タワマン貧乏になりたくない人へ!長年、不動産の世界にいる僕が思う「今、不動産は買うべきではない10の理由」

2019年4月9日

僕は不動産投資などというものをやって生計を立てるようになってもう何年にもなります。でも、実は「不動産というものの凄さ」を心の底から実感できるようになったのはつい最近のことです。

不動産というのは僕たちの人生の多大なる影響を及ぼすものです。その影響は僕みたいに不動産に投資している人間だけが受けるものではありません。自分たちが住むマイホームやマンションを購入する人も影響を受けます。

 

また自分たちは購入しなくても、親兄弟などから不動産を譲り受けたり相続したりする時も影響を受けます。そしてその影響は時にその人の人生を大きく変えることさえあるのです。

不動産とはいったい何でしょうか? もちろん、それは「土地」とか「建物」のことです。じゃあ、その土地や建物がいったい僕たちの人生にどんな影響をもたらすというのでしょうか?そのことを考えることは今、非常に重要なことなのではないかと僕は考えます。

 

なぜなら今、不動産を取り巻く状況が大きな変化を見せているからです。そうした激しい変化の只中にいる時は、一つ一つの選択によっぽど注意しなければいけません。

繰り返しになりますが、不動産というものは僕たちの人生に意外に大きな影響を与えるものです。いわば不動産に関わるということは『人生そのもの』と言っても過言ではないのです。その人生を大きく左右するようなものが、今(とくに日本では)、とても激しい動きを見せているのです。これは、よほど注意しなければいけない局面です。

 

ひとつひとつの選択を安易にすべきではない局面です。ところが僕の目には今、あまりにも多くの人が不動産をカンタンに取り扱いすぎているように見えます。それはあまりにも危険なことです。

本人がその危険に気づいているのならいいでしょう。しかし、どうやら多くの人は「自分がいかに危険なことをやっているか」「自分がいかに人生を大きく左右するようなものに手を出そうとしているか」ということに気づいていない。その姿はあまりにも無防備なように僕の目には映るのです。

 

それは不動産投資をやろうとしている人に限りません。家族と一緒に幸せに暮らすためのマイホームやマンションを購入しようとしている人もそうです。彼らはどちらも「不動産に関わってる」という点では一緒です。

この記事は直接的であれ、間接的であれ、今、この国で不動産というものに関わろうとしている人に警鐘を鳴らす意味で書きました。それがどんな目的のために購入されるのかは別にして、これから不動産を購入しようとしている人に読んでほしいと思っています。

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建物は月日が経つにつれてどんどん経年劣化してゆく

不動産には大きく分けて「土地」と「建物」という2つがあります。建物は経年劣化していきます。どんなに立派でおしゃれな新築の建物であっても、年が経つにつれて減価償却され、いつかは「価値がゼロ」になります。

もちろん償却期間が終了した物件だとしても、きちんとメンテナンスをしたり、修繕工事をしたりすればまだまだ使用することはできるでしょう。でも一般的にはそういう古い建物は「価値がない」とみなされます。

 

それに対して土地には経年劣化という概念は適用されません。どんなに建物の老朽化が進もうと、たとえ建物が取り壊されたとしても厳然としてそこに存在し続けます。逆に建物がなくなった更地の方が高く評価されたりします。

またその土地が人気のあるエリアのものだったりなんかしたら、地価が上がって「土地の値段が高騰した!」ということにもなりえます。建物にはそういう現象は起こりません。建物は年月が経てば経つほどどんどん値段は下がっていきます。

 

東京や札幌といった大都市圏ではマンションが飛ぶように売れているという話をよく耳にします。今、マンションを購入しようとしている人は次の2つの理由から購入しようとしています。

① 居住目的

② 投資目的

その購入目的がどちらであるにせよ、「今、この時期に都市部のマンションを購入している」という点では共通しています。

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1億円近いマンションが飛ぶように売れている現状について

この都市部のマンション(とりわけタワーマンション、シティマンションと呼ばれているもの)が笑っちゃうような高値でバンバン売れているというのです。しかも坪単価300万円とか400万円とかで! それが25坪といった小さな面積で!

