【2019年最新版!】賃貸物件の原状回復と自然損耗のルールはどうなっているのか?

2019年3月10日

不動産投資をやる人は退居時になるべく借家人とモメないように注意しておかなければならない。

なんでもかんでも「原状回復しろ!」と借家人に対して言えない時代になってきてることを把握しておかなければならない。

 

基本的には通常使用の範囲であれば、大家さんは借家人に原状回復を請求することはできない。

当然、契約時に敷金を預かっていたならば大家さんはそれを借家人に返還しなければならない。

このことを勘違いしている大家さんもいまだにたくさんいる。

 

もしも部屋を明け渡した状態と明らかにかけ離れているような状態で退居する場合はこの限りではない。

壁に穴を開けたとか、洗面台を破損したとか、風呂桶にヒビを入れたといったような経年劣化とは言えないようなケースは借家人に原状回復を請求してもいいだろう。

 

しかし、そのような使い方をする人はほとんどいないのが現実だ。

僕も長年、不動産賃貸の営業マンをしていたが、ほとんどのケースが自然損耗・経年劣化だ。

大家さんはそのことをしっかりと認識しておくべきだし、借家人は大家さんに言われるがままに請求された額を安易に払うべきではない。

 

今回はそのあたりのことについてまとめてみたので、ぜひ参考にしてもらいたい!

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自然の損耗分の修繕費用は賃料に含まれている

大家さんは賃借人に部屋を貸し続け、その対価として家賃をもらってきた。

その家賃の中には経年劣化・自然損耗によって発生する修繕費用も含まれている。

ここを誤解している大家さんがたくさんいる。

 

モノというのは時間が経過するにつれて劣化してゆくものだ。

部屋のクロス、壁、フロア、畳だって長く居住すればするほどだんだん古びていき、その価値は減少してゆく。

たとえ新築の状態で人に貸したとしても、年数が経過すればその価値は減少してゆく。

 

そういった通常使用による自然損耗分は大家さん負担ということになっている。

つまり、賃借人に原状回復費用を請求することができないのだ。

 

国土交通省からも『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』という通達が出ている。

そこには「自然損耗分の修繕費用は賃料に含まれている」としっかり明記されている。

 

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ハルキ

「これはとても経年劣化・自然損耗とは言えないよね」というようなケース以外の修繕費は大家負担だと肝に命じておこう!

 

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「自然損耗分は借家人負担」とする借家契約上の特約は無効(判例あり)

「契約書にサインと印鑑をもらっていれば何でもOK」とばかりに勝手に解釈して、契約書の特約事項の欄に『自然損耗分も借家人負担とすること』という文言をいれて契約する大家さんが中にいる。

しかし、たとえそのような文言を加えて契約したとしても、その特約は無効となる。

 

これは判例が出ているのだ。

大家さんはそのような無理難題を契約書上に書き入れるようなことはしない方がいい。

 

判決も出ているし、入居者からの評判も悪くなるし、何よりも仲介業者や管理業者からも「あの大家さんは要注意だ!」と敬遠される大家さんになってしまう・・・

そうなったら、今後の賃貸経営にも暗い影を及ぼすことになる。

 

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ハルキ

なるべく修繕費を浮かせたいという気持ちは痛いほど理解できるが、契約書の特約事項に余計なことを書き入れるようなマネだけはしないようにしてほしい。

 

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災害などによる損耗・汚損も原状回復を請求できない

ご存知のように日本は災害大国だ。

台風などによる風水災や降雪などにより毎年甚大な被害を受けている。

 

当然、アパートやマンションもその被害を受ける。

賃借人に貸している部屋も被害を受けることもあるだろう。

 

もしもそういった自然災害などが原因で部屋が損耗・汚損した場合も大家さんは賃借人に対して原状回復を請求できないことになっている。

 

民放では、

損傷が借主の責めに帰することが出来ない事由による場合、賃借人は原状回復義務を負わない

となっている。

 

もちろん自然災害はそれに該当する。

台風の被害を人間の力で食い止めることはできない。

それは言うまでもなく「借主の責めに帰することが出来ない事由」に該当するだろう。

 

だから大家さんはたとえ自然災害などによって部屋がどうにかなってしまっても、賃借人に修繕費その他は請求できないのだ。

 

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ハルキ

だから大家さんは絶対に保険に入っておかなければいけないのだ!

 

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大家さんは賃借人に敷金を返還する義務を負う

2017年12月に閣議決定され、2020年に民放が改正されることになった。

その民放改正では不動産の賃貸借契約に関することも見直される。

 

その中の注目ポイントは敷金と原状回復のルールの明確化だ!

もしも契約時に敷金を預かっていた場合、影響してくる問題なのでしっかりと把握しておく必要がある。

 

敷金というのは家賃の担保という目的で設定されているものだ。

今後は賃借人が部屋を退居する際には大家は敷金を返還しなければならないことになる。

 

もちろん、家賃を滞納したり、明らかに原状回復請求ができるケースの場合は話は別だが、そうでない場合は返さなければならない。

今までこの辺が非常に曖昧だった。

そして言うまでもなく、自然損耗・経年劣化の場合は敷金からその修繕費を差し引くことはできない。

 

敷金の取り扱いに関してはこれまで日本各地でモメ事となっていた。

それは敷金の取り扱いが曖昧なままになっていたからだ。

 

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ハルキ

これからはそういうわけにはいかなくなる。

 

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原状回復を請求できるケースの具体例

 

  • 自然損耗・経年劣化とはとても言えないような状態
  • 増改築・大規模な模様替え
  • 工作物の設置など

 

これらに対しては大家さんは借家人に対して原状回復を請求することができる。

もしも敷金を預かっていた場合は原状回復の費用に充当することができ、なおかつ足りない分は借家人に請求することができることになっている。

 

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原状回復が目的の工事費は経費として計上できる

ちなみに原状回復のための工事費は60万円以内だったら経費として計上できる!

それ以上の経費も内容によって経費にできるので、ぜひとも税理士と相談してほしい。

 

グレードアップは資本的支出になってしまうためにダメだが、原状回復のための工事だったらOKのはずだ。

 

言うまでもないことだが、もしも賃貸経営が黒字だった場合、工事費という名目で経費計上できればその分、節税となる。

もしもその結果、事業が赤字になってしまったとしても、不動産所得は損益通算ができる。

 

だからサラリーマン大家さんのように不動産所得のほかに給与所得がある人なんかは、所得を圧縮することができるので、その分、税金が安くなる。

 

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ハルキ

・・・・この辺りのこともよくよく考えるようにしよう。

 

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まとめ

原状回復を履き違えてる大家がいっぱいいて、僕もかなり苦労した。

原状回復って「建物を借りたときのそのままの状態にまで戻す」っていう意味じゃないからね!

 

これから不動産投資をはじめようかと考えている人は、そのあたりのこともきちんと事前に把握しておくようにしよう。

そこをきちんと把握しておかないと、後々入居者と大きくモメることにもなりかねないから要注意だ。

 

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