借入金利の安さだけで不動産投資はするな! イールドギャップだけで判断してはいけない理由

2019年5月8日

投資利回りが多少低くても、借入金利が低ければ大丈夫という「イールドギャップ」に疑問を抱いていませんか?

本記事ではそんな人のためにイールドギャップを基準に不動産投資をすることの危険性について解説しています。

本当の意味での安定的な賃貸経営を目指している方、必見です

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借入金利の安さだけで不動産投資をしてはいけない

世の中が不景気になり、経済が下降線をたどり始め、銀行が貸し渋るようになってきたら、いよいよチャンスだと僕は思っている。そして、そういう時以外にいわゆる『おいしい物件』をゲットできるチャンスはほとんどないとも思っている。

そういった意味で、僕は今の経済情勢をじっと見つめています。問題なのは『いい物件が出はじめたとき、果たして銀行から融資してもらえるのか?』ということ。

 

「銀行が貸し渋るようになったら、いい物件が出てくる」ってことは、逆に言えば銀行から融資を断られやすい状況だということ。実績、属性、連帯保証人、物件の価値、金利・・・・いろんなことを考えなきゃね!

ただし、銀行の審査がすんなり通って、低い金利で融資してくれる条件が整ったとしても、決して安心してはいけない。いま、巷では『不動産投資はイールドギャップさえしっかりしていればOK』という考え方が蔓延しているよね。でも僕はその考え方に疑問を持っているんだ。

イールドギャップとは、投資利回りと借入金利との差のことだ。だから「投資利回りが多少低くても、借入金利も低ければ良しとする!」という考え方が蔓延している。僕は不動産投資を長年やってきてるけど、これほど危険な考え方はないと思ってるよ、、、  

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不動産投資は銀行からお金を融資してもらえなければ成立しない

不動産投資は銀行から借金をするところから話がはじまる。この際にどのような形で銀行借入をするのか?は投資結果に非常に大きな影響を及ぼすんだ。

株式投資、投資信託、仮想通貨といった、いわゆる『紙の資産』への投資と不動産投資の最大の違いは「銀行のお金を利用できるか・できないか」ということ。銀行は不動産の購入資金にだったら喜んでお金を貸してくれる。でも、紙の資産の購入資金には融資してくれないんだ。

 

銀行は「不動産には担保価値がある」と見ている。いざ!となったら、不動産を差し押さえ、売却すれば回収できるからだ。不動産投資と銀行は切っても切れない関係というわけだ。だから銀行と良い関係性を構築できなければ、不動産投資で成功することはできないんだ。

 

「全部、自己資金で不動産を買う」という人もなかにはいるかもしれないが、それはごく一部の大金持ちにしかできない芸当。僕らみたいな一般ピーポーには縁のないやり方だよ。でも、いくら銀行のお金を使って資産を手に入れることができるからといって、『借りすぎ』には注意しなくてはいけないよ!

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利回りがそれほど高くない物件を取得してもいいなんて間違ってる!

僕は『レバレッジ』というものを決して否定しない。レバレッジは間違いなくパワーであり、不動産投資は借金というレバレッジを使うことで大きな富を得ることができる素晴らしいものだと思ってるよ。

でもレバレッジは諸刃の剣だ、、、きちんと適切に処理しなければ、大変な災いをもたらす危険性も秘めているよね。

 

「不動産投資は自己資金をそれほど必要としない」と言ったって、そこには限度がある。「まったくゼロでもいい!」なんて僕は思っていないよ。その割合は一概には言えない。その物件のパフォーマンス(利回り)によっても変わってくる。

利回りの低い物件だったら、自己資金を入れたほうがいいだろう。利回りの高い物件だったら、自己資金を少なくしてもいいかもしれない。こればっかりは物件を精査しないと何とも言えないよね、、、

 

不動産投資関連の本の中には「フルローンでいい」とか「オーバーローンでも大丈夫」というようなことが平気で書かれている。それはとても恐ろしいことのように僕には思えるんだ。