それで9,000万円とかするんです。 9,000万円ですよ! そういうマンションが今、飛ぶように売れているんです。あまりにもあっという間に売れちゃうから、「売る部屋がなくて困っている」というのです。

 

新築のマンションの建設に今から取りかかったとしても、何年もかかります。だから仕方がないから築年数がまだ新しい中古マンションにも人が殺到しているという現象まで起こっています。そしていい立地に建っている程度のいい中古マンションの値段も、これまた異常とも思えるような値段で取引されてるというのです。

 

こういったタワマンやシティマンションは、「区分所有」と呼ばれているものになります。区分所有とはその名の通り「ある区分だけ所有することができる」という形態のことです。だからこういう区分所有のマンションの場合、土地も区分所有ということになります。

1コの部屋あたりの土地は、わずか「5坪程度しかない」と言われています。これはいったいどういうことか? 冷静に考えてみれば、5坪程度しかない土地のものに9,000万円も払っているということになります。残りは全部建物です。

 

そして建物は減価償却していきます。どんなに豪華なエントランスやオートロック、エレベーターなどが完備されていたとしても、その建物は月日が経てばどんどん経年劣化してゆくのです。

おまけに固定資産税はかかるし、マンションとなれば修繕積立金も発生します。9,000万円もするものを現金で購入できる人も滅多にいないでしょうから、当然住宅ローンを組むことになります。そうなると当然、銀行に払う金利も負担しなければなりません。

 

さて、本当にこういったタワマンやシティ・マンションに1億円近いお金を出してもいいのでしょうか?

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賃貸ってそんな恥ずかしいこと?

これはよく言われることですが(実際に僕の友人が言ってるのを耳にしたこともある)「賃貸はどんなに家賃を払っても自分のものにならないから、損するだけだ」という言い方があります。賃貸はある程度の年齢まではお世話になるものの結婚し、子どもが生まれたら「いずれ卒業してゆくもの」と捉えている人が大勢いることでしょう。

 

本当にそうでしょうか? 本当に賃貸で一生家賃を払い続けるのは損をすることなのでしょうか? 例えば賃貸で10万円の家賃を払っていたとします。「月々10万円」という部分にだけを見れば、たしかにマイホームを買って35年のローンを組んでも変わりはないかもしれません。どっちも月々10万円であることには変わりありません。

「変わらないのであれば、最終的には自分のものになる持ち家の方がいいのではないか?」。そう多くの人が考えてもちっとも不思議な話じゃありません。

 

確かに「人から借りてる」という状態よりも「自己所有の資産を持ってる」という方がハクもつくでしょう。「借家」というよりは「持ち家」と言った方が見栄えもいい。だから20代、30代のファミリー層は、地方では、一戸建てを、都市部ではマンションを購入するという動きを見せます。

 

とりわけ最近は東京や札幌といった大都市圏では「タワーマンション」が建築ラッシュです。そしてそのタワマンが飛ぶように売れていて「モノがない」「ハコが足りない」という嬉しい悲鳴を各地で轟かせています。駅に直結し、1階にはショッピングモールが入り、2階、3階には病院はあるし、保育所はある。

 

もちろんオートロックで、高速エレベーターで、エントランスは超立派。屋上には入居者しか使用できないBBQスペース。こういった夢のようなマンションが1億円近い値でバンバン売れてゆく現状を僕たちはどのように受け止めればいいのでしょうか。

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タワーマンションやシティ・マンションのデメリット

僕の感覚からすれば、それが1億円だろうが8千万円だろうが、明らかに高すぎる。頭金をたっぷり突っ込める人ならいいかもしれないが、おそらくそれくらいの値段の物件の毎月のローン返済額は軽く20万円を超えるはずです。下手したら30万円・・・

毎月30万円のローン返済額と、そのタワーマンションを購入することで得られるメリット。その2つの天秤にかけて、タワマンを購入することで得られるメリットの方が大きかったから購入に踏み切ったのでしょうが、果たして本当に大丈夫なのでしょうか?

 

毎月のローンの方にも管理費や修繕積立金もかかります。これだけで数万円が吹っ飛んでゆくはずです。さらに固定資産税もかかります。保険料もかかります。車を持ってる人なら別途駐車料金もかかります。

これらのローン以外の経費はおそらく年間50万以上かかるはずです。50万円を12で割れば約40,000円。それが30年間続くのです。

 

さらに修繕積立金が途中でアップするかもしれません。タワマンの大規模修繕工事なんか、いったいいくらかかるかわかりません。いったいいつ修繕工事が実行されるかにもよりますが、本当に入居者全員が毎月積み立てるお金だけで賄えるものなのでしょうか。

それから金利上昇リスクもあります。今は超低金利時代だからピンと来ないかもしれませんが、変動金利でローンを組んでる場合、常に金利上昇リスクはつきまとうのです。

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「賃貸の方が損をする」という言説は本当か?

