスになるということを覚えておこう!

 

銀行の立場になってものを考えてみればわかるはずだ。

赤字になっている内容のものを見せられて、「これで信用してくれ」「これで何千万円もお金を貸してくれ」と言われても困るはずだ。

 

下手をしたら『経営者失格』の烙印を押されて、二度と取引してもらえなくなる可能性もある。

 

税金を払いたくないという気持ちはよく理解できる。

そのための節税方法がたくさんあることもわかっている。

だが、だからと言って「やりすぎ」はよくない!

 

経費を増やす範囲はどうか、常識の範囲内でとどめておくようにしよう。

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税金対策はしすぎないで、適正な範囲でとどめておく

不動産投資が他の投資法よりも優れているのは大きな節税効果が期待できるからだ。

 

減価償却、管理料、工事費、保険料、支払利息、租税公課、事務用品、車両費、消耗品費、通信費、etc・・・経費で落とせるものはいっぱいある。

法人成りをすれば自分や家族に役員報酬を払うことができるので、経費計上の幅は個人よりもさらに増える。

 

しかしながら、いくら節税効果が高いからといって節税を目的に不動産投資を行うのは僕はオススメしない。

不動産投資をやる理由・・・それは節税のためではなく、あくまでも事業目的(つまり、利益追及)のためである。

「赤字が出たから税金を払わなくてラッキー!!」という考えをしていたら、そのうち痛い目に遭うと僕は思う。

 

税金対策はあくまでも適正範囲にとどめておくべきだろう。

必要な分だけ経費化したら、それ以上は無理をしないほうがいいと思う。

 

その結果、所得税なり法人税なりを払うことになってしまったとしても、それはそれで「仕方がない」と割り切った方がいいだろう。

無理してあれもこれも経費化しても、いいことなんか一つもない。

資金繰りの面から見ても、銀行からの評価の面から見ても、あまりメリットがないのでやめておいた方がいいと僕は思う。

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払わなきゃいけないものは気前よく払おう

不動産投資をやるということはアパート経営という事業をやることである。

要するに、商売人になるということである。

この辺りが株式投資や投資信託をやる感覚と違うところである。

 

また、不動産投資がどうして他の投資法よりも税制面で優遇されているのかというと、それも不動産投資が事業的側面を持っているからなのである。

だから政府もいろいろと税制面で有利な条件を僕らに与えてくれている。

 

だけど、そのことと税金を払わないように払わないようにあれこれ画策することとはまったく別のことだ。

「事業をやる」という認識を持っていれば当然、銀行とも深く付き合ってゆく気概を持たなければならない。

そうなると、銀行からこれから先も融資をしてもらえるような事業を構築していかなければならない。

 

不動産所得は損益通算ができる所得だ。

もしもサラリーマン大家で不動産所得が赤字だったら、給与所得のプラスと不動産所得のマイナスを損益通算することができる。

そうすると、所得税が安くなる。

 

確かに理論上はそれは可能だ。

しかし、だからと言ってわざとキャッシュフローの出ないダメ物件を購入しようとしたり、経費をいっぱい使って無理やり赤字にしようとしたりするのは本末転倒だ。

 

所得税にしろ、法人税にしろ、払わなきゃいけないものは気前よく払うようにしよう。

僕はいつも言ってる通り、ケチでお金持ちになった人はいないのである。

お金持ちになる資質のある人はみんな気前のいい人たちだ。

 

みなさんもぜひその辺のことを理解して、本当のお金持ちになってほしい!

 

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