いくら銀行からの借入利息が低いからといって、パフォーマンスの悪い物件(利回りの低い物件)を自己資金なしで取得してもいいなんてね、、、僕にはとても正気の沙汰とは思えない。

 

いま、不動産投資はちょっとしたブームになっているよね。何と言っても今は史上空前の超低金利時代だからね。「いま借りどきでしょ!」という具合に多くの人が不動産投資をやりはじめている。

だいぶ閉まってきたとはいえ、実際に今、銀行は不動産にだったら積極的にどんどん融資をしているよね。これは極めて危険な兆候だと思って僕は見ているよ、、、

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不動産投資と紙の資産への投資は全然違うもの

銀行の不動産に対する貸出残高はあの80年代のバブルを超えたとも言われているよね。あの時、あれだけ痛い目に遭ったのに、舌の根も乾かないうちにまた同じ過ちを繰り返そうとしているんだ。

借りる方も借りる方だけど、貸す方も貸す方だよね。僕は多くの人が今、我先にと舞台に上がろうとしている。僕はこの現状を冷ややかな目で見ているよ、、、

 

僕は何年も不動産の世界で生きているけど、はっきり言って、不動産というのはかなり手強い相手だ! 取り扱う金額も大きくなりがちだし、人とモノの両方を相手にしなければいけない。おまけに自然現象の影響もモロに受ける。

『資産運用』という言葉は非常に聞こえのいい言葉だ。しかし、不動産投資は金勘定だけ上手ければ成立するようなものでは決してないよ。紙の資産と同じような感覚でやりはじめると、返り討ちにあい、エライ目に遭うだろう、、、

 

しかし今、不動産投資に殺到している人の様子を見ていると、明らかに彼らは不動産投資と株式や投資信託などを「同じもの」として捉えているようなフシがある。その無邪気で無防備な姿に時々ゾッとすることがあるよ。

三角の形をした入れ物に必死になって四角い形をしたものを入れようとしても、うまく入らないものなのだ。

 

金融資産と現物資産は違うんだ。紙の資産と不動産は違うんだ。なぜ時限爆弾のようなやり方が横行するようになってしまったのだろうか?

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銀行は想像以上にしたたかだ

なぜ銀行はそんなに不動産投資をやる人にお金をせっせと貸そうとするのだろうか。しかも自己資金をそれほど用意してなく、属性もそれほどいいわけではない人にどうして積極的に融資したりするのだろうか。そこから透けて見えてくるものとはいったい何か、、、

流石に『わざと破産させようとしている』とまでは言わないよ。でも最近話題になった、かぼちゃのナントカの話や、その他のサブ・リース系の業者の話なんかを総合的に考えると、そこにある種の『力学』のようなものが働いていることだけは確かだ。

 

「どう考えても、コレうまくいかないでしょ!!」と思える事業計画のものにまで銀行はお金を貸している。

銀行はそんなにアホなのだろうか? 銀行員はそんなに事業計画書の内容が読めない人たちばかりなのだろうか? 僕はそうは思わない!

 

僕の知る限りおいて、銀行というのはこちらが想像している以上にシタタカだ。そして極めてアタマがいい、、、

彼らは「どうやったら食いっぱぐれることがないか?」ということを常に考えている。かぼちゃのナントカにしろ何にしろ、痛い目に見ることがわかってるような取引にアタマのいい彼らが融資するはずがない。そこには『融資してもいい!』と思わせる何かがあったはずなのだ。

 

さて、それはいったい何だろうか・・・? 不動産投資に興味のある人はそういったことまで勘案しなければならない。

だから僕はいつも言っているんだ。「世の中のことを知らない人は、魑魅魍魎がうごめく不動産の世界になんか足を突っ込まない方がいいよ」ってね!

