なぜ銀行は不動産投資をやる人を応援(もっと言えば依怙贔屓)するのか?について

2019年5月26日

「不動産投資」にマイナスのイメージを抱く人は多い。その最大の理由は不動産投資は銀行から多額の借金をしなければならないからだろう。

銀行から借金をして資産を購入する投資法は極めて珍しい。株にしろ、投資信託にしろ、最近話題の仮想通貨にしろ、ほとんどの投資法は自己資金でやる。ところが不動産投資の場合、自己資金はほんの一部だけで、その他はすべて銀行からの借入金でまかなう・・・

 

日本人はとにかく借金が嫌いだ。それなのに不動産投資は何千万円も、何億円も借金をしてやる投資法。不動産投資が嫌われるのもわかる気がする。「とても正気の沙汰じゃない・・・」と言う人もいる。

僕は未だにまわりから白い目で見られている。特に僕の場合は法人を設立し、本格的にやっているので、銀行からの借入金の額も相当な額のものになっている。そのことを人に話すと、みんなひきつった顔をする。

 

人は「その事業がどれだけ儲かっているか」よりも、「どれだけ借金を抱えているか」の方を気にする。僕の場合は億を超える借金をしているので、もうそれだけで『アウト(OUT!)』というわけだ。  

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不動産投資は自己資金で勝負しなくてもいい

しかしながら、僕はその莫大な借金と引き換えに自由と幸せを手に入れた。不動産投資は不労所得だ。信頼できる管理会社と管理契約を結んでしまえば、物件のオーナーは特にやることがなくなる。

僕の普段の労働時間は限りなくゼロに近い。サラリーマン時代、24時間365日ほぼ休みなく働いていたなんて、とても信じられない・・・僕がこんなに自由気ままにのんびりとした生活を送ることができているのは、何と言っても不動産投資のおかげなのだ。入居者のみなさんが払ってくれる家賃のおかげだ。

 

僕個人としては不動産投資のことを『世界でいちばん素晴らしい投資法だ』と思っている。だが、多くの人はどうやらそのようには思ってはないようだ・・・

当たり前の話だが、不動産投資は不動産に投資することで成り立っている投資法だ。不動産は銀行も大好きだ。銀行は不動産にだったら喜んでお金を貸す。

 

株や投資信託や仮想通貨といった他の資産に投資する資金は融資しないのに、銀行は不動産への投資にだったら融資してくれる。オーナーはその銀行からのバックアップを受けて、物件の所有者になることができる。

僕は借金というものをマイナスのものだとは捉えていない。それは僕たちをいち早く目的地に連れていってくれる『乗り物』のようなものだと思っている。

 

株式投資の場合、株式という資産を手に入れるためには自己資金を使わなければならない。100万円を貯めて、100万円分の株式を購入する。100万円のお金で買えるのは、あくまでも100万円分の株式だ。100万円のお金で、1,000万円分の株式を購入できるわけではない。

ところが不動産投資の場合は、100万円の自己資金があれば、1,000万円の不動産を購入できる。銀行からお金を借りることができさえすれば、それは可能だ。1,000万円の不動産を手に入れるために、1,000万円を貯めなくてもいいのだ。

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銀行は株式投資をやるための資金は融資しない

ここは非常に重要なところだ。よくよく冷静になって考えてみてほしい。1,000万円というお金を借りる時間と、1,000万円というお金を貯める時間

さて、どちらが早いだろうか? どちらが遅いだろうか?

言い方を変えよう。1,000万円を貯めるのに何年かかるだろうか? 1,000万円を借りるのに何日かかるだろうか? 

 

株式投資の場合、『信用取引』というものがある。なるほど、確かにそれを使えば自分で用意した額以上の取引ができるかもしれない。しかし、その信用取引ってやつで実際に儲けを出すのはかなり至難のワザなのだ。

また、信用取引をやるためにはある程度の保証金も必要になってくる。その保証金を用意できなければ、信用取引自体ができなくなってしまう。結局は「自己資金が必要」ということになる。もしも信用取引で損失を出した場合は、追加保証金というものも払わなければならない・・・

 

僕はあまりこのやり方は賢いやり方だと思っていない。証券会社を儲けさせるだけの危険極まりないものだと思っている。株式投資のプロなら上手にハンドリングできるかもしれない。だが素人が手を出すシロモノではないと思っている。

「株式投資をやる場合も銀行からお金を借りればいいじゃないか!」と言う人もいるかもしれない。「不動産投資に融資するんだったら、株式投資にだって融資してくれるんじゃね?」と思う人もいるだろう。

「不動産投資も、株式投資も、どっちも同じ投資でしょ?」と。「不動産も、株式も、どっちも資産でしょ?」と。

 

ところが、銀行は株式投資をやるための資金は融資しないのである。「そんなの嘘だ!」「そんなはずない!」と思う人は今度ぜひ近くの銀行の融資窓口に行ってみてほしい。そして『株を買いたいので、1,000万円融資してくれ』と融資担当者に申し出てみてほしい。

おそらく門前払いが関の山だろう。

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僕はレバレッジのおかげでハッピーになることができた

ところが、『不動産を買いたいので、1,000万円融資してくれ』と申し出た場合は、話は少し変わってくる。これが不動産投資とその他の投資法の最大の違いだ。どっちも同じ「投資」なのに。どっちも同じ「資産」なのに。

対象が「不動産」になった途端、銀行の顔色が変わる。対象が「不動産」になった途端、門前払いされることはない。とても不思議な現象だ!