もちろんそんな高い物件を購入できるような人ですから、それなりの年収の人なのでしょう。お医者さんとか、弁護士とか、エリート・サラリーマンとかとにかく僕とは住む世界の違う人たちです。でもだからと言って湯水のようにお金を垂れ流していいわけではありません。

住宅ローン減税は取得してから最初の10年間だけしか控除できません。11年目以降は控除できるものがなくなり、所得税がモロにかかることになります。子どもの教育費だってバカになりません。塾に通わせたり、習い事をいくつかさせたりするだけで、あっという間に5万円ぐらい吹っ飛んでいきます。

 

まあ、最後の子どもの教育費の話は賃貸にしたところでかかってきますので、ここで持ち出すのはフェアではないかもしれません。僕がここで言いたいのは「ファミリー層というのは意外にたくさんお金がかかるんだよ」ということです。それを考えたときに、本当に賃貸という選択を捨ててもいいのか?

本当にタワーマンションをはじめとするマイホームを住宅ローンを組んでまで手に入れることが得策なのか? いま一度、冷静になって考えた方がいいのではないか? 僕が言いたいのはそういうことです。

 

賃貸だったら、15万円も払えばそれ相当な物件に住むことができます。もちろん家賃をいくら払っても自分のものにはなりませんが、「持ち家に比べてどっちがお金が残るだろうか?」という観点から言えば圧倒的に賃貸の方に軍配が上がるはずです。なんせ借金をする必要がないし、金利を払う必要がないし、管理費や修繕積立金を払う必要もありません。

 

固定資産税の負担もなし、保険料は高い火災保険は大家さんがかけますので、安い「入居者保険」にさえ入ればOKなのです。いったい誰が「賃貸は損をする」なんて言ったのですか?

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築10年以内であれば高く売れる可能性がある

よく「マンションなど不動産は車と同様に買った瞬間に値下がりをする」と言う人がいます。でも、これは間違いです。車の中古価格のことはよくわかりませんが、不動産の世界に限っていえば「買った瞬間に値が下がる」ということはありません。

むしろ築10年以内の物件であれば、値が上がることさえあるくらいです。そういう現象は今、日本各地で起こっています。今、日本は空前の不動産ブームが起こっています。はっきり言ってバブルの状態です。こういう状態の時にもしも大都市に築10年以内のマンションを持っていて、それを売りに出したとしたらきっと驚くような値段がつくことでしょう。

 

新築のマンションは飛ぶように売れています。そして全国的に「モノ不足」が起こっています。こういう時は築年数の新し目のマンションも高く値がつきます。そういうことが起こり得るので「買った瞬間にモノの値段が下がる」という言い方は間違いです。

でも、このような現象が起こるのはきわめて稀なことです。滅多には起こりません。20年に一度あるか・ないかぐらいのことなのではないでしょうか。その滅多に起きないことが今、起こっているのです。いかに今が異常な状態であるかがわかるでしょう。

 

ただ問題はそこではありません。僕がここで問題にしたいのは「じゃあ、10年を経過したモノ(例えば20年とか25年とか)はどうなるのか?」ということです。

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築10年を越えると、値段はガクン!と下がる

先ほど僕は不動産バブルのような状態の時には経過年数が立ったマンションでも恐ろしい値段で売れると言いました。じゃあ、20年、25年、30年経ったマンションでも高い値段で売れるのでしょうか?

もちろん、そんなことはないですよね! そんなこと、聞くまでもないことです。僕が先ほど例に出したのはあくまでも「築10年以内の都市部のマンション」です。築20年モノではありません。

 

さすがに10年を超えると、マンションの価値はガクンと下がります。売値も低く見積もられます。あなたが買う立場だったらどうですか? いくら新築物件や築浅物件がないとしても、築20年のマンションを高い値段で買おうと思いますか?

いくら不動産価格が高騰しているからってさすがにそれはない! 今、話題になってるタワマンやシティ・マンションだって、25年も経てば劣化してゆくことでしょう。

 

もちろんむかしのマンションに比べれば構造的にも設備的にもかなり立派で頑丈ですから、むかしのマンションほどの値崩れは起こさないかもしれません。その代わり、そういった立派なマンションというのは「維持管理」にかかるコストが膨大になります。

 

そりゃそうです。立派なものというのはお金がかかるんです。その立派さをキープするためにはお金をかけてメンテナンスをしなければいけないのです。

25年も経てば、きっとそのメンテナンスにかかる費用はぶったまげるようなものになっているはずです。

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タワマンの大規模っていくらかかるんだろう?