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負債の部が増えるということは、毎月の支払額も増えるということ

お金を貸す人がいて、お金を借りる人がいる。そしていつの時代も痛い目を見るのはいつも「お金を借りる立場の人間」だ。

この辺りの貸す側・借りる側のパワー・バランスは『ナニワ金融道』にも描かれてるし、『ウシジマくん』にも描かれてる。金色夜叉』にも描かれるし、ドストエフスキーの小説にも描かれているよね。

 

不動産投資に興味を持つのは大変に素晴らしいことだよ。銀行から借金をする行為も全然悪くはない。でも、だからと言って『飛んで火に入る夏の虫』や、『鴨がネギを背負ってやって来た』にだけはならないように気をつけなければならないよね、、、

史上空前の超低金利時代で、銀行も不動産にだったら積極的に融資してくれるから。ただそれだけの理由だけで踏み入れるにはあまりにも不動産の世界は危険すぎる。

 

フグはとても美味しい魚だよ。だけどフグには毒があることも忘れてはいけない。その毒は人間を死に至らしめるくらいの猛毒なんだ、、、、そのことをしっかりと認識したうえでフグを調理し、食してほしい。

僕は実際に悲劇を迎えた大家さんを何人も見てきたよ。不動産会社の営業マンをやっていれば、誰もがそういう悲劇を迎えた大家さんを目にするものだ。

 

はっきり言って不動産の世界はおっかない世界なのだ。「ちょっとしたお小遣い稼ぎを・・・」なんて軽い気持ちでスタートすると、エライ目に遭うよ。

物件を取得さえすれば、貸借対照表上は資産の部に記載される。そこだけにフォーカスすれば、なるほど確かに「資産が増えた!」ということになるかもしれない。でも銀行から借金しているので、その分、負債の部の方も増えるんだ。長期借入金の欄の数字も増えるんだ。

 

負債の部に記載された数字が大きくなるということは、それだけ毎月の銀行への支払額も増えるということになる。これがいったいどういうことを意味しているのかをしっかりと把握しておかなければならないよ!  

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投資利回りが高ければ、金利の上昇や修繕費のマイナスをカバーできる

あくまでも重要なのは『投資利回りの高さ』だと僕は思っているよ。要するに、儲けをいっぱい出せということだ!

ラーメン屋の店舗数が多いからといって、それがイコール「儲かってる」とは限らないんだ。お店の数が増えれば、それだけたくさん経費がかさむということだ。人件費だってバカにならないし、銀行からの借入金の額も膨らむ。

 

不動産投資(アパート経営)だってそれと同じことが言えると思うよ。たくさん銀行から借金をするということは、それだけ毎月の支払額も増すということ。その他にも修繕費もかかるし、業者に払う広告料もかかる。固定資産税もバカにならないし、家賃を滞納する入居者も出てくるだろう。

それやこれやをいろいろ差し引いたあと、さて、いくらのお金が手元に残るのか? それが不動産投資の最大のキモの部分なんだ。

 

無茶な融資をしたツケは必ずやってくる。現行の金利がこれから先も未来永劫続くと思ったら大間違いだ! 金利はいつか必ず上がってゆくんだ、、、そのとき、もしも投資利回り自体が高ければ、それでカバーすることができるよね。

多少金利が上がったとしても、多少修繕費がかかったとしても、投資利回りが高ければそのマイナス分をカバーすることができる!

 

でも、いくらここで僕が警鐘を鳴らしても、おそらくその声は多くの人の耳には届かないだろう、、、何と言っても、今は史上空前の超低金利時代なんだ。銀行も不動産にだったら積極的に融資してくれる時代なんだ。

どんなに物件のパフォーマンスが悪くても(投資利回りが低くても)、その分、金利が低かったらいいんじゃね?

そのような「イールドギャップ信仰」が大手を振って歩いてる限り、不動産投資を混乱の渦に巻き込む人たちが今後ますます増えてゆくだろうな、、、

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