【不動産が暴落しても関係ない!】 不動産価格が下落しても僕がダメージを受けない理由

2019年10月17日

不動産投資に興味のある人のなかには「もしも不動産価格が暴落したら不動産投資にも影響が出るんじゃないか、、、」と心配してる人も多いと思います。

本記事ではそんな人のためにたとて世界経済が暴落してもアパート経営自体にはほとんど影響が出ない理由について解説しています。

不動産投資の安全性に興味のある人、必見です!

 

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不動産が暴落しても関係ない

2018年の暮れに日米相応の株価が下がり、キモを冷やした人も多いと思う。僕がやってる不動産投資(アパート経営)というものは、このような世界経済が暴落したときに威力を発揮するものなんだ。

株や投資信託などが暴落して大騒ぎをするのは、株や投資信託を保有していた人たちだけだよね。もともと資産運用に興味がなく、貯金だけしてた人にとってはあまり関係のない話。

 

同じく、僕らアパートの大家さんにとっても、あまり関係のない話なんだ。貯金や家賃収入といったようなものは、株価がどんなに値上がりしても恩恵は受けない。その代わり、株価がどんなに下がっても影響を受けないんだ。

僕はリーマン・ショックの頃や東日本大震災といった株価が低迷を続けていた頃からずっとアパート経営をしているけど、家賃収入はずっと一定のまんまだよ! うちの優秀なアパートたちは僕のポケットにずっと一定の額のお金を運んできてくれた。

 

だって、うちのアパートに入居してくれてる入居者さんにとっては、ダウがどうなろうが、日経平均がどうなろうが、そんなこと「知ったこっちゃねぇ!」の世界にいる人たちだからね。

それから、その世界経済の動きに連動して、もしも不動産価格も暴落したとしても関係ないよ。不動産価格の変化と毎月の家賃はまったく別モノだからね。

 

アパートの周辺の不動産価格が暴落したらからといって、入居者さんからいただく家賃が半分になったり、3分の1になったりなんかしないもんね!

僕が好んで購入している物件は、マーケットの動きなんかにまったく興味を持たないような人たちをターゲットにしている。下手したら、新聞なんか読まないし、ニュースも見ない。そういうものとは縁もゆかりもない世界で生きている人たち、、、、

 

彼らは世界経済がどうなろうと、いつもと変わらずきちんと家賃を払ってくれる。だから僕は株価が暴落しようが、どこかの大企業が倒産しようが、僕のポケットには定期的に家賃が入ってくるんだよね。

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不動産投資がいちばん賢い投資法

不動産投資は極めて特殊な投資法だと僕は思っているんだ。よく不動産投資と紙の資産への投資をいっしょくたにして語っている人がいるが、それはとても危険なことだと思う。

紙の資産と同じような感覚で不動産の世界に足を踏み入れると、足元を掬われることになるだろうな、、、、そして、そのまた逆も然り。

それは陸上とバスケットボールくらい違うものだ。同じスポーツ競技であることには変わりないのだけれど、陸上とバスケは全然違うものだよね。まずは、その違いをしっかりと把握することが重要だと思うな。

 

僕はそれほどアタマのいい人間ではない。学生時代は勉強もできなかったし、サラリーマンになってからもそれほど優秀なわけでもなかったよ。そんな僕でも投資をはじめる際には一応、ひと通りは勉強して、いろいろ調べたよ。

世の中にあるいろんな投資法について、自分なりに分析した。まるで新中学生が自分が入る部活を決める際に、いろいろな部の様子を見学して歩くみたいにね、、、、

 

その結果、僕は『不動産投資がいちばん賢い投資法である』ということに気づいたんだ。別にテキトーに不動産投資を選んだわけじゃないよ。僕なりにきちんと考えたうえで選択したんだ。

不動産投資のメリットもデメリットもじっくり吟味して、熟慮を重ねたうえで出した結論だったんだよ。

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不動産投資はいざという時も慌てなくてもいい

不動産投資にはデメリットも山ほどあるよ。ある側面から見れば(特に紙の資産への投資に慣れてる人から見れば)、不動産投資のダーク・サイドばかりが目につくかもしれない。

実際、紙の資産へ投資する人の多くはアンチ不動産投資の人が多いよね。やっぱり陸上競技に慣れてる人は、なかなかバスケットボールという競技の良さがわからないものなんだ。でも不動産投資にはそのデメリットと同じくらいメリットもたくさんあるんだ。

 

不動産投資の魅力はいくつかあるけど、その中でも僕が「これはスゴイことだゾ!」と思ったことが、『いざ!という時が起きても、慌てなくても済むということ。

投資をやっている以上、「いざ!」という時というのは必ず起こるものだよね。例えば株式投資や投資信託などで言えば、突然の大暴落というのが「いざ!」というときの代表例だろう。

 

紙の資産の場合、そういった大暴落が起こったら、こちらで対処する術がないもんね。コカ・コーラの株が暴落したからといって、マクドナルドの株が暴落したからといって、こちらで何かその株価の暴落を食い止める手段があるわけではない。

まさかコカ・コーラの本社に行って、経営改善策を述べたり、商品開発のアイデアをプレゼンするわけにもいかない。VOOやQQQが暴落したからと言って、ファンド運営会社に乗り込んでいって「投資先を変更しろ!」と言うわけにもいかない。

 

紙の資産への投資の場合、「いざ!」という時が起こった時にこちらでコントロールすることができないんだ。ただ黙って、見守ることしかできない、、、、

リーマン・ショックが起こった時、多くの人の資産が毀損した。あの時、多くの人は「 なす術がない」という状態におちいったはずだ。パソコンに向かっていくら叫んだとしても、グングン下がってゆく株価にこちら側から影響を与えることができないんだ。