 

この不思議な現象こそが不動産投資の最大の魅力でもある。これがぞくに言うレバレッジと呼ばれているやつなのだが、この『レバレッジ』という言葉も最近ではすっかりネガティブなイメージで語られることが多くなった。

だが、僕は不動産のレバレッジ・パワーをいまだに信じている。その神通力はまだ衰えていないと思っている。なぜなら僕自身が毎日レバレッジの恩恵を受けているからだ。レバレッジのパワーのおかげで毎日楽しく、自由に生きてゆくことができているからだ。

 

僕はレバレッジのおかげでハッピーになれた。僕にとって命の恩人のようなものだ。とてもじゃないけど恩人のことを悪く言うことなんかできない。

銀行の審査を無事通過し、融資がOKになったら、大きな資産を手に入れることができる。1,000万円程度の借入じゃ人生が変わったりはしないかもしれないが、1億円クラスの借入をした場合、そこから得られるリターンも相当なものになるだろう。

 

投資から得られるリターンは元金が大きくなればなるほどそれに比例して大きくなる。これは株式投資だろうが、不動産投資だろうが変わらない投資の大原則のひとつだ。

大きく儲けたかったら、元金を大きくするしかない。だから銀行から1億円を超える借入ができた場合、得られるリターンもそれに比例して大きくなる。

 

もしかしたら、そのたった一回の借入だけで人生が変わってしまうかもしれない。もしかしたら、そのたった一回の借入だけでサラリーマンを辞めても生活していけるようになるかもしれない。

もちろん借入金が大きくなれば、それに伴って毎月の返済額も大きくなる。1億円の毎月の返済額となると、それはそれは相当な額になるだろう。その金額はサラリーマンの給料だけでは到底、払うことはできない。バイトを掛け持ちしても、無理だ。

 

だけど、そこの部分もそれほど心配する必要はない。物件の選定にさえ間違えなければ、どんなに毎月の支払額が大きくなったとしてもビビることはないのだ!

きちんと空室が埋まり、入居者が家賃を払ってくれさえすれば大丈夫だ。どんなに月々の銀行への支払いが大きくなったとしても、それをはるかに凌駕するだけの家賃収入を入居者さんが払ってくれさえすればOKだ。

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借金は入居者さんが払ってくれる

銀行への借入金は入居者さんから毎月いただく家賃の中から返済できる。借金を嫌う気持ちはよく理解できる。だが不動産投資ローンはクレジットカードのリボ払いとは違うのだ。

ブランドものの服や靴なんかは所有していても一銭も生み出してはくれない。だが、投資用不動産の場合は家賃収入を生み出してくれる。『借金をする』という行為自体は同じだけれど、この二つはまったく違うものだ。まったく異なる結果をもたらすものだ。

 

銀行もそのあたりのことをよく理解している。だから彼らは不動産にだったら安心してお金を貸すのだ。それに加えて、不動産は担保価値が高い。

いざ!となったら、売却することができる。どんなに不動産価格が下落したとしても、ゼロになるわけではない。それは銀行にとっても願ったり叶ったりだ! もしも万が一、貸出先が支払不能になったとしても、不動産なら売却してカネを作ることができる。

 

銀行は不動産が大好きだ。銀行は他の投資にはお金を融資しないのに、不動産投資にだけは融資をしようとする。株や投資信託や仮想通貨への投資にはお金を貸さないのに、不動産への投資にだったら喜んでお金を貸そうとする。

銀行は「僕たちの向こう側にあるもの」を見ている。それだけを相手にしていると言っても過言ではない。それは「不動産」だ。不動産投資と銀行は、相性がイイのだ!

僕は不動産の取得を望み、銀行は不動産への貸付を望んでいる。お互いに利害関係が一致している。このマッチングのおかげで僕は毎日、自由でハッピーに生きることができている。

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銀行自身は不動産投資に興味を持っていないからラッキー

僕は大きな資産を手に入れることができた。その資産たちは毎月、僕に家賃収入をもたらしてくれている。僕はその家賃収入のおかげで会社勤めをしなくても家族を養うことができている。

僕が取得することができた資産は『借金』をしなければ手に入れることができなかった。その資産は僕がどんなに朝から晩まで歯を食いしばって働いたとしても、手に入れることはできなかった。『借金のパワー』を使ったことによって、手に入れることができたのだ。

 

さらに不動産投資をやる人間にとって、もう一つ嬉しいニュースがある。それは『銀行自体は不動産投資をやるつもりはない』ということだ。

銀行は不動産投資をやる人間にお金を貸すことには興味はあるけど、自分で不動産投資をやろうとは思っていない。もしも銀行自体が不動産投資をやり始めたら、かなり厄介なことになっていただろう。

 

銀行にはいろいろな情報が集まってくる。当然その中には不動産に関する情報も集まってくるはずだ。だから、もしも銀行自体が本格的に不動産投資をやり始めたら、「いい物件の情報」はすべて銀行に占領されてしまうかもしれない。

でも、今のところ銀行は不動産投資を自らやろうとは考えていない様子だ。それはかなりラッキーなことだと僕は個人的に思っている。

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