僕にはそういったタワマンやシティ・マンションの大規模修繕工事がいったいいくらかかるのかまったく想像つきません。きっと天文学的な数字になるはずです。それを入居者で均等割し、負担するのです。

もちろん言うまでもないことですが、おそらくその金額は新築の時から積み上げてきた修繕積立金では賄いきれないはずです。でもそのメンテナンスをやらないという選択肢はありません。もしも修繕工事を施さなければ、物件の劣化はどんどん加速します。資産価値も下がります。

 

そうなるといざ売りに出そうと思っても、買い叩かれて思うような値段で売れないかもしれません。だからそういう立派なマンションというのは、「常にハイ・グレードな状態をキープしなきゃいけない」という呪縛を背負っているのです。

でもそのメンテナンスをいくら施したとしても、おそらくそれは『極端な下落を防ぐためのもの』かせいぜい『現状維持』が関の山でしょう。1億円近い売買価格で購入し、銀行への金利を払い、高い修繕積立金と固定資産税と保険料を払い、車を持っている人は高い駐車料金を払った上にさらに高い工事代を負担しなければいけないのです。

 

そしてもちろん言うまでもないことですが、その25年のあいだにはきっと金利も上昇することでしょう。今は超低金利かもしれませんが、20年後・25年後の金利がどうなっているかなんて誰にもわからないのです。

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ハイ・グレードなモノになるほど維持管理に莫大なコストがかかる

おそらく20年、25年、30年と時間が経過してゆくにつれて、建物の経年劣化はどんどん進んでゆくことでしょう。劣化するのは建物だけじゃなく、入居者の「質」も劣化してゆくことでしょう。

やっぱりお金を持っている人はどんどんより良いグレードのマンションに移ってゆくはずです。マンション自体が古くなれば、それに比例する形で入居者の質も変わるはずです。おそらく25年も経てば、入居者の顔ぶれも、職業も、年収もだいぶ違ったものになっていることでしょう。

 

もしかしたらポツリポツリと空室が発生したり、管理費や修繕積立金を払わない入居者も出てくるかもしれません。そうなるとますますお金をプールしておくことができなくなります。大規模修繕工事をやらなきゃいけない状態になっても

「お金が足りなくてできない」

「工事費アップを要求される」

「訴訟問題に発展する」

「入居者同士でモメる」

といった自体になるかもしれません。

 

マンションの場合、ご存じのとおり区分所有なので、マンション全体のことに関することはみんなで解決していかなければならないのです。もちろん「マンション管理組合」というものはあるでしょうが、お金が絡むことです。果たしてどれだけ機能するでしょうか・・・

今、現在も20年前、25年前に建設された各地のマンションで、いろいろなトラブルが起こっていることはみなさんもご存じだと思います。みんなそれは「物件が古くなってきたこと」と「お金が絡んでること」が影響しているのです。

 

タワーマンションやシティ・マンションは確かに魅力的です。1階のテナント・スペースにスーパーやショッピング・モールが入っていれば、確かに便利でしょう。駅に直結していれば、さらに便利でしょう。眺望も素晴らしいし、設備も立派。

もちろんオートロックですし、屋上にはガーデン・テラスやBBQスペースまで完備されています。しかしながら、それらはすべて『お金』が絡んでいること。ハイ・グレードなものを望むのであれば、それなりの対価を支払わなければいけないということ。

そのことだけは忘れてはいけません。

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賃貸の良さについて改めて考えてみよう!

「賃貸なんかあり得ない」

「賃貸なんかもったいない」

「賃貸なんかカッコ悪い」

「賃貸なんか損するだけだ」

もしもあなたがそう思っているのならば、今一度いろんなことをリサーチしてみてください。自分の目で確かめ、自分で手と足を使って調査してみてください。そしてじっくり分析をし、計算してみてください。そうすると、必ず見えてくるはずです。

 

『総トータルで見ると、賃貸の方が安い』

『複合的に考えると、賃貸の方がメリットが大きい』

そういったことがわかってくるはずです。

 

僕は別にアパートの大家業をやっているから、こういうことを言っているのではありません。それに僕が相手にしているターゲットは学生とか生活保護とか単身の社会人とかなので、マイホームやマンションを購入する層を相手にしているわけではありません。

ただ単純に「賃貸をそれほど悪く想う必要がないのではないか?」と思っただけです。いやそれどころか、「もしかしたら賃貸に住んだ方が幸せな人生をおくれるかもしれない」「賃貸に住んだ方がはるかにトクをするかもしれない」。そう思っただけです。

 

賃貸は自由です。となりに変な人が引っ越してきたら、最悪どこかに移ればいいだけの話。もしもリストラや給料が少なくなったら、もっと安いアパートやマンションに移ればいいだけ。銀行から借金をする必要もないし、金利を払う必要もない。固定資産税も払う必要もない。

もちろん、修繕積立金を払う必要もありません。もしもそのマンションが大規模修繕工事を実施しなければならないことになったとしても、その費用を負担するのは建物の所有者の方なのです。使用者の方ではありません!

 

それどころかもしかしたら年住み続けたら、大家さんのご好意で家賃を減額してくれるかもしれません。いったい誰が『賃貸はダメだ』なんて言ったのですか?

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