 

ところが、不動産投資の場合は話が違ってくる! 「いざ!」という時が起こったら、こちらでいろいろ対処することができるんだ。あれこれと知恵をしぼって、いろいろな方策を打つことができる。

たとえば、部屋がなかなか決まらなかったら、家賃を下げたり、リフォームしたり、設備を増やしたり、不動産会社に営業して歩いたり、、、、いろいろ対処の仕様があるんだ。

 

だから、紙の資産への投資のように慌てなくてもいい。そして、うまくやれば実際に結果に影響を与えることもできる。つまり、コントロールできるんだ。

ここが不動産投資という投資法の非常にユニークな点なんだよね。

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不動産投資は困ったときの対処法がたくさんある

もちろん、不動産の価格も変動することはあるよ。その時々の経済情勢によって不動産の価格も高くなったり安くなったりする。そこは紙の資産への投資と一緒だ。

だけど、一般的な不動産投資の場合、不動産の価格が大暴落したからといってすぐさまそのアオリを受けるわけではないんだ。入居者さんからいただく毎月の家賃に、不動産価格の暴落が何か影響するわけではないんだ。

 

「不動産価格が暴落したから、今まで50,000円だった家賃を45,000円にしてくれ!」と入居者さんに言われることもない。というか、ほとんどの入居者さんは不動産価格が暴落したことなんか、そもそも知らないよ。

僕は不動産投資というものをやって生計を立てている。毎月入居者のみなさんから家賃をもらい、その家賃収入で家族を養っているんだ。

 

僕のやってる不動産投資はよく『投資の中で最も危険な投資法だ』と言われる。その理由は不動産というのが非常に高額で、それを取得するために銀行から多額の借金をしなければならないからだ。日本人は『借金』ということが大嫌いな国民だ。借金という言葉を耳にしただけで拒否反応を示す。

でも借金というものは賢く利用すれば、何も恐れることはないものなんだ。上手にやれば、僕たちをとても素敵な場所へ連れていってくれる素晴らしいものなんだ。

 

もちろん不動産投資を成功させるのは容易なことではないよ。毎年たくさんの大家さんが不動産投資で失敗し、自己破産に追い込まれているのは知っていると思う。

でも、きちんとやりさえすれば、不動産投資は他のどんな投資法よりも安心で安全な投資法なんだ! そして、たとえ「いざ!」という時が起こったとしても、他の投資法よりもはるかにたくさんの『対処の方法』ってやつがある。

 

投資や資産運用の世界では「リスク・ヘッジ」という言葉が頻繁に使われるけれど、不動産投資ほどリスク・ヘッジが効く投資法は他にないんじゃないかな!

不動産投資にも想定外の出来事や不測の事態といったようなものは起こる。例えば急に部屋が空室になってしまったり、自然災害などで建物が被害に遭う、、、、なんてことはしょっちゅう起こる。入居者が家賃を滞納したり、他の入居者とさまざまなモメ事を起こしたり、下手したら警察沙汰や裁判沙汰になる、、、、なんてこともあるよ。

 

不動産投資だって完璧ではない。「いざ!」という事態に遭遇することは結構ある。でも、そういう「いざ!」に一つ一つ対処してゆくことができるんだ。不動産投資の最大の魅力は、そういう術があることだ。

自然災害が火災が発生し、建物が損傷したとしても、保険が適用になれば保険金もおりる。ちゃんと工事を施せば建物を蘇らせることもできる。水道管が破裂したら設備屋さんに直してもらえばいい。シロアリが出たら、業者に頼んで駆除してもらえばいい。

 

管理会社が悪さをしたり、信用できなくなったり、別の管理会社と契約をしなおせばいい。入居者が家賃を滞納したら、連帯保証人や保証会社に相談すればいい。入居者がトラブルを起こしたり、顧問弁護士や警察に相談すればいい。etc、、、、

このように不動産投資は「いざ!」という不測の事態が起こった時でも『目の前が真っ暗になる・・・』という絶望に襲われることがないんだよね。

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不動産投資はこちらの創意工夫でピンチをチャンスに変えることができる

確かにさまざまなトラブルに対処するのは大変だよ。だけど、少なくとも「対処する術がある」というだけでも良かったんじゃないだろうか。これがもしも「対処仕様がない、、、、」ということだったら、かなりキツかったと思う。

「こちらの考えや行動しだいで業況を改善させることができる」というのは大きなメリットなのではないだろうか。

 

自らの知恵や行動力で投資結果を変えることができる投資法というのはそうそうあるものじゃない。不動産投資は他の投資法よりも怖い面もいっぱいあるけど、その代わり、いい面もいっぱいあるんだよね。

不動産投資の場合、時間の猶予もある。何か突発的な出来事が起こり、絶体絶命のピンチになったとしても、入居者さんに「あと、ちょっと待ってください」とか「もう少し時間をください」とお願いすることもできる。人間を相手にしているので、情に訴えることができるんだ。

 

要するに、いろいろと融通が効くんだ! でも紙の資産への投資の場合、そういう訳にはいかない。VOOが暴落したとしても、証券会社や運営会社に電話をかけて、「もうちょっと待ってください!」「もう少し時間をください!」と言ったところで、その下落を食い止めることもできない、、、、

 

この『自分の想像力や創意工夫で投資結果をコントロールすることができない』という点が紙の資産への投資の最も恐ろしいところ。

だからアパート経営をやってる大家さんというのは、世界的な金融パニックが起こっても、株価が大暴落しても比較的おだやかでいられる。部屋が埋まり、毎月入居者さんから家賃さえいただければ、世界経済がどうなろうが知ったこっちゃないんだ。

僕は数ある投資法の中からこの投資法を選んで、本当に良かったと思ってるよ!

 


 

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